Про володіння нерухомістю (своїми словами)

Володіння – той термін, яким майже щодня оперує кожен з нас. Юристи знають, що інститут володіння є одним з найсуперечливіших. Кожен правник має свою думку. Дехто, щоправда, не має ніякої. А нещодавно я дізнався, що на світі живуть люди, кого проблематика володіння взагалі не цікавить... Здається, дана замітка не для них.

Що ж таке володіння? У чому воно полягає? Чому нерухомістю володіють якось не так, як звичним рухомим майном? А може так само? На ці питання спробуємо відповісти далі.

Право - ідеальне соціальне явище. Його не можна помацати, це так. Проте право обслуговує конкретні життєві потреби людини, відповідає за її безпеку. Право рефлексує дійсність, користуючись власним інструментарієм. Воно утворює певні правові ідеї, символи. Останні можуть значною мірою збігатись із чимось, знаним нам з побуту, або бути якимись дуже абстрактними конструкціями. "Володіння" належить скоріше до першої групи.

Цікаво, що початок і завершення усіх ідеальних правових ідей та символів завжди міститься у нашому житті. Після відібрання якогось предмету у однієї особи, за допомогою складних процесуальних (юридичних) дій він повертається постраждалому в натурі. Або ж надається відшкодування, тобто відновлюється майнова сфера особи. Таким є й володіння.

Прагнення до відособлення, індивідуалізації предметів, їх приховування від інших, виключного використання є іманентним людині на психологічному, архетипічному рівні.

Оборонятись та полювати краще разом, але користуватись плодами і теплим житлом чомусь хочеться окремо чи, принаймні, невеличкою групкою «близьких».

Відносини щодо володіння речами в юридичному сенсі, скоріше за все, оформились на тлі колективного використання земель та іншого майна. Але сам факт їхнього становлення та розвитку свідчить про незадоволення людини таким станом. «Маятник» світової історії вже не раз хитався з боку колективного в бік індивідуального, і навпаки. Звичайно, сьогодення відображає не останній його рух. Але саме це внутрішнє, приховане прагнення до індивідуального привласнення (егоістичне), не дає змоги надовго встояти колективному. З іншого боку, коли все індивідуалізовано й привласнено, ускладнюється прогрес та розвиток. А це теж потреба людини. Та й, погодьтесь, стає просто нудно.

Протоправові витоки володіння неважко побачити на прикладі дітей, що граються разом (здається, наступні висновки є прийнятними для дітей всього світу, що підтверджує припущення про архетипічність такої поведінки).  Вони часто прагнуть відібрати свою іграшку, не віддавати її іншій дитині. Для чого? Для того, щоб гратись самостійно. Така гра, з погляду дорослого, є нічим іншим, як  використанням певного предмету.

Дитина експлуатує її «ентертейментні» властивості. По-дорослому це значить, що використовується певна функція речі (іграшки), що може бути її основною функцією (адже можливість опалення іграшкою будинку не розглядається). Може бути й не основна. Скажімо, батарейка чи радіоприймач, якими у певний момент грається дитина. Основою такого індивідуального використання окремих функцій матеріального предмету буде фактичне знаходження іграшки чи іншого предмету в дитини, з можливістю не допустити до неї інших дітей (не віддати іграшку). Для цього дитина може тримати іграшку в руках, охороняти її, помістити до дитячого будиночку, охороняючи вхід до нього (це т. з. custodia, тобто охорона). В пісочниці видно, що діти ще не вміють домовлятись і, скажімо, орендувати іграшки (після їх привласнення), або використовувати їх частково. Не вміють вони володіти «символічно», як то написати на дитячому будиночку: «не входити, це будинок Сашка». А якщо й напишуть, то хто ж з дітей злякається заборони, якщо її, звичайно, не підкріпити силою дорослого?

Тут можна добре побачити і механізми першопочаткового привласнення загального майна. Коли спільні іграшки у пісочниці чи дитячому будиночку привласнюються одним чи кількома дітьми (дари природи були апріорно на землі, а іграшки поміщені батьками, що суті справи не змінює). Або ж ці діти займають свою «нерухомість» (будиночок), осідаючи в ньому, здійснюючи його охорону. Радикально змінити становище може дорослий. Наприклад, віднявши іграшку у однієї дитини та віддавши іншій. У світі дорослих такі функції виконують держава та право.

Про що це свідчить? Про те, що володіння – це основа користування, використання необхідних функцій речей. Воно забезпечує доступ до використання, ніби увімкає цю опцію. Володіння є ключем до виключного використання предмету, із відстороненням від цього інших осіб. Спільно можна користуватись кухнею у комуналці, а володіти відповідною кімнатою.

За вітчизняним законодавством володілець – це особа, яка фактично тримає річ (див. положення Глави 31 та ін. Цивільного кодексу). На жаль, це визначення мало що пояснює. Як можна щось фактично тримати (і ми тут навіть не ведемо мову про відому з римського права та дотепер збережену у законодавствах багатьох країн опозицію «тримання - володіння», де «тримач» юридично не володіє)? По-різному. Мобільний телефон можна тримати у кишені, можна закрити вдома чи в авто. Важливо здійснювати контроль над ним, охорону, мати можливість доступу тощо.

Тримати нерухомість (а нерухомість це перш за все «простір» ! лише він є справді нерухомим) гіпотетично можна на замку, найнявши охоронну фірму, встановивши огорожу, не впускаючи інших до неї тощо. В принципі, все це мало відрізняється від володіння у пісочниці.

Але як, скажімо, можна володіти такою нерухомістю, як земля? Уявимо собі земельну ділянку в полі, земельний пай. Ніхто його не охороняє, межових знаків нема. Тим не менш, володіння є. В сучасних умовах стабільність володільницького стану можна забезпечити за допомогою публічних реєстрів, що ведуться державою. Скажімо, кожен може дізнатись, що ця ділянка перебуває у володінні. З моменту внесення запису володіння є оголошеним для всіх і кожного. Тому, на нашу думку, володіння нерухомістю сьогодні є умовним.

Наші замки на дверях є скоріше захистом від крадіїв рухомих речей, а не від зловмисників, які хочуть «заволодіти» нерухомістю та замуруватись у ній. Безпритульний, що проник до дачного будинку та гріється там, на думку автора, не володіє будинком. Власник може вигнати його за допомогою негаторного позову (про усунення перешкод, коли у власника залишилось володіння), або, що більш реально, за допомогою палки та каміння.

Сьогодні в Україні Державний реєстр прав може забезпечити стабільність відповідних відносин. У дітей в пісочниці такого реєстру немає. Але «місія» запису в реєстрі та сама – це зовнішній знак. Він показує кожному: «я можу користуватись річчю, я маю доступ до неї та контроль, можу усунути будь-кого та апелювати, за потреби, до захисту». Дорослі живуть у сучасному світі інформаційних технологій та прогресу. То чому б не забезпечувати стабільність володіння нерухомістю сучасними засобами...

Сьогодні далеко не всі згодні з думкою автора. Більш того, для такої незгоди є й законодавчі підстави. Що ж, це дискусійна точка зору. Від обрання того чи іншого погляду на володіння нерухомими речами залежить розуміння особливостей здійснення передачі таких речей (traditio), а це необхідно для виникнення речових прав на них. Крім того, від цього залежить погляд на проблематику захисту речових прав на нерухомість, застосування інституту набувальної давності (usucapio) тощо. Хотілося б і надалі це обговорювати. Можливо, варто вести мову про неоднакове володіння нерухомістю у різних володільницьких ситуаціях, де іноді його можна сприймати як володіння відповідно до запису у реєстрі, а в інших випадках - як володіння по фактичному пануванню над об'єктом нерухомості. Крім того, треба ще розібратись із володінням та правом володіння. Про це, мабуть, у наступних публікаціях...