Стратегия. Для чего мы спорим с банком?
(Карл фон Клаузевиц)
Ко мне нередко приходят клиенты, которые говорят: «Я свой кредит исправно оплачиваю, но нашёл изъян в моем кредитном договоре. Давайте подадим иск и признаем этот договор недействительным!» Я всегда в этом случае спрашиваю: «Для чего?» После такого вопроса большинство обывателей начинают «плавать»: «Ну, как же, в интернете ведь пишут, что долг станет меньше, реституция и все такое…»
На уточняющий вопрос: «А у Вас есть деньги, чтоб исполнить реституцию и немедленно выплатить остаток долга по решению суда?», зачастую отвечают отрицательно, порождая последнюю реплику: «То есть, Вы не сможете рассчитаться и лишитесь залога в процессе исполнения реституции. Тогда для чего признавать договор недействительным?!»
Эта статья является самой важной, в серии статей о спорах с банками, поскольку она призвана ответить на главный вопрос — ради чего мы затеваем тяжбу с кредитором?
Спор с банком — это всегда спор о деньгах. Не о правах, не о решениях судов, не об имуществе, а только о деньгах. И независимо от решений судов, правомерности или неправомерности каких-то действий, победителем в этом споре может считаться тот заемщик, кто меньше отдал реальных денег. Следовательно, стратегическая цель, которую вы ставите в споре с кредитором, должна сводиться к некой сумме, которую вы отдадите или не отдадите ему.
Точно так же, кредитное учреждение имеет свою стратегическую цель — получить с клиента как можно больше денег. Всё остальное — договора залога/ипотеки, договора поручительства, коллекторы, правоохранительные органы, суды, исполнительная служба — это лишь тактические инструменты для достижения вышеуказанной стратегической цели.
Заемщики и поручители, попавшие в сложное финансовое положение, даже имея тактические выгоды, не смогут их эффективно применять, пока не сформулируют для себя четкую стратегическую цель. Образно выражаясь, перед тем, как начинать раскачивать лодку, неплохо бы понимать, куда потом плыть.
При выборе стратегии и тактики спора с кредитором большое значение имеет прохождение заемщиком «точки невозврата» — выплаты половины или большей части долга, когда проигрыш в конечном итоге может уже дорого стоить. Например, если кредит брался на квартиру, стоившую 100 000 долларов США и было выплачено 50 000 долларов США, цена её, даже с учетом падения стоимости, составляет 40 000 долларов США. В этом случае, даже отказавшись платить банку и выкупив залог с торгов, заемщик будет в проигрыше, поскольку фактически приобретет квартиру за 90 000 долларов США, в то время, как на рынке она стоит только 40 000.
Ещё одним важным фактором, при выборе стратегии, является специфика залогового имущества. Так, например, спецификой транспортных средств является их значительный износ и возможность утраты вследствие угона, ДТП и прочих факторов. Нередко бывает так, что заемщик, ставит перед собой задачу затягивать суд как можно дольше, дабы иметь возможность эксплуатировать автомобиль годами до полной его непригодности. Или, наоборот, автомобиль угнан, иного имущества у заемщика нет — поэтому он спокойно признает иск банка, зная, что решение суда будет невозможно исполнить.
Транспортные средства, как залоги, имеют и другие специфические черты. Так, кредиты на новые автомобили часто выдавались по безналичному расчету, путем перечисления кредитных средств из банка на расчетный счет автосалона. Расчеты между резидентами Украины, в этом случае, возможны только в национальной валюте. Однако, в банках эти займы номинированы, как валютные. Этот факт усложняет банку доказывание, если заемщик отрицает получение кредита, влияя на «сговорчивость» кредитного учреждения.
Не менее важной особенностью автокредитов является тот факт, что по многим из них заканчиваются сроки договора (займы брались на 3-7 лет), а по некоторым и сроки исковой давности. То есть, мы сейчас находимся в том временном промежутке, когда пропуск исковой давности кредитором вполне реален.
Спецификой земли, как залога, является отсутствие у неё себестоимости. Земельный участок — это лишь несколько полосок на схеме землеотвода или государственном акте и чтоб его, как товар, создать, не требуется практически никаких вложений. Поэтому и цена участка определяется исключительно платежеспособным спросом. Пока деньги были легкодоступны для населения — цена земли была высока, как только банки прекратили кредитовать — стоимость упала в несколько раз или десятков раз. Для примера, в пригороде Одессы (с. Фонтанка) участки по 7 соток продавались в 2008 году по 125 000 долларов США, а сегодня банки согласны продавать эти же участки по 3 000 долларов США.
Земля, в отличие от других видов залогов, является своего рода «полуфабрикатом», то есть, если квартиру или автомобиль покупатель может использовать сразу после покупки, то земля требует немалых вложений в строительство сооружений на ней, для конечного использования, что ещё более сужает круг потенциальных покупателей.
Следует также принимать во внимание, что ввиду отсутствия себестоимости, оценщики, делая для банков заключения о цене конкретного участка, были весьма вольны в своих выводах, нередко существенно завышая цену будущего залога.
С учетом значительного падения стоимости земельных участков, должникам следует осознавать, что даже в случае реализации залога, погашение кредитной задолженности будет ничтожным. И такой кредит, с известной долей иронии, можно воспринимать, как беззалоговый. При этом, нередки случаи, когда у заемщика нет государственного акта о праве собственности на земельный участок — он его просто не оформлял, что серьезно усложняет исполнение решения суда и влияет на поведение кредитора.
Помимо специфики залогов, следует учитывать специфику должников. Во всех банках практикуется единый принцип — «доят ту корову, которая доится». Поэтому к должнику, покорно оплачивающему любое требование банка будет менее лояльное отношение, чем к должнику, демонстрирующему худшую платежную дисциплину. Некоторое значение имеет психология должника — чем спокойнее и беззаботнее последний относится к будущему своего долга, тем больше вероятность получения от кредитора выгодного предложения.
Чтоб помочь читателям определиться с выбором, я приведу наиболее популярные из стратегических целей, с которыми приходилось сталкиваться:
Вариант 1. Клиент хочет освободить от обязательств поручителя или поручитель сам хочет освободиться. Как заемщик будет решать свои проблемы с банком, при этом, не обсуждается.
Когда задача ставится таким образом, тактические инструменты выбираются с учетом особенностей поручительства. Договориться с кредитором о прекращении обязательств поручителя вряд ли удастся. Поручительство может быть признано судом прекращенным (статья 559 ГК Украины), недействительным самостоятельно (статья 215 ГК Украины) или вследствие недействительности кредитного договора (пункт 2 статьи 548 ГК Украины). В удовлетворении требований к поручителю, равно как и к заемщику, может быть отказано в связи с недоказанностью факта предоставления кредита (статьи 10, 60 ГПК Украины), в случае отсутствия оригиналов документов у банка (пункт 2 статьи 64 ГПК Украины) или в связи с применением исковой давности (статьи 256-268 ГК Украины). Данный перечень инструментов не является исчерпывающим — всегда можно найти лазейку. При невозможности применить описанные или иные инструменты, поручитель может смириться с наличием долга, предварительно переоформив свое имущество, с целью защиты, на доверенных лиц.
Вариант 2. Заемщик может и хочет полностью рассчитаться с банком, но недоволен суммой долга — её следует уменьшить путем списания неустойки и/или части основного долга (процентов, тела кредита).
В отношении списания неустойки, наиболее эффективны переговоры. Как правило, все кредиторы соглашаются списать неустойку, при условии что должник погашает просроченную задолженность и вновь начинает платить по графику либо полностью погашает кредит с начисленными процентами. Исключение, в отношении списания неустойки, представляют собой мелкие потребительские кредиты и кредитные карты. В этих продуктах неустойка является важной составляющей цены — займ умышленно выдается под низкие проценты, но с большими неустойками. Кредитор просто ждет, когда обыватель забудет вовремя заплатить, чтоб начислить ему пеню и штраф, и получить запланированную доходность.
В случае необходимости списания части тела кредита и процентов — ситуация сложнее. Кредитное учреждение никогда не согласится прощать часть долга заемщику, который исправно платит и не имеет просрочки. В этом случае, нередко создается искусственная просрочка — заемщик сознательно перестает оплачивать кредит, для принуждения кредитора к переговорам о прощении части долга.
При этом, срабатывает общее правило — чем больше просрочен долг, тем ниже его ценность для кредитора. То есть, чем дольше не платил должник, тем на большую скидку он может рассчитывать, если решит примириться с банком и частично рассчитаться.
Помимо длительности просрочки, есть ещё ряд факторов, влияющих на размер дисконта (скидки) при погашении долга заемщиком или выкупе его новым кредитором. К этим факторам может относиться:
а) увеличение процентной ставки без согласия поручителей — это подразумевает, что они скорее всего не будут нести ответственность по данному долгу и круг фактических должников сужается до одного заемщика;
б) сложность взыскания — например, заемщик имел 1/4 долю в квартире и его родственники выступили залогодателями, заложив квартиру целиком; впоследствии заемщик умер, а родственники не вступили в наследство; или отменен государственный акт о праве собственности на земельный участок, на котором стоит дом, переданный в ипотеку.
в) длительная, усложненная судебная тяжба — остановки судебных процессов по искам должников, имеющим преюдиционное значение; неправильно оформленные документы на кредит (неподписанные договора, кассовые документы); изменение адреса ипотечного имущества; признание кредитного договора недействительным, незаключенным; пропуск исковой давности.
г) отсутствует коммуникация с должником(ами) — должник не отвечает на телефонные звонки, по указанному в договоре адресу не проживает, отправляемые ему письма возвращаются; возможен другой вариант отсутствия коммуникации — должник отвечает на телефонные звонки, но, при этом, спокойно сообщает, что деньги не отдаст, а при попытке давления начинает издеваться.
Наиболее эффективно эта цель достигается в отношении автокредитов — большинство банков готово предложить прощение половины задолженности, при условии, что должник погасит вторую половину одним платежом.
Вариант 3. Должник не может рассчитаться с банком, но готов реализовать залог, для частичного погашения долга, при условии, что остаток задолженности банк спишет (простит).
Такой вариант возможен только в отношении тех кредитных учреждений, которые практикуют частичное прощение основного долга (тела кредита и начисленных процентов). Большинство банков готово обсуждать лишь списание неустойки, в случае добровольной реализации залога.
Добровольная реализация имущества, переданного в залог или ипотеку банку — очень выгодный ход для кредитора. Кредитное учреждение при этом выигрывает сразу по нескольким позициям — экономит 10% исполнительного сбора и около 5% за услуги торгующей организации, не затрачивает собственные средства на оценку имущества, реализует залог по рыночной стоимости, а не по заниженной. Нередко сумма, выручаемая банком в результате принудительного исполнения решения суда, в два-три раза меньше стоимости аналогичного имущества на рынке.
С учетом изложенного, для должника решившего очистить свою кредитную историю и завершить отношения с кредитором без долгов, целесообразно вести переговоры о добровольной продаже залога и прощении долга, но с одновременным препятствованием его принудительной продаже. Часто бывает так, что кредитор согласен на добровольную продажу предмета обеспечения, но исполнительная служба уже успела наложить арест на это имущество. В таком случае, наиболее эффективен возврат в судебную тяжбу, путем отмены заочного решения или восстановления сроков апелляционного обжалования, что обязывает исполнителя снять аресты и закрыть исполнительное производство, после чего можно продавать залог.
Вариант 4. Заемщик не может и не хочет рассчитываться с банком, но готов реализовать залог, чтоб частично погасить долг и, при этом, что-то заработать на сделке купли-продажи. Основной мотив — заработок. Остаток задолженности его не беспокоит и погашаться не будет.
Ввиду того, что прощение остатка задолженности не заботит должника, этот вариант возможен абсолютно во всех банках. Причины, по которым банк согласится на добровольную реализацию залога, описаны в предыдущем варианте. Для заемщика актуальным остается лишь один вопрос — какую сумму удастся выручить после продажи собственности и погашения части займа. Большинство банков решение о реализации залога принимают на кредитном комитете — коллегиально — где предметом обсуждения становится, рыночная стоимость залога и предлагаемая за него цена. Поэтому, перед вынесением данного вопроса на кредитный комитет, производится независимая или банковская оценка имущества, которая и становится основанием для принятия решения.
Фактически, выгода должника будет разницей между ценой продажи и суммой погашения, согласованной банком. Обычно заемщикам удается оставить себе 10-15% стоимости, но иногда и существенно больше.
Разного рода судебные тяжбы в этом случае должнику безразличны, поэтому обсуждать их не имеет смысла. Единственной проблемой, которая может возникнуть при реализации этого варианта, как и предыдущего, — становятся разного рода аресты, поставленные судами или исполнительной службой. Способы снятия таких арестов зависят от природы их возникновения, но в любом случае они могут быть сняты при необходимости.
Вариант 5. Клиент банка ни в коем случае не должен лишиться залогового имущества. Финансовых затруднений может и нет, но желания погашать кредит тоже нет.
Это тот случай, когда суды выносят решения, руководствуясь законом. Тот случай, когда нормы, защищающие интересы заемщиков применяются полноценно. Когда Закон Украины «О защите прав потребителей» торжествует, а непростительные ошибки и нарушения со стороны банка становятся явными и хорошо описанными в тексте решения.
К сожалению, в самой коррумпированной стране в мире, этот триумф очень дорого стоит и по карману далеко не каждому, нуждающемуся в защите.
Тактика самая разная — отказ в иске банка, ввиду отсутствия доказательств или необоснованности требований, применение давности, признание договоров с банком недействительными или незаключенными, замена адреса объекта ипотеки или признание права собственности на часть объекта за другим человеком, признание иска банка с целью выкупа с торгов залога по сниженной стоимости, выкуп долга через факторинг и так далее.
Наиболее распространенный вариант — признание кредитного договора и договора ипотеки недействительными, снятие ипотечного обременения и последующая продажа предмета обеспечения. Кредитную задолженность, при этом, заемщики «банку прощают», то есть не отдают никогда.
Вариант 6. Заемщик не может погасить кредит и не сможет в будущем. При этом, потеря залогового имущества крайне не желательна.
Это наиболее распространенная ситуация. Она связана с тем, что самая коррумпированная страна, является ещё и самой бедной по размеру чистого дохода на душу населения. В результате, люди, которые взяли кредит на квартиру, воспринимают его чуть ли не как выигрыш в лотерею, понимая, что второго шанса обзавестись жильем или иной собственностью не будет. Изначально, кредит обслуживался, но лишившись возможности его оплачивать, должники не готовы потерять залог.
Для кого-то машина стала кормилицей, а у кого-то пара-тройка детей родились за годы кризиса и вернуться с детворой в родительское жилье невозможно. А бывает, что квартира в кредит приобреталась в браке, строились планы на жизнь… Но брак оказался хрупким и через некоторое время, женщина с малолетним ребенком просит защиты от банка, пытающегося её выселить.
Тактика в этом случае сводится к затягиванию. К затягиванию всего — переговоров, суда, исполнения решения, выселения (благо, до выселения ещё не доходило). Должник изначально спокоен, долг отдавать нечем — он с этим смирился, и каждый день пользования залоговым имуществом считает своей победой. Нередко бывает так, что банку с должником удается договориться путем прощения части долга, выкупа залога с торгов, выкупа долга через факторинг или добровольной продажи (описанной в варианте 4).
Предложенный перечень стратегических целей не является исчерпывающим. Каждый должник, может выбрать для себя «типовой» вариант, комбинацию вариантов или придумать свою цель. Но четко осознавать образ желаемого результата, до начала спора с банком — крайне важно. И планируя какое-либо действие в борьбе с кредитором, следует сначала ответить себе на вопросы: «Для чего это делается? Как это поможет в достижении стратегической цели?»
