Как удивить земельного инспектора... Продолжение

Начало размышлений в предшествующейпубликации "Загадочные виды землепользования. Как удивить земельногоинспектора..."

...

В то же время ст. 126ЗКУ с названием «Оформление вещных прав на земельный участок» говорит о том,что право собственности и пользования (и тут уже нет прямойкорреляции с двумя видами пользования, указанными в ст.125 ЗКУ, поскольку вдругих статьях этого же ЗКУ набор прав пользования землейзначительно шире) оформляется согласно Закону «О государственнойрегистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Разрешить эту небольшую путаницу можно.

Итак, право пользования должно бы иметь место там, где лицо использует чужоеимущество (земельный участок) в своем интересе, то есть, для себя. По общемуправилу там, где контакт происходит в интересе другого лица (обладателя правана земельный участок) права пользования оно не имеет. В нем нет необходимости.

На примере обязательств это можно объяснить так…

Обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник)обязана осуществить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действиеили воздержаться от него, а кредитор имеет право требовать исполнения егообязанности (ст. 509 ГК)

Итак, стороны имеют определенные договоренности - заключили договор в тойили иной форме, из которого возник ряд обязательств (правоотношений). В каждомиз них кто-то кредитор, а кто-то должник. Если использование землиосуществляется лицом в интересах собственника (правообладателя) участка, тодолжник, соответственно, не имеет права требовать у кредитора ничего в этомправоотношении. Требовать он может (например, оплату) в рамках другогоправоотношения. Таким образом, должник не может требовать ни, например,передачи ему вещи (земельного участка), ни обеспечения доступа к немудействиями или бездействиями кредитора, так как не является управомоченнымсубъектом в данных отношениях. Возможно, как полагают А.Мирошниченко и Ю.Попов,не передавшего (не предоставившего) по договору кредитора можно считатьпросрочившим (не осуществившим действий, которые должен был осуществить, чтобыдолжник исполнил свою обязанность) с последствиями, установленными законом идоговором.

В частности, и таким путем можно «валидировать» землепользовательскиеситуации на предмет наличия у землепользователя субъективного права наиспользование земельного участка.

Итак, если право есть, необходимо разобраться, какое же оно.

Исходя из общепринятого деления, субъективные (гражданские) права бываютвещные и обязательственные. Остальные виды прав, называемые в доктрине, нас вданном случае не интересуют.

В общих чертах первые – это права на вещи, вторые – права на чужие действия(поведение). Вещные права (абсолютные, им противостоит обязанность «всех» ненарушать) дают возможность использовать вещь самому, обязательственные(относительные, им противостоят обязанности конкретных обязанных субъектов)дают право требовать чужие действия или же воздержания от них. При этом,действия (бездействие), поведение может иметь своим объектом определенные вещи,те же земельные участки (быть направленными на них).

Традиционно считается, что использование земельных участков (вещей) и ихчастей осуществляется лишь на основании вещных прав. Им может предшествоватьобязательство по передаче вещи, по обеспечению допуска к ней и так далее, воисполнение которых осуществляются определенные действия (чаще всего этопередача вещи - traditio, вопрос об отнесениикоторой к сделкам тут не обсуждаем), вследствие чего возникает вещное право (всовременных правовых системах в основном требуется и оглашение правапосредством внесения записи в публичный реестр). В отдельных случаях вещноеправо может возникать и из административного акта. 

Перечень вещных прав обычно рассматривается как закрытый (numerus clausus), с четко определенными видами прав или же определенным содержаниемкаждого права. Важнейшей особенностью всех вещных прав, упомянутой в ст. 396ГКУ, является защита их обладателя вещными исками, в том числе от собственника.В литературе называют множество признаков вещных прав, которые тут перечислятьне будем. Эссенция вещного права состоит в том, что оно обеспечиваетвозможность непосредственного допуска к вещи (в случае необходимости),самостоятельного извлечения пользы из нее, не прибегая к помощи других лиц.Вообще, ст.189 ГКУ предполагает самые разнообразные возможности собственниковпо наделению пользователей вещей непосредственной возможностью получать от вещиее "пользу". 

Как видно, Закон «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»установил не исчерпывающий перечень вещных прав. Законом (по-видимому, любым)могут быть установлены и другие вещные права. Действительно, не обязательно,чтобы закон содержал некий незыблемый "список" вещных прав или жеотдельно называл каждое право вещным. Для проверки "вещности" праванужно сопоставлять его с "эталонными признаками".  

То есть, каждое из прав, упомянутых нами в первой части заметки, нужнопроверить на предмет его вещности. Действительно, некоторые из них могутудовлетворять признакам вещного права. Например, право размещения автомобиля впаркинге (на автостоянке) на строго определенном месте (паркоместе). Тут междусторонами имеется договоренность, передача (предоставление) места в ееисполнение, использование места (части земельной территории) непосредственноуправомоченным субъектом, его возврат. Очевидно, что на то время, на котороепредоставлено паркоместо, автовладелец может хоть с палкой отгонять от неговсех других лиц, которые обязаны воздержаться от перемещения его автомобиля изанятия паркоместа, в том числе и собственник паркинга (автостоянки) илисоответствующего земельного участка (правда на самом деле с "вещностьюпарковочного права" не все так просто, о чем скажем в самом концезаметки). 

Таким образом, хотя бы гипотетически, этому праву противостоит обязанностьвсех и каждого не нарушать его, что свидетельствует об абсолютном характере.Более того, все эти потенциально воздерживающиеся «они» могут быть осведомленыо наличии такого права путем нанесения номера парковочного места, установкитаблички, заградительного приспособления или же собственно размещениемавтомобиля, то есть, непосредственно самим фактом использования места.  

Однако, Закон «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и ихобременений» требует регистрации вещных прав для их возникновения. Такаярегистрация осуществляется по общему правилу после регистрацииправа собственности на саму вещь (в т.ч. земельный участок).

Процитируем фрагментами статью 3 Закона «О государственной регистрациивещных прав на недвижимое имущество и их обременений»: «Государственнаярегистрация прав (вещных, разумеется, - АР) является обязательной…государствогарантирует достоверность зарегистрированных прав на недвижимое имущество и ихобременений… права на недвижимое имущество и их обременения, подлежащиегосударственной регистрации согласно этому Закону, возникают смомента такой регистрации».

В чем состоит суть и предназначение регистрации вещного права ? В егооглашении. Вещное право, в силу абсолютного своего характера, должно быть«доведено до сведения общественности». Можно ли огласить вещное право на частьземельного участка – то же паркоместо другим способом ? Как мы говорили, вполнеможно. Тем не менее, и это право не будет считаться возникшим без его государственнойрегистрации. 

Казалось бы, с регистрацией связывается лишь возникновение тех прав, прямопредусмотренных Законом «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и ихобременений», если буквально читать фразу: «…подлежащие регистрации согласноэтому закону». Однако, открытый и неисчерпывающий список вещных прав в ст.4Закона (аналогичная норма содержится и в ст. 395 ГКУ) говорит о том, чторегистрации должны подлежать ВСЕ вещные права (предусмотренныезаконом). Если же они не предусмотрены другими законодательными актами, а,грубо говоря, являются «выдуманными», они вообще не являются вещными правами поопределению.

Итак, право на земельный участок, подпадающее под признаки вещного, но незарегистрированное, de lege late не возникло.

В этом положении закона есть действительно существенная сложность.Например, права на земельные участки, занятые объектами недвижимости, имеющиеявственно вещный характер, не считаются возникшими до их государственнойрегистрации. Дело в том, что до сих пор в законодательстве здания и земельныеучастки под ним считаются самостоятельными вещами, отдельными объектаминедвижимости. По моему мнению, эта «ошибка» должна быть устранена, аединственным объектом недвижимого имущества следует считать земельный участок.Но это не предмет рассмотрения в настоящей публикации.

Итак, что же делать, когда пришел «земельный инспектор» (правоохранитель) иобвиняет вас в отсутствии «права на использование земельного участка» или, чтотого хуже, в отсутствии т.н. «правоустанавливающего документа»? Последнийаргумент обивается легче. Благо, из ст.ст. 125, 126 ЗКУ убрали норму о запретеиспользования участков до получения этих пресловутых документов. Далее,определившись с тем, что субъективное право на использование земельного участкау вас все же есть (когда его нет и вы обеспечиваете контакт с участком в силукакой-то обязанности, к вам и вопросов то особых не будет), то есть, имеется возможностьпользоваться землей, обеспеченная правопорядком («я могу ходить по земле,ловить рыбу в этом водоеме, охотиться, а вы не мешайте»), нужно разбираться свидом этого права и основанием его возникновения.

Если основание есть (чаще всего это сделка с собственником участка или обладателемдругого вещного права), нужно определиться с тем, какое право из него возникло.Если это право на земельный участок не зарегистрировано согласно Закону «Огосударственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и ихобременений», следовательно, оно формально не возникло (несмотря на схожестьвашего права с «модельным» вещным правом). По крайней мере, убедить проверяющихв обратном будет чем-то мистическим. В тех случаях, когда вещное право на самомделе должно было бы возникнуть, но не возникло в силу отсутствия регистрации покаким-либо причинам (которые могут быть очень разными), по моему мнению, своюправду нужно отыскивать в суде. Причем судья не должен исходить только лишь изфакта отсутствия регистрации, а должен рассмотреть все обстоятельства дела(наличие соответствующего основания, передачи вещи и т.п.), установить наличиеправа, признать его. Судья также вправе в установленных законом случаях обязатьорганы регистрации зарегистрировать право. 

Но это не значит, что никакого другого права кроме вещного у вас быть неможет. Полагаю, хотя с этим соглашаются далеко не все юристы, что лица могутиспользовать земельные участки в рамках обязательственных правоотношений, имеят.н. «обязательственные права» на земельные участки (вещной передачи - traditio в исполнение обязательства тут не происходит). Управомоченный субъект втаких отношениях имеет права требования определенных действий или бездействия(зависит от конкретной ситуации) от должника - собственника земельногоучастка, обладателя иного вещного права, которые дадут ему возможностьиспользовать участок или его часть. Чаще всего речь идет о краткосрочномиспользовании, без размещения капитальных сооружений, тогда, когда нужно быстрои просто получить право на участок. Разумеется и самостоятельных вещных исков упользователя нет. Если его обижают, он будет обращаться за защитой ксобственнику (обладателю вещного права), который отвечает передземлепользователем в рамках существующих договоренностей. 

Насколько эта точка зрения обоснована и какие из приведенных в самом началепубликации виды землепользования можно осуществлять на основании«обязательственных прав» решать вам.. к сожалению, убедить проверяющих вналичии таких прав гораздо труднее, чем даже некоторых грамотных и знающихюристов-теоретиков. 

А теперь... вспомним пример с правом (мы предположили его вещным) на парковочноеместо, который приводился выше. Положим, у меня есть место на автомобильнойстоянке. Оно мое, очерчено, с конкретным номером и я записан в журнале. За чтоисправно плачу. На подъезде даже размещают металлический "ежик",чтобы чужие не могли заехать. Но почему-то очень часто на моем местеоказывается постороннее авто. Едва ли я устрою драку или ругань с еговладельцем. Скорее всего, обращусь к администрации стоянки, либопредставляющему ее парковщику (стоянщику). Он поможет разрешить ситуацию -убрать авто или предоставить мне другое удобное место. И уж точно мне не придетв голову подать вещный иск (виндикационный, негаторный, иск о признании права)к тому несчастному, занявшему мое место то ли по незнанию, то ли по10-гривневому сговору с работником автостоянки.

Напрашивается вопрос: имею ли я вещное право на это место (часть участка)или же мне принадлежит в силу договора право требования к лицу, обладающемустоянкой? Очень похоже на последнее. Можно возразить, что обладатель местаимеет возможность непосредственного использования его. Да, но а как быть соогражденными стоянками, где используется въездной шлагбаум? Едва ли тут есть"искомая" непосредственность. Спокойное использование местаобеспечивается исключительно совокупностью конкретных действий работниковавтостоянки, без которых даже проникнуть на ее территорию (на «свое» место)нельзя. 

Вот и есть о чем подумать: где вещные права, а где обязательственные ...)))