ОСББ чи Управитель: хто дешевше обслуговує будинок?

Реалізована реформа ЖКГ для можновладців насправді є єдиним способом позбутися відповідальності за старий житловий фонд. На його обслуговування, а тим більше капітальний ремонт, потрібно сотні мільярдів гривень. Дотепер місцева влада не ризикувала кардинально підвищувати квартплату – єдиний тариф, який була уповноважена встановлювати. Та й самі українці ні морально, ні матеріально не були готові платити ЖЕКам більше за те, що знаходиться за дверима їхньої квартири.

Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» відпустив тарифи на утримання будинків і прибудинкових територій на саморегулювання, яке залежить від ринку послуг і мешканців. У будинках, де створені ОСББ чи обрано Управителя, тарифу як такого не існує. Звична нам квартплата перетворилася на внески і платежі на поточне утримання, капітальні ремонти та резервний фонд, визначені мешканцями самостійно без впливу влади. Якщо домовилися і скинулися грошима – роблять ремонт, не дійшли згоди – отже готові до надзвичайних ситуацій.

Таким чином, економіка обслуговування багатоповерхівки залежить від технічного стану, потреб, можливостей і спільного рішення мешканців, а не від форми управління – ОСББ чи Управитель. Де-факто форма не має значення, оскільки розмір внесків і платежів в обох випадках співвласники визначають самостійно (за винятком ситуацій, коли Управителя за конкурсом призначає орган місцевого самоврядування).

І ОСББ, і Управитель відштовхуються від базового переліку з 17 послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, визначеного постановою Кабміну №869. Схожий примірний перелік послуг з управління будинком наведений також у наказі Мінрегіону №150 «Про затвердження Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку».

Усі прорахунки платежів ОСББ і Управитель повинні виконувати на основі однакових нормативних актів, які регламентують норми прибирань, техоглядів, вивозу сміття, обчислення заробітних плат двірників тощо. А вже на основі цих розрахунків мешканці самі вирішують, який набір послуг їм потрібен, як часто, яку зарплатню отримуватимуть члени правління ОСББ чи яку винагороду платити Управителю за роботу. Всі принципові рішення, у тому числі про капремонт, затвердження його кошторису і вибір підрядника, приймаються на загальних зборах співвласників, у звітах мешканці можуть проконтролювати кожну гривню.

Тож принципова різниця між цими формами управління полягає не в економіці, а в тому, що ОСББ – це спроба самообслуговування на рівні однієї багатоповерхівки, а Управитель – найманий фахівець, який займається групою будинків.

У самообслуговуванні (якщо ОСББ самостійно управляє будинком) зазвичай задіяні місцеві жителі, які своїми силами, як уміють, вчаться господарювати, вести бухгалтерію, наймають двірника і сантехніка, а на вивезення сміття, обслуговування ліфтів залучають профільну організацію. При наймі Управителя вартість послуг штатних спеціалістів здешевлюється, оскільки вони задіяні на кількох об’єктах.

На сьогоднішній день у Києві ОСББ утворені вже у тисячі будинків (менше 10% від житлового фонду). Офіційної статистики, ким це житло обслуговується, на жаль, немає. У новобудовах більш поширений формат обслуговування приватним ЖЕКом, який обслуговує будинок після його введення в експлуатацію забудовником. Така форма управління пропонується мешканцям на першому етапі заселення і виглядає безальтернативною. Вона штучно підміняє поняття Управителя, хоча насправді не є такою. Певна примусовість у виборі форми управління, а головне – заочне встановлення розміру платежів – в окремих випадках стає причиною конфліктів між мешканцями і приватним ЖЕКом.

Але поки будинок «молодий», його жителі дозволяють собі більше витрачатися на охорону парковки та дитячі майданчики, ніж на капітальні ремонти. Тоді як жителям «хрущовок», «чешок» і панельок такі затрати надовго відкладати не варто.

Через різні фінансові можливості і ставлення до спільного майна загальним зборам буде дуже важко забезпечити голосування співвласників, які володіють понад 75% загальної площі, щоб прийняти рішення про поточний або капремонт (ст. 10, п. 6 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»). Наприклад, з досвіду: жоден із власників квартир на нижніх поверхах не вважає за потрібне скидатися на ремонт покрівлі. Але саморегулювання дає можливість узгодити прийнятний для всіх мешканців рівень платежів, щоб привести старе житло до нормального функціонального стану. За бажання співвласників із цим завданням впорається і ОСББ, і Управитель. Головне – чимшвидше визначатися з формою управління, калькулювати витрати на капремонт свого будинку і починати накопичувати кошти. Цим ми найперше зупинимо руйнування старого житлового фонду, а з часом, сподіваюся, прийдемо до європейського property management або stratamanagement у Канаді.