Цена продажи недвижимости на апрель 2015 года. Расчет, рекомендации
Таблица №1. Себестоимость СМР.
№/№ | Укрупненные разделы структуры себестоимости строительно-монтажных работ в процентном соотношении | Кирпичные здания выше 4-х этажей | Монолитные здания выше 4-х этажей | Крупнопанельное домостроение выше 4-х этажей | |||
Процентная структура СМР | Процентный прирост к себестоимости СМР 2013 г. | Процентная структура СМР | Процентный прирост к себестоимости СМР 2013 г. | Процентная структура СМР | Процентный прирост к себестоимости СМР 2013 г. | ||
1 | Строительные материалы , изделия и оборудования дома | 58 | 100 | 60 | 100 | 66 | 100 |
2 | Доставка на стройплощдаку СМ, изделий и домового оборудования | 10 | 120 | 8 | 120 | 8 | 120 |
3 | Строительные механизмы, оборудование и оснастка для СМР | 10 | 80 | 12 | 80 | 10 | 80 |
4 | Зарплата строителей и инж технического персонала | 20 | 30 | 18 | 30 | 15 | 30 |
5 | Вывоз и утилизация строит отходов | 2 | 150 | 2 | 150 | 1 | 150 |
% прирост к себестоимости строительно-монтажных работ 2013 на 01.04.2015 | +87% | +89% | +92 | ||||
В 2013 году себестоимость СМР по жилой недвижимости - составляла 5 500 грн/м2. Изменение цифровых показателей себестоимости СМР в гривневом эквиваленте к 01.04.2015 г. составило 89,4 %. Сейчас сумма себестоимости в гривневом эквиваленте 10 417 грн/м2 (см. таблица №1).
Себестоимость СМР не полностью отражает всех затрат на реализацию проекта. Доля СМР – это всего лишь 60% в общей сводке затрат, приведенных в таблице №2 для г. Киева.
Таблица №2. Себестоимость проектных затрат
№/№ | Укрупненные разделы себестоимости проектных затрат в процентном соотношении | Киев - в 2013 году 7700 грн/м2 | Ближайший пригород Киева – В 2013 году 7260 грн/м2 | Киевская обл далее 20 км от черты – в 2013 году 6325 грн/м2 | |||
Процентная структура затрат проекта | Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г. | Процентная структура затрат проекта | Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г. | Процентная структура затрат проекта | Процентный прирост к себестоимости проектных затрат 2013 г. | ||
1 | Стоимость земли, разработка пр. док с согласованиями и разрешениями | 30 | 200 | 17 | 100 | 8 | 50 |
2 | Затраты на выполнение условий по подключению к инж сетям | 5 | 100 | 10 | 100 | 2 | 50 |
3 | Долевые отчисления громаде на развитие инф-ры | 5 | 90 | 5 | 90 | 5 | 90 |
4 | Себестоимость стр. монтажных работ, ввод в эксплуатацию | 60 | 90 | 68 | 90 | 85 | 90 |
% прирост к себестоимости строительно-монтажных работ 2013 на 01.03.2015 | +124% | +93% | +87% | ||||
Из таблицы №2 мы будем брать только два раздела, Киев и ближайший пригород. В 2013 г. средняя себестоимость всех проектных затрат в этих регионах составляла 7480 грн/м2. Средний процентный рост проектных затрат на 01.04.2015г. составил 108%, в гривневом эквиваленте это 15 558 грн/м2. В таблице №3 мы исчисляем минимальную цену продаж, рекомендуемую для Киева и ближайшего пригорода, по вновь начатым объектам на апрель 2015 г. Рекомендуемая цена поможет избежать рисков недостроя объектов.
Таблица №3. Формирование цены продаж
№/№ | Укрупненные разделы по формированию цены продаж недвижимости в миним. диапазоне | Процентная структура цены продажи | Киев
| Процентная структура цены продажи | Ближайшие пригород Киева и окраины |
| |||||
Сумма по разделу в грн | В том числе
| Сумма по разделу в грн | В том числе | ||||||||
Выплата налогов | % в ЦП | ||||||||||
Выплата налогов | Процент налогов в цене продаж | ||||||||||
1 | Себестоимость проектных затрат на 1.03.2015 по расчету удорожания | 60 | 17248 | 7244 | 42 | 60 | 14011 | 5884 | 42 |
| |
2 | Отчисления за обслуживание банковских счетов займов | +20 | 3450 | 1449 | 42 | +20 | 2802 | 1177 | 42 |
| |
3 | Доход застройщика в уровне ставок по займам | +20 | 4140 | 1449 | 35 | +20 | 3362 | 1373 | 35 |
| |
Минимальная цена продаж по начатым в 2015 г строит проектам на 01.04.2015 | 100 | 24838 |
| 100 | 20175 |
| |||||
Финансовый показатель чистых бизнес-затрат и процентное соотношение с суммой выплаты налогов в структуре цены продаж | 59 | 14696 | 10142 | 41 | 59 | 11937 | 8238 | 41 |
| ||
Чистый инвестиционный доход застройщика после выплаты налогов и его процентное соотношение к налогам | 11 | 2691 | 10142 | 41 | 11 | 2185 | 8238 | 41 |
| ||
Из таблицы №3 видно, что в Киеве минимальная цена продажи недвижимости по вновь начатым объектам не должна быть ниже 24 838 грн/м2, а в ближайшем пригороде 20 175 грн/м2. Фискальные органы должны понимать, что доля налогов в цене продаж с одного м2 – 41%, доля инвестиционного дохода застройщика - 11%, а учитывая, что проект реализуется не менее 2 лет, то годовой показатель дохода застройщики менее 6% годовых. Всем участникам рынка недвижимости надо помнить, что роста цен на недвижимость нет. Есть обесценивание гривны . То есть огромный физический спрос на недвижимость в нашей стране сегодня все более не подтверждён платежеспособностью населения, но от этого сама себестоимость недвижимости не становится меньше, она просто немного отстает во времени от долларовых цен.
Проблемная ситуация в стране возникла из-за отсутствия государственной финансово-банковской политики. Дело в том, что банки сегодня – это коммерческие структуры. От обычных коммерческих структур их отличает лишь то, что свои риски они перекладывают на население, предпринимателей и государственный бюджет, то есть страна и все ее граждане работают на повышение благосостояния владельцев банков и регулятора, а должно быть наоборот, то есть финансово-банковская система должна работать на государственность, а не быть коррозией.
Рынок недвижимости сегодня живет за счет того, что люди держали свои сбережения в валюте и вне банков, а сейчас, пользуясь отставанием гривневых цен на недвижимость от валютных курсов, скупают дешевую гривну и вкладывают ее в метры квадратные. Это правильно, но такая мера не стимулирует экономику в целом и все это скоро закончится.
В строительной отрасли задействовано до 30% трудоспособного населения, остановка отрасли вызовет резкий рост безработицы. Пока в стране нет ни одного законодательного акта, направленного на развитие бизнеса и повышение благосостояния народа и это вызывает большое беспокойство. Даже если сегодня мы захотим всё изменить к лучшему, и начнем делать законодательное поле доступным пониманию большинства и соответствующем экономической логике, на это уйдет от 8 месяцев до года, но такие надежды – больше самообман.
