Раздел и выделение части недвижимого имущества
В практике достаточно часто встречаются случаи, когда объектом права собственности является часть недвижимости. Речь идет о том, когда несколько физических и/или юридических лиц совместно владеют единицей недвижимости.
Зачастую это конкретный объект (помещение, часть здания и прочее, имеющее определенную площадь), являющийся частью целого. Как правило, в правоустанавливающем документе указывается, что данный объект является частью «единицы».
Например: нежилое помещение – склад, площадью 1000 кв. метров, что является 1/5 частью имущественного комплекса (здания, сооружения).
Совместное владение недвижимым имуществом является правовым режимом, который несет в себе ряд ограничений для отдельного сособственника. Остановлюсь на основных:
1) преимущественное право покупки части другими сособственниками. Так, если собственник решил продать свое имущество, то он обязан будет уведомить об этом других сособственников. Последние в свою очередь имеют право воспользоваться преимущественным правом покупки.
Так, на практике возникали случаи, когда один из сособственников умышленно «блокировал» продажу, обжаловал договор купли-продажи в судебном порядке с целью выкупить часть имущества по заниженной цене.
2) невозможность передачи своей части в залог, так как часть недвижимого имущества не может быть предметом залога.
3) правовые ограничения, связанные с реконструкцией объекта. Зачастую реконструкция объекта связана с увеличением его площади, в том числе может повлечь за собой перераспределения «идеальных частей». В любом случае, допускается с согласия других сособственников.
4) невозможность выделить земельный участок под отдельную часть недвижимого имущества.
Так, зачастую отдельные части «общего имущества» являются фактически самостоятельными объектами.
Например: здания имущественного комплекса. Хотя, отдельно стоящее здание фактически можно рассматривать как самостоятельный объект, юридически оно может являться частью имущественного комплекса, со всем вышеуказанными ограничениями.
Решением данной проблемы является проведение раздела или выделение части недвижимого имущества. Результатом чего является возникновение двух и более самостоятельных объектов («единиц») недвижимого имущества.
Коротко охарактеризую два пути решения данной проблемы:
1) путем заключения договора между сособственниками;
Быстрый и эффективный способ для ситуации, когда есть согласие между со собственниками о разделе или выделении, и небольшое количество сособственников.
Когда сособственников много, то вероятность того, что договор будет заключен крайне низкая, даже в случаях, когда нет явного конфликта интересов.
2) в судебном порядке;
В случаях, когда есть спор между сособственниками по разделу (выделению части), отказ от заключения договора.
В моей практике явных таких случаев не было. В суд шли в основном по причине невозможности «собрать» сособственников, либо же по причине «нежелания и непонимания» со стороны других сособственников.
