Після завершення війни український ринок житла опиниться у точці перезавантаження. Попит, який роками відкладався через безпекові ризики, міграцію та невизначені доходи, неминуче повернеться. Але чи вистачить пропозиції? Будівництво відновлюється повільно, запуск нових проєктів обмежений, а житловий фонд у великих містах і так працює на межі.

Київ — яскравий приклад: на одного мешканця припадає всього близько 20,3 м² житлової площі — майже вдвічі менше, ніж у країнах ЄС, і втричі менше, ніж у США.

Дефіцит пропозиції: накопичений попит і довгий цикл будівництва

За даними ринкових досліджень, у 2025 році попит на первинне житло залишався приблизно на 50–60% нижчим за потенційний, незважаючи на зростання будівництва на 30% порівняно з 2024-м. Парадокс пояснюється тим, що багато українців довго стримувалися: війна, інфляція, падіння доходів — усі ці фактори відкладали рішення купити власну квартиру.

Але цей попит не зник. Якщо безпекова ситуація стабілізується і люди повернуться з-за кордону, він різко «вирветься» на ринок. А нові проєкти, навіть за оптимістичного сценарію, з’являться не раніше ніж через 2–3 роки — тривалість циклу будівництва робить дефіцит неминучим без системних рішень.

Київ: коли 20 метрів — це розкіш життя

У столиці проблема дефіциту житла відчутна вже давно. Близько двох третин родин володіють своїми квартирами, решта змушена орендувати або ділити простір із родичами. Перенаселеність зачіпає не лише площу — вона впливає на якість життя, роботу з дому та соціальні відносини.

Відключити

Ціна квадратного метра на первинному ринку Києва у 2025 році перетнула $2 000, а доступні квартири економкласу — лише невелика частка від загальної пропозиції. Молодь і сім’ї без значних накопичень опиняються перед вибором: або відкладати покупку, або ж жити у тісних орендованих апартаментах.

Нестача інструментів: чому навіть гроші не вирішують проблему

Більшість киян прагне покращити житлові умови, але реальні можливості обмежені. Сучасна іпотека не завжди відповідає доходам сімей, щомісячні платежі перевищують 50% доходу, державні програми масштабно ще не охоплюють ринок. Навіть зростання продажів та відкриття нових проєктів у 2025 році не перекриває фундаментального розриву між потенційним попитом і реальною пропозицією.

Стратегічний виклик: держава чи ринок?

Ситуація в регіонах демонструє нерівномірність ринку. За даними Держстату, у першому півріччі 2025 року в Україні введено в експлуатацію 51 557 квартир — на 6,7% менше, ніж торік, загальна площа — 4,27 млн кв. м (–6,4%). Частка багатоквартирних будинків, які формують масовий сегмент, теж зменшилася.

Найбільший приріст показали: – Одеська область +56% – Черкаська +51,6% – Миколаївська +35,8% – Чернігівська +24,4% – Тернопільська +23,7% Львівська область +8,9%

Натомість падіння відчутне у прифронтових регіонах: – Харківська –40,4% – Житомирська –37,7% – Запорізька –30,6% – Сумська –29,1% – Волинська –27,2%

Відключити

Київ і область: зона найбільшого ризику

Київ і Київська область традиційно формують ядро попиту. У столиці минулого року обсяги введення в експлуатацію нового житла впали на 22%: 7 380 квартир проти 9 360 у 2024 році. Київська область, попри статус лідера за абсолютними показниками (9 853 квартири, 0,88 млн кв. м), також демонструє спад — майже на 8%.

Разом вони формують 27% всіх житлових комплексів з відкритими продажами. Для порівняння: Львів — 18%, далі йдуть Одеса, Івано-Франківськ і Хмельницький.

Якщо безпека стабілізується, саме столичний регіон першим відчує структурний дефіцит: люди повертаються, попит різко зростає, а нові проєкти фізично не встигають. Будівництво — довгий цикл, відкладати рішення сьогодні означає отримати кризу завтра.

Післявоєнний вибір: квадратні метри чи стратегія розвитку

Житлова криза — не лише про площу. Вона про якість життя, соціальну стабільність і майбутнє поколінь. Україна може уникнути дефіциту квадратних метрів, але для цього потрібна стратегія:

Відключити

  • прогнозовані правила для девелоперів;

  • доступні іпотечні програми та механізми оренди з правом викупу;

  • стимулювання запуску нових житлових проєктів у всіх регіонах.

Без цього післявоєнний ринок ризикує залишитися фрагментарним і недоступним для широкого кола громадян. Житло перестане бути просто квадратними метрами — воно стане лакмусовим папірцем стабільності країни.