Ринок землі під час війни та чи дійсно купити землю стало простіше?

Згідно з моніторинговими даними Держгеокадастру за час функціонування ринку землі, тобто з 1 липня 2021 року, було відчужено 198285 земельних ділянок сільськогосподарського призначення (станом на дату публікації даного матеріалу).

З початку війни в Україні ринок землі був «заморожений» на два місяці (березень та квітень 2022 року), що було обумовлено закриттям доступу до реєстрів.

З травня 2022 року можливість відчуження земель була відновлена та вже протягом цього місяця було укладено угоди щодо 527 земельних ділянок.

В подальшому ця цифра росла і за липень 2023 року було відчужено вже 8485 земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Ці цифри кажуть нам про те, що питання ринку землі досі актуальне і навіть в умовах воєнного стану угоди щодо відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема там, де працюють реєстри, активно укладаються (хоч і в менших обсягах, ніж це було до війни).

Більше того, нещодавно законодавцем було дещо спрощено процедуру купівлі-продажу сільськогосподарських земель, але про це згодом.

Спочатку нагадаємо про основні питання, які можуть хвилювати відчужувачів та набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Хто може бути набувачем земельної ділянки?

До 1 січня 2024 року набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути громадяни України, територіальні громади та держава.

В порядку звернення стягнення на такі земельні ділянки право власності на них може також набуватися банками, але за умови їх відчуження на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Для юридичних осіб відповідна можливість має настати з 1 січня 2024 року, але з огляду на те, що у Верховній Раді зареєстровано законопроект № 8295, яким пропонується продовжити термін дії такого обмеження до 1 січня 2029 року, остання може бути відтермінована.

І говоримо ми тут про юридичних осіб, створених та зареєстрованих за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади.

Ті з них, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, зможуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення лише за умови схвалення такого рішення на референдумі.

Обмеження щодо площі

До 01.01.2024 загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 гектарів, тоді як з 01.01.2024 вона зможе досягати 10 тисяч гектарів.

Слід враховувати, що при визначенні площі таких ділянок враховуються:

• земельні ділянки сільськогосподарського призначення, набуті у власність до 01.07.2021;

• земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичної особи приватного права, учасником (членом, акціонером) або кінцевим бенефіціарним власником якої є набувач (власник) (площа визначається шляхом множення площі земельних ділянок на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи).

Раніше до такого розрахунку включалась і площа земельних ділянок, які належали на праві спільної сумісної власності подружжя, проте змінами, внесеними Законом № 3065 від 02.05.2023 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки» (набрав чинності 08.06.2023), передбачено, що такі земельні ділянки враховується у загальній площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього подружжя), за яким зареєстровано право власності. 

Відповідна перевірка набувача земельної ділянки на предмет загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вже є у його власності, здійснюється, зокрема в автоматизованому порядку, у тому числі шляхом інформаційної взаємодії між реєстрами.

І тут же варто згадати про спрощення процедури набуття прав на земельні ділянки, про яку зазначалося вище.

В чому ж полягає таке спрощення?

Вже згадуваним Законом № 3065 було внесено зміни до ст. 130 Земельного кодексу України та визначено, що передбачена вище перевірка не здійснюється при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

• для ведення садівництва – не більше 0,25 гектара;

• для ведення особистого селянського господарства, розташованих у межах населених пунктів, - не більше 2 гектарів.

Набувач земельної ділянки, при цьому, подає нотаріусу, який посвідчує відповідний правочин, заяву про дотримання ним вимог щодо загальної площі вже наявних у його власності сільськогосподарських земель, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально.

І декілька слів про переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення (в аспекті змін, які його торкнулися, внаслідок прийняття Закону № 3065).

Суб’єкти переважного права у нас залишаються ті ж:

• у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування;

• у другу чергу – орендар земельної ділянки.

Законом № 3065 дещо доповнено норму, якою визначалися особливості відмови від реалізації переважного права і відтепер вона оформлюється відповідною заявою, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально.

Уточнено і процедуру державної реєстрації наміру власника щодо продажу земельної ділянки, а саме визначено, що подати її можна нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки, або нотаріусу, який його заміщує.

Крім цього, згаданим Законом чітко визначається, що у разі якщо суб’єкти переважного права не скористалися своїм переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, договір з третьою особою може бути укладений у будь-який час після державної реєстрації наміру щодо продажу такої земельної ділянки (відповідним положенням доповнено ч. 3 ст. 130-1 Земельного кодексу України).

Окрему увагу варто приділити тим змінам, які зачепили процедуру передачі такого переважного права (її важливість зрозуміла, адже з урахуванням того, що юридичні особи не можуть набувати права власності на сільськогосподарські землі, а саме вони найчастіше є суб’єктом переважного права, останні активно використовують даний механізм для викупу земель шляхом передачі такого права довіреним особам).

По-перше, передбачається, що передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути здійснена до або після державної реєстрації наміру власника земельної ділянки щодо її продажу.

По-друге, переважне право може бути передано іншій особі на певний строк або на період дії спеціального дозволу на видобування корисних копалин (щодо суб’єктів переважного права першої черги) чи строку дії договору оренди землі (щодо суб’єктів переважного права другої черги).

Відповідно, таке право припиняється у разі анулювання спеціального дозволу на видобування корисних копалин або у разі припинення права оренди земельної ділянки.

В іншій частині положення щодо реалізації та передачі переважного права купівлі сільськогосподарських земель залишаються у тому вигляді, в якому ми їх застосовуємо ще з середини 2021 року, тобто з відкриття ринку землі.

Підсумовуючи, не можна не наголосити ще раз на актуальності питання ринку землі сільськогосподарського призначення, який навіть під час війни продовжує працювати.

Тому розкриття основних питань, пов’язаних з реалізацією громадянами права на розпорядження землями, які тривалий час були «підмораторними», є вкрай важливим для того, щоб така реалізація була успішною.