Три поради тим, хто хоче створити ОСББ
Якщо так – то замислювалися і про створення ОСББ. З цього приводу – кілька порад початківцям.
Порада № 1. Хочеш зробити добре – зроби сам
У світі є речі, які варто робити самим. Серед таких – створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).
Дехто вважає, що процес створення ОСББ надто марудний, щоб займатися ним особисто. І піддається спокусі «купити» час і спокій, доручивши вирішувати всі питання створення ОСББ найнятим юристам. Звісно, скористатися допомогою фахівців або тих, хто вже раніше пройшов цей шлях, – корисно. Але є рішення, які можуть прийняти лише співвласники, і завдання, які можуть виконати лише вони особисто. І з якими жоден повірений не впорається.
ОСББ є об’єднанням осіб. Створення об’єднання – саме той етап, коли ці особи між собою знайомляться і налагоджують взаємодію. Якщо ця взаємодія не буде налагоджена ще до створення ОСББ, то проблеми й конфлікти розриватимуть новостворене об’єднання зсередини. Жоден «представник за довіреністю» не налагодить вашу взаємодію з сусідами.
Недаремно ст.6 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» вимагає, щоб ініціативна група зі скликання установчих зборів складалася не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень. Не «мешканців», не «представників власників», а самих власників. Адже ініціативній групі належить зібрати інформацію про склад співвласників багатоквартирного будинку, підготувати проєкт статуту об’єднання, запропонувати кандидатури до правління та ревізійної комісії, ознайомити решту співвласників із проєктами рішень (а в ідеалі – обговорити та переконати підтримати ці рішення), забезпечити проведення установчих зборів та письмового опитування... Як це зробить представник? Уявляєте собі вранішній суботній дзвінок у двері: «Вітаю, я представник пана Івана з 10-ї квартири, він мене найняв, щоб я поговорив із Вами про ОСББ»? Я теж не уявляю.
І саме тому раджу не обмежуватися трьома особами в ініціативній групі. Якщо є можливість, включайте всіх, хто готовий долучитися і кого знають у будинку. Якщо не кожен поверх, то кожен під’їзд точно повинен мати свого «делегата» в ініціативній групі. Тоді на практиці створення ОСББ виявляється не такою вже марудною та складною справою.
Наведу життєвий приклад. Законодавство дозволяє при складанні статуту конкретного ОСББ врегулювати низку питань на свій розсуд – інакше, ніж визначено «за замовчанням» у законі. Наприклад, щодо принципів розподілу голосів між співвласниками (пропорційно до площ, кількості приміщень, «один власник = один голос» тощо). Це питання можна і треба обговорити зі співвласниками та обрати саме той варіант, який підходить вашому будинку. Мені доводилося спостерігати, як деякі ОСББ голосували «не дивлячись» за шаблонний (свідомо не вживаю тут термін «типовий») статут, запропонований найнятим юристом, і через якийсь час були змушені його змінювати – саме в частині голосування. Виявлялося, що саме в цьому будинку закладений «за замовчанням» принцип голосування «площами» дозволяв одному-двом власникам великих приміщень блокувати найважливіші рішення і паралізувати роботу ОСББ.
Отже, що робити й чого не робити? Сліпо слідувати порадам – ні. Доручати підготовку, скликання та проведення установчих зборів тим, хто пропонує створення ОСББ «під ключ» – за жодних обставин.
Консультуватися з юристами – так. Радитися з колегами, що вже створили ОСББ у вашому місті – будь ласка. Взяти на себе відповідальність за особисте спілкування з сусідами та за спільно прийняті рішення – обов’язково.
Порада № 2. Дотримуйтеся правил
«Спрощення і здешевлення» створення ОСББ – ще одна спокуса, якій часом піддаються ініціативні групи.
«Навіщо збирати інформацію про власників квартир? Ми всі одне одного 20 років знаємо!»
«Навіщо роздавати повідомлення про проведення установчих зборів під розписку? Карантин же!»
«Навіщо надсилати повідомлення про проведення установчих зборів рекомендованим листом і витрачати гроші? Усі й так знають!»
«Навіщо друкувати окремі листки письмового опитування? Хай усі підпишуться під протоколом, ніби були на установчих зборах!»
Як свідчить досвід, саме із подібних фраз ініціативної групи починаються судові поневіряння ще не створеного ОСББ. Бо коли когось не влаштовує діяльність об’єднання, вони вимагають скасувати рішення про створення ОСББ. Причому з формальних підстав – підпис поставив не власник, співвласнику не повідомили про проведення установчих зборів, допустили інші порушення під час голосування. На щастя, суди переважно досить виважено оцінюють такі аргументи – адже йдеться, зрештою, про ліквідацію юридичної особи. Але маємо вже непоодинокі приклади, коли приймалися рішення про ліквідацію ОСББ саме через численні та банальні, я би сказав, порушення, допущені при їх створенні.
Повертаючись до першої поради, зауважу, що створення ОСББ «під ключ» найнятими «фахівцями», зовсім не є гарантією від таких прикрих і примітивних порушень.
Висновок? Правила є для того, щоб їх дотримуватися. Дотримання вимог закону при створенні ОСББ – це міцний фундамент, на якому об’єднання зможе вистояти проти будь-яких атак у майбутньому.
Порада № 3. Прощайтеся коректно, але твердо
Поширена мета створення об’єднання – самостійно утримувати будинок шляхом самозабезпечення, що передбачено ст.22 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Але до створення ОСББ про будинок зазвичай уже хтось дбав або «намагався» дбати. Зазвичай мова йде про управителя (за чинним законодавством) або виконавця послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (за старим Законом України «Про житлово-комунальні послуги»). І щоб утримувати свій будинок самостійно, співвласникам слід попрощатися із таким управителем або виконавцем послуг. Чинне законодавство дає для цього всі можливості. Але «прощатися» треба коректно і грамотно.
Деякі співвласники вважають, що вже сам факт створення ОСББ означає автоматичне припинення «обслуговування» будинку управителем чи «ЖЕКом» (дозволю собі так називати виконавців послуг з утримання будинків за старим законодавством). Але такий підхід є хибним. У правовій державі освічені громадяни знають, що природа відносин співвласників з управителями / колишніми ЖЕКами – договірна, а не «балансоутримувальна». Тож, якщо є договір, слід його припинити. І вже після цього приступати до фактичного і практичного самостійного утримання свого будинку. Закон передбачає, що рішення про припинення такого договору ухвалюють самі співвласники, і не потребують на це згоди іншої сторони.
Отже, слід, по-перше, прийняти рішення про припинення договору з управителем або виконавцем послуги та про самостійне утримання будинку відповідно до ст.22 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», визначивши дату, з якої його розпочати. По-друге, слід завчасно попередити управителя або виконавця послуги про припинення договірних відносин – розірвання договору або відмову від його подовження, залежно від конкретної ситуації. По-третє, за виконання перших двох умов – з визначеної дати будь-що фактично приступити до самостійного утримання будинку.
Чому на цьому наголошую? Бо спостерігав чимало прикладів, коли ОСББ не дотримувалися сформульованих вище трьох простих правил. І в одних випадках колишні управителі добивалися стягнення зі співвласників плати за послуги за період до належного припинення договору. А в інших – правління все ніяк не наважувалося виконати прийняте загальними зборами рішення про перехід до самозабезпечення, і будинок й надалі роками «обслуговувався» управителем / колишнім ЖЕКом.
Отже, розлучатися слід цивілізовано, дотримуючись визначених законом процедур. Далі, щойно рішення прийняті та процедури дотримані, слід твердо ці рішення виконувати. І не соромитися підштовхнути в спину гостя, який затримався на порозі. Адже на кону – комфорт і якість життя у вашому багатоквартирному будинку з усіма численними перевагами та можливостями, які відкриває створення і грамотна робота ОСББ.
Ба більше, цьому аспекту приділено окрему увагу в онлайн-курсі «Створення і початок діяльності ОСББ», який побачив світ за підтримки Європейського Союзу та Програми розвитку ООН в Україні в межах проєкту «Об’єднання співвласників будинків для впровадження сталих енергоефективних рішень» (HOUSES). А також й іншим важливим темам – процесу налагодження роботи ОСББ, формам управління, моделям договірних відносин для надання комунальних послуг тощо. До речі, курс є безкоштовним і пройти його може будь-хто, хто бажає створити або підтримати вже створене ОСББ, стати відповідальним співвласником.
