Про котів в мішку або дешеві квартири у Києві
Нещодавно на одному з телеканалів показали привабливе відео про масові пропозиції придбати затишну невеличку квартирку-студію із дизайнерським ремонтом за дешевою для столиці та навіть обласного центру ціною (в еквіваленті 10-20 тис.$ за одно- та навіть двокімнатну), а також невеликою вартістю комунальних послуг.
Інформація поширилась засобами масової інформації, у соціальних мережах та привернула велику увагу, адже проблема придбання власного житла для багатьох є гострою недосяжною мрією.
До мене звернулись кілька осіб, які вже й непогані варіанти підшукали, з проханням надати свій висновок з цього приводу.
Можу сказати наступне.
1. Наявні дешеві пропозиції на ринку нерухомості з’явились не сьогодні та навіть не вчора. І забудовники-продавці теж не сьогоднішні. Тож варто замислитись над питанням, чому дешеві квартирки досі не розкуплені.
Практично можливо розділити одну квартиру на декілька невеличких.
2. В умовах жорсткого капіталізму ніхто дешеве житло собі у збиток не будує. Навіть із доброчинних, благодійних та філантропічних інтересів. Будівництво – це ланцюг операцій та діяльність багатьох підприємців, які вклали у свою діяльність гроші, хочуть їх повернути та отримати якомога більший дохід. Житлові проблеми наших співвітчизників, як то мешкання великих сімей в однокімнатній квартирці, необхідність роз’їздів, – здебільшого викликають у бізнесменів крокодилячі сльози. У них і своїх проблем вистачає.
3. Промоніторивши з десяток привабливих, на перший погляд, дешевих квартирних пропозицій, майже в усіх є ознаки проблемного будівництва.
За багатьма варіантами стирчать вуха одіозного власника низки фірм-житлових забудовників, якого нещодавно почали гучно притягати до кримінальної відповідальності за заволодіння шахрайським шляхом коштами десятків тисяч громадян, які бажають покращити свої житлові умови. Вирішення їх житлових проблем під великим питанням. Проблемні забудови призупинились. Тому забудовники змушені шукати нові маркетингові способи залучення покупців квадратних метрів.
4. Здебільшого потенційним покупцям пропонується укласти попередні договори купівлі-продажу або інвестиційного будівництва майбутніх квартир, сплативши за них повну суму або більшу частину коштів. Можливі варіанти розстрочки.
Однак Верховний Суд у своєму рішенні зазначив, що невиконання попереднього договору у встановлений сторонами строк не є підставою для укладання основного договору. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 351 Цивільного кодексу).
Хоч цей висновок і суперечить завданням цивільного судочинства щодо захисту прав та інтересів громадян та юридичних осіб, але є обов’язковим для судів при вирішенні подібних справ. Для вітчизняних будівельних компаній відкрився додатковий шлях не передавати інвесторам (майбутнім покупцям) очікуваних квартир, навіть за які вже сплачено кошти.
5. Придбання житла має багато ризиків, про які останніми роками сказано багато.
Продавець не відповідає і не може відповідати за зобов’язання будівельних організацій, не має можливості відстежувати відносини між забудовником і підрядником, повний хід будівництва, документальне оформлення та впливати на це.
Відхилення від проекту та проблеми з підключенням до комунікацій теж дуже поширені.
У зв’язку з припиненням або затримкою будівництва, наявністю спірних відносин і судових справ між підрядником і забудовником (можливо, іншими зацікавленими особами), невведенням будинку в експлуатацію, відмовою органів реєстрації нерухомого майна у реєстрації права власності продавця на квартиру виконання продавцем своїх обов’язків за попереднім договором купівлі-продажу квартири може стати неможливим або ускладненим навіть з незалежних від нього причин.
Не виключено, що з метою примусового стягнення сплачених за житло коштів доведеться звертатись до суду, де доводити факти укладання попереднього договору, оплати, невиконання продавцем своїх зобов’язань та його вини. Якщо рішення суду буде прийняте на користь інвестора/покупця і набере чинності, воно підлягатиме примусовому виконанню підрозділами Державної виконавчої служби, невелику ефективність якої не критикував хіба що лінивий.
У разі відсутності у боржника (продавця квартири) майна або коштів, на які можна звернути стягнення, виконання судового рішення на користь покупця може бути ускладненим чи неможливим.
6. Попередні договори та договори інвестиційного будівництва не підлягають обов’язковій реєстрації державними органами. Контроль за їх виконанням здійснюють сторони.
Таким чином, покупець може не знати про відчуження продавцем однієї квартири іншим особам, не зможе цьому перешкодити та дізнається про це згодом.
Під час інвестиційного будівництва житла трапляються випадки зміни площі та номера квартири, оформлення однієї квартири на кількох осіб та, відповідно, виникнення спірних ситуацій, які доводиться вирішувати навіть в судовому порядку.
У такому випадку покупцеві доведеться вжити заходів до з’ясування правових підстав цього відчуження (який договір, з ким і коли укладений) та звертатися до суду з метою оспорювання відповідного правочину.
Автору доводилось представляти інтереси громадян з питань повернення вкладених у проблемне будівництво коштів.
В усіх випадках захисту покупцем своїх прав та інтересів внаслідок неналежного виконання продавцем своїх зобов’язань він буде змушений витрачати додаткові кошти і час.
Тож приваблива пропозиція під гаслом «краще квартирка невеличка, але своя» більше схожа на рекламну акцію з продажу проблемного житла.
В усякому разі слід не втрачати голову від дешевих пропозицій, порадитись з юристами та ріелторами, перевірити забудовника та житловий об’єкт.
В нагоді можуть стати такі Інтернет-ресурси:
· Містобудівний кадастр м. Києва: http://monitor.mkk.kga.gov.ua
· Асоціація допомоги постраждалим інвесторам:
http://neo.investhelp.com.ua/ru/objects
· форум нерухомості: http://forum.domik.ua/?mobile=on
