Главные тренды на рынке жилой недвижимости в 2022 году
В какую недвижимость вкладывать деньги, будут ли дорожать цены на новостройки или напротив падать, в каком направлении развивается рынок — вот главные вопросы, которые волнуют каждого, кто задумывается о покупке квадратных метров сегодня. Простых ответов на них, давайте откровенно, не найти. Как всегда, чтобы тщательно разобраться в том, что происходит на рынке, нужно изучать факты, думать и анализировать.
Чтобы понять, что ждет рынок жилой недвижимости в 2022 году и куда стоит инвестировать, чтобы не потерять свои деньги, советую тщательно изучить тенденции и тренды, сформировавшиеся за минувший период. Вот главные из них.
Цены на новостройки падать не собираются
Сегодня на рынке много факторов, как за рост цен, так и против него. Однако ни один из них не указывает на то, что нас ждет какое-либо существенное падение или откат. Скорее всего, возможно некоторое ценовое затишье в первые месяцы года, если себестоимости строительства не будет так расти, как прежде.
Среди факторов, толкающих цены на новостройки вверх, по-прежнему заметное влияние оказывают рост цен на стройматериалы и дефицит квалифицированной рабочей силы на стройке.
В 2021-м мы наблюдали взрывной рост цен на строительные материалы, результатом которого стало удорожание себестоимости строительства в среднем на 40% по рынку. Причин для этого было несколько: ценовые ралли на сырьевых рынках, скачок инфляции, кризис в энергетическом секторе.
В 2022 году есть все предпосылки к тому, что рост цен на стройматериалы продолжится, но уже не такими темпами. В таком случае годовой прогноз для средней стоимости квадратного метра на первичке составляет 10-15%, в ликвидных форматах — 20-25%.
Сдерживать рост цен также будет снижение инвестиционного спроса в сравнении с началом 2021 года и реализованное покупательское желание. Те, кто хотел купить, уже купил, а новый пул клиентов должен “вызреть” и пройти весь путь клиента от намерения до реализации сделки.
Новое предложение: какие ЖК будут строить в 2022 году
Еще один фактор в пользу удорожания квадрата — вымывание ликвидных лотов с рынка. Количество новых проектов, напомню, также заметно снизилось за 2020-2021 года, а дефицит качественного предложения — еще одна причина для роста цен.
Самыми ходовыми форматами были, есть и продолжают оставаться концепции миниполиса, концептуальные нишевые эко-проекты в черте города и в ближайшем пригороде, live-work-play, многофункциональные жилые комплексы.
Но у 2022-го есть все шансы стать годом восстановления объемом строительства. Этому способствует, во-первых, новая система выдачи разрешительной документации и реформа градостроительства. Во-вторых, сдержанный, но неплохой в сложившейся ситуации прогноз восстановления украинской экономики от ЕБРР на уровне 3,5%.
Если кризис в энергетическом секторе и напряжение на геополитической арене не станут теми самыми “черными лебедями” для Украины по итогу, то рынок недвижимости сможет надеяться на прирост нового предложение на уровне 15-20% от показателей 2019 года, в лучшем случае это будет 30% рост.
Квартирография: дело не в количестве квадратов, а в продуманности пространства
Понятие квартирография объединяет в себе архитектуру, эксплуатационные характеристики, а также функционал объемно-планировочных решений. Недостаточно просто нарезать по 10 одинаковых однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных вариантов, главное различие которых будет в зеркальном расположении кухни и санузлов.
Прежде всего, следует помнить о качестве квадратных метров и ценности, которую вы в них закладываете в зависимости от жизненных сценариев будущих покупателей.
Сегодня в выигрыше жилые комплексы, в которых есть вариативная линейка планировочных решений под нужды и запросы современного горожанина: квартиры-студии улучшенной планировки с большой кухней-гостиной для приема гостей, евро-планировки, классические квартиры разной площади с террасами, балконами и лоджиями, которые становятся дополнительной зоной — лаунж-пространством, столовой или кабинетом.
Сбалансированная стратегия девелопера должна учитывать формат и концепцию продукта: если это семейный комплекс, которых на рынке сейчас подавляющее большинство, то доля студий в сегменте комфорт+ не должна превышать 15-20% от общего объема, а в бизнес-сегменте — 10%.
Сюда не попадают — свободные планировки или студии большой площади, позволяющие реализовать авторское видение пространства без каких-либо ограничений. Этот небольшой процент планировок должен быть, так как важно учитывать и нестандартные запросы покупателей.
Изучая реальный спрос не первый год, замечаю, что все большая его часть тяготеет к формату еврогостиных, когда рационально можно объединить две функции в квартире — кухню и зону для приема гостей, общения и времяпрепровождения семьей.
Инвестиционные тренды: в какую недвижимость вкладывать деньги
Накопленный в 2021 году ресурс инвестиционного спроса уже отыгран, однако вложения в недвижимость в условиях растущей инфляции и падающих ставок по депозитам остаются выгодными и интересными для украинцев.
Поэтому в 2022-м нас также ждет заметный интерес к покупке квадратных метров с целью не только переждать шторм, но и заработать на разнице в цене.
Главным трендом нового года станет диверсификация инвесторского портфеля. Проще говоря — не жильем единым.
Покупка коммерческих объектов и помещений свободного целевого назначения в составе жилых комплексов становится все более популярным инструментом среди частного капитала. По нашим наблюдениям, доля вложений в коммерцию в составе ЖК за 2021-й выросла на 15%, а в 2022 году этот показатель увеличится еще.
Популярными лотами будут помещения в пределах 60-130 кв. м под бытовые объекты, кафетерии, продуктовые лавки, аптеки, салоны красоты. Вложения в коммерческую недвижимость в составе ликвидных ЖК могут приносить до 15% годовых в валюте.
Для бизнеса интересными также станут бизнес-центры и комьюнити-хабы в составе ЖК, то есть образовательные центры, фитнес-пространства, которые объединяют жителей и становятся точкой притяжения в новом районе.
