На ринку первинної нерухомості в Україні все ще занадто багато довіри — і занадто мало холодного розрахунку. Чимало покупців досі вірять презентаціям, буклетам і словам менеджера з продажу. Але реальність така: забудовник може виглядати солідно — і водночас мати проблеми, які згодом коштуватимуть інвестору років очікування або втрачених грошей.

Продажі говорять одне, реєстри — інше

У відділі продажів вам покажуть макет, рендери, пообіцяють «будинок у строк» і запевнять, що документи в ідеальному порядку. Проблема в тому, що менеджер не несе юридичної відповідальності за ці слова. Відповідальність — у реєстрах, судах і договорах. І саме туди варто дивитися в першу чергу.

Перевірка забудовника — це не про недовіру. Це про фінансову гігієну. Якщо ви інвестуєте десятки тисяч доларів у майбутню квартиру, кілька годин у державних реєстрах — мінімальна плата за спокій.

Юридична особа: хто саме будує ваш будинок

Починати потрібно з базового — перевірки компанії в Єдиному державному реєстрі (ЄДР). Не з назви на білборді ЖК, а з конкретного коду ЄДРПОУ.

На що варто звернути увагу?Дата створення компанії часто говорить більше, ніж маркетинг. Якщо забудовник розповідає про «10 років досвіду», а юридичну особу зареєстровано рік тому — це не обов’язково шахрайство, але точно привід копати глибше. Те саме стосується статутного капіталу: компанія з мінімальним капіталом фізично не може нести серйозну відповідальність у разі проблем.

Відключити

Окремий сигнал ризику — часта зміна засновників або керівництва, наявність виконавчих проваджень, боргів чи арештів рахунків. Усе це відкрито перевіряється через ЄДР та сервіси на кшталт Opendatabot або YouControl.

Земля: фундамент усіх ризиків

Друга ключова точка — земельна ділянка. Саме тут «ламається» найбільше проєктів.

Через Державний земельний кадастр і Публічну кадастрову карту потрібно перевірити, чи співпадають адреса, площа, власник і цільове призначення землі з тим, що декларує забудовник. Якщо земля має не те цільове призначення або перебуває в оренді з обмеженнями — це ризик зупинки будівництва на будь-якому етапі.

Так само важливо перевірити обтяження, арешти, застави. Для покупця це часто «невидима» проблема, але саме вона може заблокувати введення будинку в експлуатацію.

Дозволи: будують чи тільки обіцяють

Наявність паркану й техніки на майданчику ще не означає, що будівництво законне. Реальний статус проєкту перевіряється в Реєстрі будівельної діяльності.

Відключити

Там має бути чинний дозвіл на виконання будівельних робіт, а не «в процесі оформлення» або «ось-ось отримаємо». Будь-яке будівництво без дозволу — це прямий ризик для інвестора, незалежно від репутації бренду.

Судові справи: те, про що не говорять вголос

Ще один обов’язковий етап — Єдиний державний реєстр судових рішень. Забудовник може мати десятки позовів: від інвесторів, підрядників або органів влади. Особливу увагу варто звернути на справи щодо невиконання зобов’язань, боргів або оскарження прав на землю.

Судові спори — не завжди «червоний прапорець». Але їх масовість і характер багато говорять про стиль ведення бізнесу.

Спеціальне майнове право: новий рівень захисту інвестора

З кінця 2023 року в Україні запрацював важливий інструмент — реєстрація спеціального майнового права (СМП) на майбутні об’єкти нерухомості. Це спроба держави мінімізувати класичні схеми подвійних продажів і маніпуляцій.

Відключити

Сьогодні забудовники можуть реєструвати СМП через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ), а первинна реєстрація відбувається автоматично — без участі держреєстратора. Для інвестора це означає доступ до реальних даних про статус об’єкта, дозвільні документи, гарантійну частку та характеристики майбутньої нерухомості.

Алгоритм перевірки простий: отримати у забудовника ідентифікатор об’єкта, знайти його в ЄДЕССБ і порівняти інформацію з тим, що прописано в договорі. Якщо дані не збігаються — це не дрібниця, а причина зупинитися.

Договір: не формальність, а зона ризику

Навіть якщо документи в порядку, усе може зіпсувати договір. Він має чітко фіксувати об’єкт, строки введення в експлуатацію, відповідальність сторін і штрафи за прострочення. Розмиті формулювання на кшталт «орієнтовних строків» або відсутність санкцій — завжди на користь забудовника, а не інвестора.

Реальність замість ілюзій

Перевірка забудовника — це не один клік і не одна довідка. Це комплексна робота з реєстрами, документами й логікою. І головне правило тут просте: довіряти потрібно не словам, а цифрам і статусам у державних системах.

Ринок поступово стає цивілізованішим, але відповідальність за рішення все ще лежить на покупцеві. І краще витратити час до підписання договору, ніж роки — на суди й очікування.