Ринок землі України: перехідний період 2023 перед грандіозним розвитком в 2024

Ми всі очікували, що 2022 рік буде першим, коли українці зможуть оцінити результати ефективність першого етапу земельної реформи, який був запроваджений у липні 2021 року. На цьому етапі громадяни отримали можливість купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення обсягом до 100 га на одну особу. Також планувалось провести первинний розподіл землі в Україні за 2022 - 2023 роки, після чого всі охочі громадяни мали змогу купувати ділянки для господарювання до вступу на ринок в січні 2024 року основних гравців – українських юридичних осіб, які могли б формувати власний земельний банк розміром до 10 тис. га.

Протягом минулого року продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення на три місяці зупинявся з метою забезпечення безпеки особистих даних громадян. Робота держреєстрів з оформлення земельних прав також зупинялась і знову запускалась. Ринок землі в Луганській області фактично припинив своє існування, а в регіонах з тимчасово окупованими територіями значно скоротився. Однак, угоди з відчуження землі продовжують укладатися в областях та регіонах, де не ведуться бойові дії, хоча в порівнянні з 2021 роком, обсяги продажу зменшилися.

На сьогодні найповніша інформація щодо продажу земельних ділянок сільгосппризначення в Україні наведена в інтерактивній карті на сайті Мінагрополітики. Згідно з її даними, після початку війни ринок землі не відновився навіть вполовину в порівнянні з об'ємами до повномасштабного російського військового вторгнення.

Так, за рік і чотири дні з 24 лютого 2022 року по 28 лютого 2023 року оформлено майже вдвічі менше договорів на меншу у 2,5 раза площу в порівнянні з неповними вісьмома довоєнними місяцями – відповідно 52,7 тис. транзакцій проти 101 тис., і з загальною площею 99,5 тис. га проти 244,5 тис. га.  

У 2022 році кількість укладених угод на земельному ринку зменшилася, що можна пояснити тим, що в Україні в кінці лютого було оголошено воєнний стан, і у березні та квітні робота земельного ринку була зупинена. Доступ громадян до Державного земельного кадастру та Державного реєстру прав на нерухоме майно був закритий, що призвело до тимчасової неможливості оформлення нотаріальних дій з ділянками сільськогосподарського призначення. Повноцінний доступ до цих реєстрів відновився тільки в кінці травня минулого року. Хоча кількість укладених угод зменшилася, приблизно оцінити кількісні характеристики ринку землі можна за середньою щомісячною кількістю проданих гектарів, що доступна на сайті Мінагрополітики.

Нагадаю, після запуску ринку землі в липні 2021 року він демонстрував активний ріст: 4 тис. га в липні, 13 тис. га в серпні, 24,8 тис. га. в вересні, 26,4 тис. га в жовтні, 37,7 тис. га в листопаді та 48,8 тис. га в грудні, або в середньому по 25,8 тис. га щомісячно. А 23 грудня 2021 року в Україні досягнутий абсолютний рекорд за об'ємами щоденного відчуження землі сільгосппризначення – 3,18 тис. га при 1,19 тис. оформлених договорів.

Відповідно, в січні 2022 року було відмічене певне скорочення кількості проданих гектарів до 19,5 тис. через сезонне новорічне охолодження ділової активності, з подальшим виходом на відмітку 32,3 тис. га в лютому. Після нульової кількості транзакцій в березні та квітні через закриття реєстрів і незначні 0,7 тис. га в травні ринок землі увійшов в піврічну стагнацію: 6,3 тис. га в червні, 7,2 тис. га в липні, 8,1 тис. га в серпні, 7,1 тис. га в вересні, по 8,3 тис. га в жовтні та листопаді, а також з сезонним передноворічним ростом до 15,6 тис. га в грудні. Таким чином, середня площа щомісячно відчужених земель у 2022 році скоротилась майже втричі – до 8,75 тис. га з 25,8 тис. га у 2021 році.

Лідером за проданими гектарами станом на кінець лютого 2023 року залишається Харківська область з показником 40,8 тис. га, за нею слідують Дніпропетровська – 31,5 тис. га, Полтавська – 28,4 тис. га, Кіровоградська – 28,3 тис. га і Вінницька – 22,6 тис. га.

Тоді як за підсумками 2021 року серед лідерів також знаходились чотири з них – Харківська, Херсонська, Кіровоградська, Полтавська та Дніпропетровська. При цьому через бойові дії та тимчасову окупацію частини України російськими загарбниками не спостерігається значного зміщення активності ринку в західні регіони: якщо в кінці 2021 року в трійку аутсайдерів за проданими гектарам входили Рівненська, Львівська та Івано-Франківська область, то зараз її складають Чернівецька, Рівненська, Львівська і Тернопільська області.  

Через війну не збулись також і прогнози експертів, які прогнозували відчуження на користь нових власників до 5% сільгоспземель України протягом першого року після скасування мораторію на продаж с/г землі. На додаток, станом на кінець лютого, тобто за рік і вісім місяців з моменту зняття мораторію, в Україні продано 344,1 тис. га, або 0,83% із 41,3 млн га земель, придатних до ведення сільського господарства.       

Згідно з даними Мінагрополітики, за час функціонування ринку землі принципово не змінилася і ціна гектара по Україні. Одразу після зняття мораторію в липні-2021 вона досягла максимуму за весь час у 88 тис. грн/га, після чого коливається в діапазоні 35-43 тис. грн/га, виходячи за його межі тільки в червні та грудні 2022 року з показниками відповідно 33,5 тис. грн/га і 52,5 тис. грн/га. Виключення становлять тільки березень-квітень 2022 року, коли угоди не оформлювались. 

Більш виражений розподіл даних можна побачити, порівнюючи середню ціну гектара в залежності від регіону, котра може відрізнятись втричі: як-от Івано-Франківська область з 74,9 тис. грн/га у порівнянні з Херсонською (24,7 тис. грн/га).

Станом на лютий цього року найдорожче рілля продавалась крім вищезгаданої Івано-Франківської області у Львівській (в середньому 59,7 тис. грн/га), Київській (57,3 тис. грн/га), Полтавській (59,7 тис. грн/га) та Черкаській (37,9 тис. грн/га) областях. 

Найдешевші ділянки очікувано пропонуються в прикордонних з країною-агресором регіонах: невисокі середні ціни крім Херсонської області зафіксовані в Запорізькій (25,5 тис. грн/га), Чернігівській (26,3 тис. грн/га), Донецькій (29,0 тис. грн/га) та Сумській (29,9 тис. грн/га) областях.

За даними Держгеокадастру найдорожча угода  була з продажу землі площею 0,94 га за 5 млн грн в Сокільниках Львівської області (на об'їзній дорозі Львова). Щодо реальних цін на ділянки, то експерти називають максимальну цифру у 24,1 млн грн за проведену в червні 2022 року транзакцію щодо ділянки площею 0,45 га в Козині біля Києва, а в ЗМІ є інформація про продаж в серпні минулого року 0,47 га біля села Волосянка Львівської області за 12,76 млн грн. При цьому реальну мінімальну ціну гектара ріллі визначити важко, тому що в багатьох договорах купівлі-продажу відсутні дані про кінцеву вартість угоди, і фактично вона може відбуватись за будь-яку суму за домовленістю між сторонами.   

Враховуючи наявний діапазон цін на ріллю в регіонах, купівля землі на нещодавно деокупованих територіях не має економічної доцільності, тому що тільки актуальна вартість пошуку вибухонебезпечних предметів та  розмінування для одного гектару оцінюються в 40-50 тис. грн, без урахування відновлення шару ґрунту після бойових дій.

На прикладі звільненої в листопаді 2022 року Херсонської області, де після відступу російських окупантів залишилось замінованими 680 тис. га території (24% всієї площі області), можна порахувати остаточну вартість ріллі після розмінування - 65-75 тис. грн/га. Тим самим, отримана цифра наближається до середньої ціни гектара в "найдорожчій" Івано-Франківській області, але в Херсонській області зберігаються пов'язані з прифронтовим розташуванням ризики, а також загалом менша врожайність порівняно з центральними областями, що робить таку інвестицію сумнівною.           

Це підтверджують дані Мінагрополітики: з початку війни в регіонах з активними бойовими діями оформлено найменшу кількість угод купівлі-продажу: жодної в Луганській, 6 - в Херсонській, 60 - в Донецькій, 187 - в Запорізькій, 965 - в Миколаївській та 1,17 тис. в Харківській, тоді як в Хмельницькій і Вінницькій областях цей показник вже перевищив по 5 тис. в кожній.     

Також варто враховувати, що офіційно наведена Мінагрополітики ціна гектара землі сільгосппризначення може не відповідати реальному стану справ на ринку через "оптимізацію" аграріями податкового навантаження, коли для його зменшення частина учасників ринку вписує в угоду купівлі-продажу мінімальну дозволену законодавством ціну, яка не може бути меншою за показник нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі. Враховуючи, що цей показник на 2023 рік розрахований в залежності від області в межах 21,5-33,6 тис. грн/га, то і наведена міністерством середня ціна гектара звичайно є на 10-20% вищою за встановлений в регіоні показник НГО.     

Підсумовуючи скажу, що 2023 рік, з обмеженням на купівлю землі сільгосппризначення виключно фізособами-громадянами України та забороною на концентрацію понад 100 га в одних руках, на ринку землі є лише перехідним періодом до відкриття ринку для юридичних осіб з 1 січня 2024 року. Головний етап розвитку земельних відносин в Україні очікується в наступному році, коли на ринок зайде великий капітал. Каталізатором ринку землі також стане Перемога України у війні. 

У 2023 році не варто очікувати й значного росту цін на землю, але вже 2024-2025 роках, на другому етапі земельної реформи, коли на ринок зайде великий капітал,  попит суттєво перевищуватиме пропозицію, що очікувано призведе до росту ціни землі.

Також не варто очікувати на суттєві законодавчі зміни на ринку землі, оскільки земельна реформа безпосередньо пов'язана з євроінтеграційними процесами. Якщо Україна обрала напрямок в Європу, то відкат в реформах буде відкатом і в глобальній зовнішній політиці та викличе непорозуміння у наших партнерів.