Сьогодні, коли довіри у людей до ЖЕКівмайже на залишилось, часто постає питання, яку форму самоорганізації обрати дляобслуговування житлового будинку. Найбільш відомі форми самоорганізації(об’єднання) громадян в даній сфері – це кооперативи та об’єднанняспіввласників жилого будинку (ОСББ). Розглянемо детальніше кожну з них, щобз’ясувати, коли саме і яким чином вони можуть мати місце.
Кооперативи
Поняття житлово-будівельнийкооператив і житловий кооператив розглядаються чинним законодавством яктотожні.
Житлово-будівельні кооперативи (житловікооперативи) є особливою формою самоорганізації членів кооперативу, на відмінувід інших організаційно-правових форм, що передбачають приватне утриманнябагатоквартирних жилих будинків.
Житлово-будівельна коопераціяспрямована на використання кооперативних форм для задоволення зростаючих потребнаселення в житлі. Основною метою ЖБК є забезпечення громадян житлом, а післязавершення будівництва – обслуговування та управління жилим будинком і прилеглоютериторією.
Законодавство, яке регулює створеннята діяльність ЖБК:
Як бачимо, законодавство, яке регулює створення тадіяльність кооперативів, дещо застаріле (окрім Господарського та Цивільногокодексів).
Відповідно до пункту 1 Примірного статуту ЖБК організовуєтьсяз метою забезпечення житлом членівкооперативу і членів їх сімей шляхомбудівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків), а у випадках,передбачених законодавством, - одно- і двоквартирних жилих будинків садибноготипу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні коштикооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступноїексплуатації та управління цим будинком (будинками).
Як бачимо, кооперативмає бути створений ВИКЛЮЧНО до будівництва жилого будинку, оскількистворюється саме для його будівництва.
Після державної реєстрацію ЖБК набуває статусуюридичної особи.
ЖБК організовуються при виконавчих комітетахмісцевих Рад народних депутатів, при підприємствах, установах та організаціях.Рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах таорганізаціях приймаються з урахуванням пропозицій трудових колективів. Докооперативів, що організуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народнихдепутатів, приймаються громадяни, які перебувають у відповідному виконавчомукомітеті на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, якікористуються правом на вступ до кооперативу поза чергою). До кооперативів, щоорганізовуються при підприємствах, установах, організаціях, приймаютьсяпрацівники цих підприємств, установ, організацій, які перебувають на облікубажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом навступ до кооперативу поза чергою), а також інші особи, про яких йтиметься далі.У порядку доукомплектування до зазначених кооперативів за направленнямвиконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів можуть бути прийнятіпрацівники інших підприємств, установ і організацій, розташованих у даному населеномупункті (п. 2 Примірного статуту).
Число громадян, які вступають до організовуваногокооперативу, повинно відповідати кількості квартир жилому будинку (будинках)кооперативу, запланованому до будівництва (п. 3 Примірного статуту). Розподілквартир між членами кооперативу провадиться перед здачею жилого будинку вексплуатацію (п. 4 Примірного статуту).
Відповідно до п.7 Примірного статуту громадяниприймаються до ЖБК після досягнення ними 18-річного віку, але до 30 років.
Далі слід зазначити, що одним із прав ЖБК є одержанняв установленому порядку в безстрокове користування земельної ділянки длябудівництва жилого будинку (будинків) та надвірних будівель та отриманнякредиту на будівництво жилого будинку та надвірних будівель (пп.1 та 2 п. 16Примірного статуту).
Особі, прийнятій до членів ЖБК надається вбезстрокове користуванні окрема квартира, що складається з однієї чи кількохкімнат, відповідно до кількості членів сім’ї, суми її пайового внеску та граничного розміру жилої площі.Заселення провадиться за ордерами (п. 27 Примірного статуту), надання квартир убудинку ЖБК провадиться в межах 13,65 квадратного метра жилої площі на однуособу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті.
У разі викупу квартири член ЖБК стає власникомцього майна (ст. 19-1 Закону про кооперацію)
Закон України про кооперацію (стаття 6) визначає,що кооперативи відповідно до завдань та характеру діяльності поділяютьсяна: виробничі (для спільної виробничої або іншої господарськоїдіяльності на засадах трудової участі членів з метою одержання прибутку), обслуговуючі(утворюється для надання послуг переважно членам кооперативу, а також іншимособам з метою провадження їх господарської діяльності. Обслуговуючікооперативи надають послуги іншими особам в обсягах, що не перевищують 20%загального обороту кооперативу) та споживчі (утворюється для організаціїторговельного обслуговування, заготівель с/г продукції, сировини, виробництвапродукції та надання інших послуг з метою задоволення споживчих потреб йогочленів). За напрямами діяльності кооперативи можуть бути сільськогосподарськими,житлово-будівельними, транспортними,освітніми, туристичними, медичними тощо.
ЖБК може бути як виробничий – безпосередньо будуєжитло та вільно продає його на ринку (при цьому створення виробничогокооперативу не означає, що в ньому можуть працювати лише його члени (ч.2 ст. 24Закону про кооперацію) дозволяє кооперативу залучати до роботи за трудовимдоговором осіб, які не є його членами) , так і споживчий – кооператив маючигрошові внески його членів звертається як замовник до спеціалізованої підрядноїорганізації, яка виконує всі будівельні роботи, наслідком чого є перехід усіхзбудованих квартир у власність його членів.
Отже, ЖБК –юридична особа, яка утворюється фізичними та /або юридичними особами, якідобровільно об’єдналися на основі об’єднання їх майнових пайових внесків для участі у будівництві жилого будинку(будинків) і наступної його (їх) експлуатації. Кооперативи створюються привиконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, при підприємствах,установах та організаціях з метою задоволення потреб його членів у житлі.
Отже, у випадку, коли будинок ВЖЕ збудовано і його мешканці є власниками квартир, кооператив для обслуговування жилогобудинку, НЕ МОЖЕ БУТИ створений.
Для обслуговування вже збудованого жилого будинкуможе бути створено ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку).
Нормативна база:
1. ЗаконУкраїни «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001року (далі – Закон про ОСББ);
2. Цивільнийта Господарські кодекси (регулювання положень стосовно створення та діяльностіюридичної особи) – далі ЦК і ГК;
3. НаказДержавного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 141«Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирногобудинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщеньта управителя» від 27.08.2003 року (далі – Типовий статут);
4. ЗаконУкраїни «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців»від 15.05.2003 року (далі – Закон про реєстрацію).
ОСББ – юридичнаособа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна тауправління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Відповідно до ст. 4 Закону про ОСББ об’єднаннястворюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніхобов’язків, належного утримання та використання неподільного та загальногомайна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів,передбачених законодавством та статутними документами.
В одному житловому комплексі може бути створенетільки одне об’єднання.
Основна діяльність ОСББ полягає у здійсненніфункцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння такористування спільним майном об’єднання, належне утримання будинку таприбудинкової території, сприяння членам об’єднання в отриманніжитлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами тавиконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю ОСББ.
ОСББ може здійснювати свою діяльністьбезпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними або юридичнимиособами.
ОСББ є юридичною особою, яка створюєтьсявідповідно до закону, має печатку зі своїм найменуванням та інші необхідніреквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку.
ОСББ є неприбутковою організацією та не має наметі одержання прибутку і його розподілу між членами об’єднання.
Згідно зі ст. 4 Закону про ОСББ об’єднання можебути створене у будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизувавабо придбав квартиру.
Для створення ОСББ власником будинку абоініціативною групою скликаються установчі збори. Кожний власник на установчихзборах має дин голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень,що перебувають у його власності
Членом ОСББ може бути фізична чи юридична особа,яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) убагатоквартирному будинку. Членство в ОСББ є добровільним і може набуватисяодночасно зі створенням ОСБ при проведенні установчих зборів, а такожіндивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування.Членство в ОСББ розпочинається на підставі поданої письмової заяви власника зазгодою об’єднання, припиняється – на підставі поданої заяви власника приміщенняабо з інших підстав відповідно до статуту ОСББ. Власники приміщень,розташованих в межах одного житлового комплексу, які не є членами ОСББ, можутьукладати з ОСББ договори про співпрацю та дії у спільних інтересах (ст. 9Закону про ОСББ).
Органи управління ОСББ – загальні збори, правління(будь-яка непарна кількість осіб, але не менше 3) і ревізійна комісія (не менше3-х осіб) чи ревізор (одна особа).
Реєстрація ОСББ здійснюється у порядку та устроки, передбачені Законом про реєстрацію для новостворюваних юридичних осіб.
Відносно майна ОСББ хочеться зазначити наступне –відповідно до ст. 19 Закону про ОСББ спільне майно співвласниківбагатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна.
Загальне майно – частина допоміжних приміщеньжитлового комплексу, що можуть використовуватись згідно з їх призначенням наумовах, визначених у статуті ОСББ (кладові, гаражі, в тому числі підземні,сходові марші, конструкції даху, покрівля, в’їздна група тощо).
Неподільне майно – неподільна частина житловогокомплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивнихелементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належнефункціонування жилого будинку.
Неподільне майно перебуває у спільній суміснійвласності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягаєвідчуженню.
Загальне майно перебуває у спільній частковійвласності співвласників багатоквартирного будинку.
Власники приміщень володіють, користуються і увстановлених Законом про ОСББ та цивільним законодавством межах розпоряджаютьсяспільним майном.
Частка в загальному обсязі обов’язкових платежівна утримання і ремнт неподільного майна у багатоквартирному будинкувстановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають увласності фізичних або юридичних осіб.
Частка в загальному обсязі обов’язкових платежівна утримання і ремонт загального майна та в інших спільних витратах убагатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площіприміщень, що перебувають у користуванні фізичних або юридичних осіб.
Частка участі співвласника квартири, власникакімнати (кімнат) у квартирі, де проживають два і більше власників жилихприміщень, співвласника нежилого приміщення на утримання і ремонт визначаєтьсявідповідно до його частки як співвласника приміщення.
Отже, якщо будинок вже збудовано та квартири придбані мешканцями увласність, то єдиною формою організаціїуправління є ОСББ.