Переведення житлового фонду в нежитловий – спростити!

На сьогоднішній день в Києві існує проблема правового регулювання переведення житлових приміщень у нежитлові, і навпаки - нежитлових у житлові. Проблема полягає в тому, що діючим законодавством України не визначено єдиного порядку переведення житлових приміщень у нежитлові та проведення в них реконструкції з облаштуванням окремого входу. Законодавством чітко не визначені порядок і послідовність дій зі здійснення переведення приміщення (квартири) з житлового фонду в нежитловий, перелік необхідних документів, терміни зі здійснення цієї процедури. Так, стаття 150 Житлового кодексу України передбачає право громадян, які мають у приватній власності квартиру, розпоряджатися нею на свій розсуд: продавати, дарувати,заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди. Ці права передбачені також статтями 319, 320 Цивільного кодексу України, згідно з якими власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо нього будь-які дії, зокрема, використовувати його для здійснення підприємницької діяльності, якщо це не суперечить закону.

Аналізуючи норми ЖК, можна зробити висновок, що під нежитловий нерухомістю слід розуміти будь-яку нерухомість, що не входить до житлового фонду. Враховуючи, що виходячи з норм ЖК, використовувати житлові приміщення під виробництво заборонено, а також те, що нежитлові приміщення не повинні використовуватися як житло, на практиці виникають питання, пов'язані з перекладом житлових приміщень у нежитлові і навпаки. 

На сьогоднішній день процедура переведення житлового приміщення в нежитлове здійснюється в порядку, встановленому місцевою владою, оскільки саме органи місцевого самоврядування уповноважені вирішувати це питання (будинок або визнається непридатним для проживання, або змінюється його функціональне призначення).

 Схематично процедура зміни цільового призначення виглядає наступним чином:

1) власник приміщення звертається до КМДА;

2) КМДА дає відповідні доручення (управлінню економіки - укласти з власником житлового приміщення договір на оплату пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста; райадміністрації - розглянути заяву власника на переклад житлового приміщення в нежитлове і дати лист-згода з обґрунтуванням доцільності переведення);

3) райадміністрація приймає позитивне рішення і відправляє КМДА лист-згода з обґрунтуванням доцільності переведення;

4) проводиться оплата пайового внеску;

5) після цього управління житлового господарства готує проект розпорядження КМДА про переведення приміщення в нежитловий фонд;

6) КМДА видає розпорядження про переведення приміщення в нежитловий фонд;

7) БТІ реєструє право власності на нежитлове приміщення. 

Вирішення питань щодо пайової участі та розрахунки розмірів пайового внеску здійснюються Департаментом після одержання заяви забудовника (інвестора) і цілої низки незліченних обов'язкових документів.

Проте на практиці виникає суттєва проблема : для отримання довідки про сплату пайової участі необхідний проект розпорядження, а для отримання проекту розпорядження - довідка про сплату пайової участі. Крім того підприємці зіштовхнулися із корумпованістю і хабарництвом системи, яка пускала їх «по колу» в разі, якщо гроші не лягали в кишені посадовцям і приватним фірмам, які пропонували свої послуги у вирішенні питань (що, зрозуміло, відбувалося зі сприянням чиновників).

Тому, у результаті існуючої процедури за 2,5 роки маємо лише 16 розпоряджень про переведення та 700 проектів розпоряджень, які так і не були ухвалені не зважаючи на те, що вони сплатили пайову участь і були готові реалізовувати свої наміри. Як наслідок ми отримали негативний імідж для київської влади та спад підприємницької активності.

Чи є вихід із ситуації?

Вищевказані проблеми планується розв’язати шляхом прийняття регуляторного акта, який встановлює єдиний Порядок переведення житлових приміщень в нежитлові. Чинність Порядку поширюється на весь житловий фонд (будинки, квартири в них, а також житлові приміщення в інших будівлях) що знаходиться на території міста незалежно від форм власності та балансової належності.

Нова процедура буде проходити через Дозвільний центр . Варто також зазначити, що за новою процедурою суб’єкт господарювання сплачує пайову участь вже після визначення можливості реалізації його намірів, а термін проходження усіх інстанцій від подання пакету документів до кінцевого розпорядження має скоротитися майже в чотири рази:

1) власник приміщення звертається до Дозвільного центру з пакетом документів для отримання містобудівних умов та обмежень. У пакет документів має входити:

•                    засвідчена в установленому порядку копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою;

•                    ситуаційний план (схема) щодо місцезнаходження земельної ділянки (у довільній формі);

•                    викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;

•                    кадастрова довідка з містобудівного кадастру (у разі наявності);

•                    черговий кадастровий план (витяг із земельного кадастру- за умови відсутності містобудівного кадастру);

•                    фотофіксація земельної ділянки (з оточенням);

•                    містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками запланованого об’єкта будівництва.

2)                  у разі успішного отримання містобудівних умов та обмежень управління готує проект Наказу про переведення приміщення в нежитловий фонд

3)                  видається розпорядження про переведення приміщення в нежитловий фонд;

4)                  реєструється право власності на нежитлове приміщення;

5)                  проводиться оплата пайового внеску.

Прийняття такого Порядку чітко визначить:

·                    єдині вимоги при переведенні житлових приміщень (квартир, будинків) в нежитлові;

·                    перелік необхідних документів, які повинен надавати замовник, та послідовність дій;

·                    термін розгляду заяви та надання рішення виконкому міської влади;

·                    недопущення погіршення технічного стану житлових будинків та непередбачуваних наслідків при реконструкції приміщень у житловому фонді в наслідок порушення несучих конструкцій житлових будинків;

·                    дотримання вимог чинного законодавства в сфері містобудування та архітектури;

·                    контроль за кількістю переобладнаних квартир;

·                    збереження в належному стані архітектурного стилю міста.

·                    Крім того, прийняття вказаного Порядку не потребує виділення додаткових коштів з місцевого бюджету.

Крім того,  такий регуляторний акт надасть можливість впорядкувати та спростити процедуру переведення жилих приміщень (квартир, будинків) в нежитлові шляхом встановлення єдиних вимог до її проходження привести деякі положення рішення Київської міської ради від 22.09.2011 №37/6253 «Про затвердження Порядку розміщення реклами в м. Києві» у відповідність до прийнятих нормативно - правових актів.

Позитивні результати відчують усі:

Територіальна громада отримає розширення пропозицій на ринку товарів і послуг, запропонованих суб’єктами господарювання за рахунок відкриття нових об’єктів, виникнення додаткових робочих місць та дотримання норм та стандартів у сфері містобудування та архітектури.

Суб’єкти господарювання отримають нові приміщення для започаткування або розширення існуючого бізнесу та, відповідно, збільшення прибутку; буде скорочено час процедури переведення жилого приміщення (квартири, будинку) в нежитлове, а також ми отримаємо підвищення рівня правової захищеності суб’єктів господарювання.

Органи місцевого самоврядування отримають зростання доходів місцевого бюджету за рахунок збільшення кількості суб’єктів господарювання та об’єктів соцкультпобуту, підвищення рівня довіри до місцевої влади, і основне - зменшення числа скарг мешканців міста на суб’єктів господарювання.