Питання земельного рейдерства і злочинного захоплення нерухомості є чи не найбільшобговорюваними в суспільстві.
Використовуючи «прогалини» в законі та в кадастровій базі й реєстріправ, а іноді навіть кримінальним шляхом, непорядні ділки захоплюють ділянки табудівлі, які їм не належать.
В порушення практики Європейського суду з прав людини, використовуючиформальні зачіпки, часто скасовуються документи на землю, відбуваються інші дії,що суперечать засадам правової держави.
Спробуємо розібратися, чому це так іяк від цього захиститися
Незважаючи на те, що реформування земельних відносин проводитьсяв Україні вже понад 26 років, проблема економіко-правового захисту прав землевласниківзберігає свою актуальність.
Відсутністьефективної системи забезпечення і захисту прав на землю вимагає від покупців надзвичайноїкмітливості, спеціальних знань і глибокого розуміння ризиків, пов'язаних з інвестиціямив нерухомість.
Нерідкі випадки, коли на одну і туж земельну ділянку могли бути видані декілька правовстановлюючих документів різнимособам, або в результаті розгляду судових спорів власники позбавляються прав наземельні ділянки.
В останні роки набуло особливої популярності«земельне рейдерство» - позбавлення прав на ділянки за допомогою спеціально інсценованихбізнес-конфліктів, судових рішень, а також використання «слабких місць» кадастрово-реєстраційноїсистеми, законодавчих прогалин і суперечностей.
В Україні, на відміну від багатьохкраїн, не здійснюється державне регулювання ріелторської діяльності, що в комплексіз недостатньо високим рівнем правової обізнаності українських громадян, створюєсприятливі умови для шахрайства й махінацій з правами на землю, а також оскарженнядоговорів купівлі-продажу, обміну, дарування земельних ділянок у судовому порядку.
Цивільний кодекс України захищає добросовісногонабувача, гарантуючи йому право власності на майно в деяких випадках.
Однак сумлінність у юридичномуі загальнолюдському сенсі, як кажуть в Одесі, - «дві великі різниці».
Згідно із законом,якщо володіння ділянкою колись було передано власником іншій особі проти його волі(а звідки це знати кінцевому покупцю?), добросовісний набувач може вимагати лишепевної компенсації, але завжди позбавляється земельної ділянки. Ділянка має бутиповернута власнику, а шукати того, хто ділянку продав для компенсації збитків -справа малоперспективна. Якщо ж майно перейшло до добросовісного набувача безоплатно(у всякому випадку документально), у будь-якому разі він повинен повернути ділянку.
У багатьох зарубіжних країнах існують інститутизахисту майнових прав власників земельних ділянок, які формувалися століттями. Втой же час кадастрово-реєстраційна система України знаходиться на етапі становленняі поки не може похвалитися надійністю гарантування прав.
Тобто, купуючи нерухомість, яказавжди коштує чималих грошей, доцільно вже на початковому етапі залучити експертаабо спеціалізовану організацію, які зможуть об'єктивно оцінити «проблемність» об'єктаі надати обґрунтований висновок про передбачувані ризики.
Які ж ризикинайбільш часто зустрічаються на ринку нерухомості України?
Практика показує,що втратити ділянку легко можна у випадках:
- купівлі земельної ділянки не у справжнього власника;
- використання при оформленні угоди підроблених документів;
- супровід угоди неправильно складеними документами;
- закінчення повноважень довіреної особи (або їх недійсність)у представника продавця;
- здійснення угоди особою, дієздатність якої була обмежена всудовому порядку внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними речовинами;
- продаж земельної ділянки особою, що страждає психічними розладами;
- продаж земельної ділянки особою, яка не досягла повноліття;
- претензій на придбану земельну ділянку спадкоємців колишньоговласника;
- відсутність згоди на відчуження земельної ділянки чоловікаабо дружини власника, які не повідомили про свій сімейний стан;
- наявність арешту на придбану земельну ділянку через невиплаченіпродавцем податки (на нерухомість, на спадок або на дарування), аліменти або іншіборги.
Обмеження прав, що набуваються на землютакож може виникнути внаслідок:
- порушень в процесі приватизації майна;
- перевищення повноважень контрагентів учасників угоди з придбаннямайна;
- помилок при реєстрації права власності;
- помилок при фіксації меж земельної ділянки;
- недієздатності або нездатності розуміти значення своїх дійодним з учасників договору;
- розділу спадкового майна з порушенням інтересів окремих спадкоємціві тому подібне.
У частині цих питаньдопоможуть розібратися професійні юристи, переважно з числа тих, хто спеціалізуєтьсяна питаннях права нерухомості та землекористування. Однак від безлічі проблем можедопомогти експерт у сфері землеустрою.
Експертнаспеціальність 10.20 - «Дослідження з питань землеустрою», а також 10.7 - «Земельно-технічнаекспертиза» дозволяє вирішити питання відповідності нормативно-правовим актам рішеньорганів влади про виділення земельних ділянок, зміни їх цільового призначення, атакож якості самої землевпорядної документації. Дослідженню підлягають також спірніпитання щодо меж земельних ділянок, «накладок» ділянок, поділу землеволодінь і багатоінших.
Згадаймо, щона території сучасної України практично 100 років не існувало приватної власностіна землю.
Земля з'явилася в комерційному обігувнаслідок її приватизації саме на підставі рішень органів влади. Згадавши те, прощо ми говорили вище, не складно зрозуміти, що, скасувавши попереднє рішення, можнавідібрати земельну ділянку у будь-якого набувача!
Якпоказує судова практика, найчастіше і давність питання не є перешкодою для позбавленняправ на землю власника, що ні про що не підозрює.
Так чи варто хвилюватись? Безумовнотак! Однак саме по собі переживання не позбавить від проблем.
Мало хто знає, що замовити експертнедослідження (а відтепер і судову експертизу) можна безпосередньо у державній спеціалізованійекспертній установі не тільки за наявності судового розгляду справи або кримінальногопровадження а й просто за заявою громадянина чи юридичної особи, тобто надоговірних засадах.
Наприклад, при укладанні угоди покупецьі продавець можуть домовитися про проведення подібного дослідження і, як наслідок,«спати спокійно».
Таким чином,рішення про чималі капіталовкладення у придбання земельної ділянки має базуватисяна чіткому розумінні того, що куплений об'єкт буде придатний для бажаних цілей імає «чисту» історію. Купуючи автомобіль, ми намагаємося перевірити VIN-код, арештиі обмеження, дані про власника. Так чому не зробити цього, коли мова йде про набагатосолідніші інвестиції?...
В іншому випадку, за відсутності ефективноїсистеми забезпечення захисту майнових прав власників земельних ділянок, все ще високийризик виникнення «проблеми», на вирішення якої доведеться витратити пристойну кількістьнервів, часу і ресурсів.
Напрошується один висновок: щобспати спокійно і не витрачати нерви на вирішення майнових проблем, яких могло бі не бути, не варто покладатися на «щасливий» випадок, а слід звернутися до профільнихфахівців.
Окрімзгаданих вище "земельних експертиз" можуть бути також проведені почеркознавчідослідження (шахрайство у земельних питаннях стає дійсно загрозливим, коли підписина документах вчиняються іншими особами), а також технічна експертиза документівна предмет їхньої підробки.
Вказанідослідження віднесені законом до криміналістичних, а тому можуть бути виконані лишедержавними експертними установами.
АртемРіпенко, Андрій Мартин, Анатолій Колосюк