Сміттєпереробний завод на власній землі

Важко або майже неможливо уявити, що на невеликій земельній ділянці звичайного законослухняного громадянина може раптом з’явитись такий потужний об’єкт нерухомості, як, наприклад, Сміттєпереробний завод.

Але виявляється, на практиці це взагалі не є проблемою, особливо якщо до вказаної справи долучити недобросовісного реєстратора. Як наслідок, власник земельної ділянки може стати одночасно «володільцем» неіснуючого об’єкту комерційної нерухомості. А під час детальної юридичної перевірки усіх документів виявиться, що земля нібито передана в оренду невідомій юридичній особі за фіктивним договором оренди (у якому міститься підроблений підпис власника землі), вказане підприємство оформило декларацію про введення в експлуатацію неіснуючого об’єкту нерухомості (Сміттєпереробного заводу площею до 3-4 тис. кв.м.) за адресою знаходження земельної ділянки, зареєструвало право власності на дане майно та додатково передало в іпотеку банківській установі за виданими фіктивними кредитами на значну суму.

Тобто, у даному разі до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносились, за допомогою так званих «чорних реєстраторів», завідомо неправдиві відомості про реєстрацію неіснуючої комерційної нерухомості на орендованій землі (без відома і згоди власника даної ділянки).

Таким чином протягом 2012-2014рр. окремі банки активно виводили мільярди гривень з власних рахунків. При цьому значні збитки завдавались не лише банківським установам, а в тому числі і власникам вищевказаних земельних ділянок. Оскільки у результаті таких схем власники землі позбавлені можливості вільно розпоряджатись своїми земельними активами.

У вказаних справах, з метою відновлення порушених прав власників земельних ділянок, - рекомендується здійснити такі юридичні дії:

1. Проведення юридичного аналізу документів щодо земельної ділянки та зареєстрованого на ній майна.

Для цього необхідно спершу зібрати всі документи, на підставі яких реєстратор вносив записи до державного реєстру, - шляхом направлення відповідних адвокатських запитів та/або за допомогою ухвали суду про витребування документів / доказів.

2. Звернення до правоохоронних органів з заявою про притягнення державного реєстратора до кримінальної відповідальності.

Адже відповідно до ст. 38 Закону Україну «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень» державні реєстратори несуть в тому числі кримінальну відповідальність за порушення законодавства у сфері реєстрації.

У даному разі необхідно мати на увазі, що кримінальна відповідальність державних реєстраторів передбачена статтею 358 («Підроблення документів, печаток, штампів та бланків, збут чи використання підроблених документів, печаток, штампів»), статтею 364 («Зловживання владою або службовим становищем»), статтею 365-2 («Зловживання повноваженнями особами, які надають публічні послуги») та статтею 367 («Службова недбалість») Кримінального кодексу України.

3. Звернення до суду про відшкодування власнику землі матеріальної та моральної шкоди, завданої неправомірними діями реєстратора.

Правовими підставами для такого звернення є положення ст. 56 Конституції України та ст. 1172 Цивільного кодексу України.

Так, відповідно до ст. 56 Конституції України кожен має право на відшкодування за рахунок держави чи органів місцевого самоврядування матеріальної та моральної шкоди, завданої незаконними рішеннями, діями чи бездіяльністю органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб при здійсненні ними своїх повноважень.

Відповідно до ч. 1 ст. 1172 Цивільного кодексу України юридична або фізична особа відшкодовує шкоду, завдану їхнім працівником під час виконання ним своїх трудових (службових) обов’язків.

4. Подання скарги до Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України про скасування рішень / незаконних реєстраційних записів реєстратора.

При оформленні вказаної скарги необхідно мати на увазі, що неправомірні дії державного реєстратора можуть бути оскаржені до Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України протягом 60 календарних днів з дня прийняття відповідного рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася про наявність неіснуючого майна на власній земельній ділянці.

5. Подання позовів до суду про скасування незаконної реєстрації неіснуючого нерухомого майна (у разі незадоволення поданої скарги до Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України), про визнання недійсними договору оренди земельної ділянки та договору іпотеки.

У зв’язку з вищевказаним, власникам землі варто періодично проводити юридичну перевірку («due diligence») свого майна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Також не завадить ретельно перевіряти інформацію про майно і в судових реєстрах. У разі виявлення недостовірних відомостей, - зокрема, у вигляді реєстрації невідомих об’єктів нерухомості на власній земельній ділянці, -  рекомендовано якнайшвидше вжити необхідних юридичних заходів, щоб запобігти будь-яким негативним наслідкам.