Ризики фінансування будівництва житла через ФФБ

Зростаюча нестабільності банківського сектору, різка зміна курсу долара, змушує громадян до пошуку нових шляхів інвестування власних заощаджень.

І мабуть ні для кого не секрет є те, що завжди була популярною тема грошових вкладів у будівництво нерухомості. Адже нерухомість здавалося б є найстабільніша річ в яку можемо вкласти свої кошти.

Тому сьогодні все більше і більше можемо побачити яскраву та привабливу рекламу забудов та житлових комплексів в різних містах України, де забудовники пропонують за досить привабливу ціну вкладати кошти у свою мрію, своє власне житло.

Однак, поряд із масовістю будівництв, як гриби після дощу з’являються обмануті вкладники які постраждали через недобросовісність та шахрайські дії забудовників, які не виконавши свої обов’язки до кінця – зникають разом з коштами людей, які так сподівались на комфортну і затишну оселю.

Тому для того, щоб не потрапити в подібну ситуацію, потрібно все ж таки розібратися які існують основні механізми залучення коштів у будівництво і які ризики та підводні камені очікують на потенційних вкладників. 

Так, на сьогоднішній день статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій. Тому законом чітко визначено 4 основні механізми залучення коштів на фінансування будівництва.

Найбільш поширеним серед них є участь у ФФБ. В розумінні статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» ФФБ – це грошові кошти, які передані в управління для фінансування будівництва. В функціонуванні ФФБ беруть участь: управитель – фінансова установа, що виступає засновником фонду, довіритель – він же інвестор, та забудовник.

Для того, щоб краще зрозуміти суть функціонування ФФБ спробуємо проаналізувати основні правовідносини (взаємні права та обов’язки) які виникають між суб’єктами такого фінансування будівництва відповідаючи на найбільш типові питання які можуть виникнути у потенційного вкладника.

- Забудовник – Фонд – Управитель

Хто створює фонд?

Фонд фінансування будівництва створює банк або ж фінансова установа яка повинна мати відповідну ліценцію.

Які договори укладаються між забудовником і управителем ?
Управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору. Також між управителем та забудовником укладаються наступні догвори:

- Договір іпотеки між забудовником та управителем, за яким іпотекодавцем виступає забудовник.
- Договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами;
- Договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам.

Хто несе відповідальність за будівництво та ризик невчасного виконання або ж невиконання зобов’язань по будівництву ?
У разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору, договір уступки заставленого майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю фонду майно та майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва.
У разі невиконання забудовником умов договору управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства.

Як відбувається рух залучених коштів від вкладника між фондом і забудовником?

Після укладення договору про участь у ФФБ, довіритель вносить на відкритий йому рахунок ФФБ відповідну суму, яка обумовлена договором про участь у ФФБ, після чого вказані кошти управитель фонду перераховує забудовнику для цілей будівництва, за виключенням оперативного резерву, який формується у Фонді. Отримані кошти Забудовник повинен використовувати раціонально та цілеспрямовано на спорудження об’єкта нерухомості.

- Вкладник – Фонд – Забудовник

Як закріплюється об’єкт нерухомості?

Після повного внесення обумовлених договором коштів, за вкладником закріплюється відповідна кількість вимірних одиниць обєкта інвестування та такі відомості вносяться до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ.

Чим підтверджується набуття майнових прав на квартиру ?

Після внесення повної суми вартості профінансованого житла, довіритель ФФБ отримує довідку про участь у ФФБ, в якій визначені конкретні параметри профінансованого об’єкта.

Як вкладник отримує своє житло?

Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшої державної реєстрації за довірителем права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування. Для проведення державної реєстрації права власності на закріплений за довірителем об’єкт інвестування забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування, Державна реєстрація права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок. Органи, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, проводять державну реєстрацію права власності довірителя на об'єкт інвестування на підставі довідки про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування, при цьому такі органи не мають права вимагати будь-яких інших документів щодо участі довірителя у ФФБ.

Чи можна відмовитись від участі у ФФБ та повернути кошти?

Однозначно можна, Законом України «Про фінансові кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», передбачено, що довіритель фонду може відмовитись від подальшої участі у фінансуванні, а фонд в свою чергу повертає довірителю суму коштів виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об'єкта інвестування на день передачі коштів в управління управителю ФФБ.

Отже, зрозумівши особливості такого фінансування, можна виділити певні переваги такого механізму, однак не дивлячись на всі плюси існують суттєві недоліки та ризики втрати своїх коштів так і не дочекавшись омріяного житла. 

Основна проблема криється в тому, що ніхто не застрахований від можливого банкрутства забудовника або ж не завершення будівництва у встановлений строк. 

Крім того, системною проблемою будь-якого з існуючих механізмів фінансування є те, що вкладник коштів отримує не право власності на нерухомість, а майнові права, або як їх ще називають «право очікування». Ось тут і криється найбільш проблемна річ яка і обумовлює те, що така інвестиційна діяльність, в принципі як і будь-яка інша, є апріорі ризиковою, оскільки завжди існує ймовірність того, що ваше майнове право ніким не буде визнане і не трансформується у право власності. 

Із залученням коштів у будівництво, це пов’язано в першу чергу з тим, що набути право власності на об’єкт нерухомості якого ще не існує просто нереально, адже відповідно до ст. 331 цивільного кодексу України, право власності на об’єкт нерухомості виникає з моменту його створення, прийняття в експлуатацію та державної реєстрації. 

Повертаючись до взаємовідносин вкладник – фонд, слід відмітити, що основним підґрунтям початку договірних взаємовідносин цих двох ключових суб’єктів є укладення договору про участь у ФФБ. Однак, не дивлячись на чіткі законодавчі обмеження щодо механізмів фінансування будівництва, на сьогодні ще й досі продовжують укладатися договори купівлі-продажу майнових права, або ж як їх називають «інвестиційні договори» які вміщують в собі мінімум умов та взагалі за своєю правовою природою є сумнівними та небезпечними для вкладників, оскільки знаходяться поза правовим регулюванням.

Тому, існуючі превентивні механізми для вкладників, про які йшлося вище, не виправдовують себе, враховуючи існуючий стан речей та судову практику яка склалася з даного питання. До того ж свою справу робить необізнаність та довірливість пересічних громадян.

Однак, якщо все ж таки вирішити профінансувати будівництво власного житла, то для мінімізації можливих ризиків варто звернути увагу на ринкові позиції забудовника та управителя, їх платоспроможність та інші будівельні проекти які вони супроводжували. Перевірити їх в реєстрі судових рішень на предмет наявних судових спорів. Також досить важливо перевірити всю необхідну документацію на будівництво об’єкту нерухомості, зокрема, це дозвіл на будівництво, документи на земельну ділянку, та ліценція забудовника.

Також підсумовуючи, слід звернути увагу на можливість реєстрації свого майнового права на квартиру, а також, страхування своєї участі у Фонді, що створило б надійну фінансову подушку безпеки та дозволяло вкладникам бути спокійними за свої кошти.