Ринок нерухомості в умовах карантину
На період дії карантинних заходів велика кількість продавців та покупців об’єктів нерухомості увійшли у цей особливий проміжок часу з незавершеними угодами.
Зокрема, зупинені будівельні роботи щодо так званих «первинних» об’єктів нерухомості (багатоквартирних житлових будинків, офісних приміщень, торгових комплексів та ін.). Як наслідок, немає можливості вчасно ввести в експлуатацію дані будівельні об’єкти та передати у власність інвесторам за попередньо укладеними договорами. Стосовно «вторинних» об’єктів нерухомості (зареєстрованих на праві власності і готових до продажу житлових і нежитлових приміщень), - власники / продавці нерухомості не мають можливості своєчасно отримати у державних органах та установах необхідні документи для нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна.
З іншого боку, покупцями об’єктів нерухомості у більшості випадків остаточно не завершені фінансові розрахунки з власниками / продавцями нерухомого майна.
В зв’язку з наведеною ситуацією у подальшому слід очікувати можливі позови до судів як з боку продавців, так і з боку покупців нерухомого майна.
Для здійснення юридичного захисту продавця чи покупця нерухомого майна, - необхідно підготувати документи, які зможуть підтвердити, що невиконання умов договору купівлі-продажу нерухомості виникло саме через наявність форс-мажорних обставин. Одним з таких документів може бути відповідна довідка (сертифікат) Торгово-промислової палати України про наявність форс-мажорних обставин.
Згідно п. 6.1. Регламенту засвідчення Торгово-промисловою палатою України та регіональними торгово-промисловими палатами форс-мажорних обставин, затвердженого Рішенням Президії ТПП України від 18.12.2014р. № 44(5), - підставою для засвідчення форс-мажорних обставин є наявність однієї або більше форс-мажорних обставин, перелічених у ст. 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також визначених сторонами за договором, контрактом, угодою, типовим договором, законодавчими, відомчими та/чи іншими нормативними актами, які вплинули на зобов'язання таким чином, що унеможливили його виконання у термін, передбачений відповідно договором, контрактом, угодою, типовим договором, законодавчими та/чи іншими нормативними актами.
Форс-мажорні обставини засвідчуються за зверненням суб'єктів господарської діяльності та фізичних осіб по кожному окремому договору, окремим податковим та/чи іншим зобов’язанням/обов’язком, виконання яких настало згідно з умовами договору, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання яких стало неможливим через наявність зазначених обставин.
Надані до Торгово-промислової палати України документи повинні свідчити про:
– надзвичайність таких обставин (носять винятковий характер і знаходяться за межами впливу сторін);
– непередбачуваність обставин (їх настання або наслідки неможливо було передбачити, зокрема на момент укладення відповідного договору, перед терміном настанням зобов’язання або до настання відповідного обов’язку);
– невідворотність (непереборність) обставин (неминучість події/подій та/або її/їх наслідків);
– причинно-наслідковий зв’язок між обставиною/подією і неможливістю виконання заявником своїх конкретних зобов’язань (за договором, контрактом, угодою, законом, нормативним актом, актом органів місцевого самоврядування тощо).
З цією метою варто збирати на теперішній час усі докази, документи, які підтверджують вплив карантинних заходів (пов’язаних з COVID-19) на можливість виконання договорів у сфері нерухомості.
Отже, встановлення і належне засвідчення обставин форс-мажору може звільнити у разі необхідності продавця чи покупця нерухомого майна від відповідальності за невиконання взятих на себе зобов’язань.
