Як інвестувати в нерухомість в умовах війни

Дві третини всіх грошей світу лежать саме в нерухомості. Десятиліттями інвестиції в будівлі та споруди вважаються одним з найнадійніших способів зберегти кошти та капіталізувати їх. Куди варто вкласти валюту зараз і який об’єкт обрати, щоб він гарантовано окупився? 

Типи нерухомості: що каже ринок і як на нього впливають бойові дії

Існує п’ять основних категорій нерухомого майна:

• житлове;
• офісне;
• торговельне;
• складське;
• готельне.

Попри те, що протягом останніх 10 років на ринку спостерігалося здорожчання капіталізації всіх видів нерухомості, лише кілька з них залишаються конкурентоспроможними в сучасних умовах. Так, повномасштабна війна в Україні відчутно вплинула на інвестиції в житлові, офісні й торговельні об’єкти. Згідно з даними порталу новобудов «ЛУН» цьогоріч темпи будівництва впали приблизно на 92%. Серед причин — нестабільний курс долара та хитка безпекова ситуація в країні. 

Через постійні бомбардування та обстріли з боку російських військ в Україні зріс попит на складські приміщення. Вартість оренди таких об’єктів подорожчала в середньому на 3,1% ще в 2021-му. У Києві середній цінник за 1 м² такого типу нерухомості на сьогодні стартує від $552,7/м² до $700/м² залежно від якості й локації. Ціни продовжуватимуть підвищуватися доти, доки на ринку не з’явиться достатньо пропозицій.

Нині один з найбільших інвестиційних фондів України Dragon Capital бачить перспективу для інвестування в смарт-апартаменти та готельну нерухомість. Такі об’єкти стали особливо затребуваними з початку великої війни, коли тисячі українців були змушені евакуюватися в інші регіони й шукати собі нове житло на середньо- та довгостроковий періоди. Попит величезний, пропозицій — недостатньо. Припускаю, що як тільки активна фаза війни закінчиться, ми стовідсотково побачимо швидкий ріст цін та збільшення девелоперських інвестицій в будівництво нових проєктів. 

Така ж ситуація і з туристичною галуззю. У найближчі 5-10 років осередком внутрішнього туризму стане захід України. Причина — мінування акваторії Чорного та Азовського морів й значні руйнування в курортних містах, які перебувають в тимчасовій окупації. Передбачливі інвестори вже зараз перекладають свої гроші в готельну нерухомість на Івано-Франківщині, Львівщині, Тернопільщині тощо. 

Проаналізуємо вартість квадратного метра в апарт-готелях або котеджних містечках у девелоперських проєктах. Ще кілька років тому повністю укомплектований готель або номер в апартаментах у Буковелі коштував $1000-1200/м², сьогодні ж ціна зросла до $2500-5000/м². Змінюється і собівартість будівництва. Раніше звести об’єкт з цегли чи бетону можна було за $300/м², а зараз ціни зросли до $600-700/м². 

Ще трохи цифр. Якщо на ранньому етапі будівництва об’єкту купити апартаменти за $100 000, щорічно така нерухомість дорожчатиме мінімум на 4-6%. Це означає, що інвестор пасивно заробить 9-11% річних. Через 7 років ціна апартаментів зросте до ~ $150 000, тобто вкладник отримає вже $70 000. Таким чином вартість активу та пасивний дохід складе $220 000 на вкладені $100 000. 

Чи є ризики?

Так. Найчастіше вони пов’язані з керуванням готельною нерухомістю. Самотужки контролювати всі процеси досить складно, тож краще обрати надійного готельного оператора або ж професійну керуючу компанію. Щоб зробити це правильно, звертайте увагу на їхній бекграунд, об’єкти, з якими вони працюють, відгуки клієнтів, показники окупності (норма — до 10 років) та операційної рентабельності (мінімум 40%). 

Щоб інвестувати з мінімальними ризиками, добре проаналізуйте локацію, на якій розташовуватиметься об’єкт. Пам’ятайте, важливо придбати нерухомість там, де прибуток становитиме 10-15% річних. 

Для оцінки привабливості регіону або конкретного об’єкту, скористайтеся формулою:

середня ціна номера × кількість днів у році × середня завантаженість готелю (норма для Києва це 60-65%, Одеси — 70%, Буковеля — 60%).

Не рекомендую робити висновки у високий сезон, оскільки цифри будуть нерелевантними й не покажуть вам усієї картини. Наприклад, у південних регіонах таким періодом буде літо, в Буковелі — зима. 

Під час інвестування в девелоперські проєкти зважайте на строки будівництва. У договірних відносинах із забудовником чи оператором я пропоную прив’язуватись до конкретної дати відкриття. Якщо готель з поважних причин не почав працювати вчасно, ви маєте право отримувати свій пасивний дохід як компенсацію за очікування. 

Замість висновків 

Навіть під час повномасштабної війни готелі та апартаменти в Україні будуються та продаються, тож інвестиції в цю нерухомість можна називати перспективними й такими, які принесуть прибуток відносно швидко. Так, жоден з десяти наших проєктів та проєктів партнерів не зупинилися з початку повномасштабного вторгнення. 

Переконаний, що через 5-7 років нерухомість на заході України зробить стовідсоткову капіталізацію, тобто коштуватиме вдвічі більше, ніж тепер. Окрім цього, щомісяця зростає собівартість будівництва, а тому, інвестуючи в об’єкт сьогодні, за рік можна очікувати його здорожчання мінімум на 15-20%.