Снос без правил
Казалось бы, банальная задача – снести несколько старых ветхих зданий, тебе принадлежащих. Но банальна она только на первый взгляд.
На сегодня снос, как отдельное мероприятие, не регулируется ни одним нормативным актом, нет какого-либо разрешительного документа на эти работы.
Тем не менее, все прекрасно понимают, что снос, например, цеха бывшего завода, находящегося в черте города, не может производиться совсем уж произвольно. Это тот случай, когда сам отказываешься верить в то, что можно сносить здание, площадью 4 тысячи квадратных метров, не имея на руках разрешительной документации, и также понимаешь, что это тот случай, когда отсутствие государственного регулирования влияет на ситуацию негативно. Если следовать принципу, что не запрещено, то разрешено, - сносить можно. Но верить в такое отказывается и Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля. И ее логика подсказывает штрафовать. И на практике могут возникать очень интересные истории.
Допустим, есть предприятие, которое владеет на праве собственности несколькими старыми зданиями, давно не использующимися по своему назначению, находящимися в непригодном для эксплуатации состоянии. Земля под этими зданиями принадлежит также предприятию и представляет определенную градостроительную ценность. Предприятие принимает решение снести такие объекты. Пока суть да дело, появился покупатель на земельный участок, на котором здания расположены. Покупатель долго ждать не хотел, землю купил. А насчет зданий продавец дал «честное пионерское», что здания снесет.
В такой ситуации законный снос в интересах каждой из сторон.
На сегодня главный документ в сфере регулирования застройки – это Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI. Слово «снос» в названом законе встречается аж в одной статье, касающейся сноса самостроев.
До вступления в силу Закона №3038-VI, действовал Закон Украины «О планировании и застройке территорий», который с 2008 года содержал в себе положения, которые:
- снос объектов называли одним из видов изменения объектов градостроительства, а также,
- регулировали получение разрешения на снос в рамках подготовительных работ,
- говорили о том, что снос производится согласно действующему законодательству.
ДБН А.3.1-5-96, регулирующий организацию строительного производства, снос строений также относит к внутриплощадочным подготовительным работам.
Снос объектов упоминается в действующем и на сегодня Законе Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.1999 г. №687-XIV. Но его упоминание идет также в контексте того, что снос объектов, – это один из видов изменения объектов градостроительства, наряду с новым строительством. При этом процедура такого сноса никак этим документом не регламентируется.
Как видим, до вступления в силу Закона №3038-VI, снос, в контексте получения разрешения, упоминался хотя бы в рамках подготовительных работ. С принятием Закона №3038-VI, снос существующих зданий, даже в рамках подготовительных работ к новому строительству, на законодательном уровне не упоминается нигде. А просто снос, без нового строительства, как не регулировался, так и не регулируется ни законами, ни подзаконными актами.
Если на это законодательное поле интерполировать вышеописанную ситуацию с предприятием, решившим снести здания, на свежепроданном участке, получаем интересную картинку. Снести просто так – рука не поднимается. Снести на основании разрешительного документа – так документа такого нет.
Можно было бы воспользоваться правом сносить здания в рамках подготовительных работ исходя из того, что это для всех более-менее понятно, и в законе когда-то было написано, да и ДБН понимает также. Но ведь беда в чем – у предприятия нет никаких намерений нового строительства. Только снос, чтоб «честное пионерское» исполнить. Тогда разрешение на подготовительные работы к чему нужно получать? К какому строительству? Проект какого строительства предусматривает снос зданий на этой площадке?
А самое главное, земля под этими зданиями не принадлежит уже предприятию, поэтому законно получить разрешение на подготовительные работы не выйдет, так как права на землю – это краеугольный камень разрешительной документации в строительстве.
Новый же собственник земли пока тоже не имеет никаких конкретных планов по строительству, да и правами на здания не владеет. Посему сносить объекты чужой собственности просто так тоже не будет.
До вступления в силу Закона №3038-VI такой снос часто осуществлялся на основании распоряжения исполнительного органа соответствующего местного совета. Такое распоряжение базировалось на общих нормах касательно полномочий органов местного самоуправления в сфере строительства. И всех все устраивало. На основании такого распоряжения делался проект, получалось разрешение на нарушение благоустройства, производился снос. На сегодня и таких распоряжений уже нет.
Работы по сносу де-факто, при проверке их на площадке, признаются подготовительными работами, и предприятие штрафуют именно за проведение подготовительных работ без соответствующего разрешения.
Неофициальное мнение органов ГАСК, а также Минрегионстроя – работы по сносу (не в рамках нового строительства) не относятся к подготовительным или строительным работам. Неофициально соответствующие работники признаются, что порядка получения разрешения на снос, как и самого разрешения, нет. Но официально, продолжают штрафовать.
Мне доводилось видеть письмо одной из компетентных в этой сфере организаций, в котором указанное неофициальное мнение выражено на бумаге. Кроме этого рекомендовано сделать проект выполнения работ по сносу, получить разрешение на нарушение благоустройства и сносить. Хотелось бы увидеть данные положения в тексте закона. Это сильно облегчило бы жизнь всем, кто сталкивается с застройкой и реновацией участков в черте города.
