Виртуальный рынок недвижимости

Если совсем недавно у риэлторов считались модными разговоры о мультилистинговых сервисах и регулировании рынка чудодейственными законами, то сегодня эти проблемы утрачивают актуальность. Современные реалии позволяют вести речь о принципиально новых горизонтах организации рынка недвижимости.


Парадигма

Электронные листинги. Совершенствование информационных технологий показало, что развитие рынка по модели США и создание мультилистинговых сервисов (МЛС) под эгидой профессиональных ассоциаций риэлторов не является целесообразным. Сегодня электронные средства коммуникации настолько доступны и экономны, что вести листинги способен кто угодно. Это открывает перспективу появления множества конкурентных сервисов в данной сфере. При этом, акцент будет перемещаться с локальных продуктов к глобальным on-line ресурсам, обслуживающим тысячи риэлторов и сотни тысяч потребителей. Это позволит решать более масштабные задачи при высоком качестве и низких издержках.

Регулирование рынка. Неудавшиеся попытки законодательного регулирования риэлторской деятельности продемонстрировали отсутствие понимания направлений развития рынка со стороны как регуляторов, так и самих риэлторов. Принятие каких-либо законов в таких условиях означало бы только консервацию сегодняшней недоразвитой ситуации. Кроме того, законодательное регулирование риэлторской деятельности невозможно в принципе, в силу перманентной тенизации данной отрасли. В то же время, риэлторское сообщество продемонстрировало свою готовность к консолидации как в рамках профессиональных структур, так и стихийно. Это означает возможность регулирования рынка на основе обычаев и деловой практики риэлторских ассоциаций и гильдий. Примером такого регулирования являются стандарты, сформулированные в Декларации принципов профессионального рынка недвижимости. Подобные стандарты могут служить фундаментальной основой для отстраивания всей остальной конфигурации рынка от индивидуального риэлтора до риэлторского сообщества и виртуальной риэлторской площадки.

Итак, план построения МЛС, при современном уровне развития технологий, слишком ограничен. Если мы будем иметь общепринятый принцип проведения совместных сделок и открытую информацию о листингах и репутации контрагентов, мы выйдем на более масштабный уровень организации рынка.


Архитектоника

Большим достижением текущего периода следует признать изобретение универсальной формы организации рынка – виртуальных риэлторских площадок. Виртуальная риэлторская площадка (ВРП) – это электронный ресурс, объединяющий функции размещения листингов и профессиональной социальной сети.

ВРП представляет собой виртуальную упаковку, в которой потребитель получает недвижимость и услуги риэлторов. Содержимое этой упаковки формируется институциональными участниками рынка недвижимости: риэлторами, агентствами и профессиональными сообществами. При этом, как потребители, так и участники рынка должны получить от ВРП именно то, что им требуется. Потребителям нужна функция просмотра и поиска объектов недвижимости, а также возможность ознакомиться с мнением и методами риэлторов. А риэлторам нужен сервис по размещению, продвижению и работе с листингами и профессиональная социальная сеть. Это означает, что ВРП должна привлекать риэлторов, которые будут размещать листинги, которые будут привлекать потребителей.

Таким образом, структура рынка недвижимости будет формироваться в контексте ВРП. Но это не значит, что ВРП может заменить риэлторов или риэлторские сообщества. Она может лишь предоставить им сервис по оптимизации их работы и взаимодействия.


Практика

В последние годы в Украине предпринимались попытки создания ВРП. Следует отметить ресурс vukraine.com. За короткий период площадка привлекла сотни риэлторов, которые разместили десятки тысяч объектов и множество уникальных теоретических и методических материалов. Под эгидой площадки был создан клуб риэлторов, проводились конференции и встречи, внесшие весомый вклад в разработку парадигмы рынка недвижимости. Однако неудачный ребрендинг и новации в администрировании площадки оказали негативное воздействие на ее популярность. Другим успешным опытом по созданию ВРП является est.ua. На сегодняшний день данная площадка является наиболее популярной и функциональной. К ее негативным сторонам следует отнести запутанную структуру и недружественный интерфейс. В России функционирует ners.ru, которая также имеет существенные недостатки.

Обобщая позитивный и негативный опыт существующих ВРП, можно сформулировать основные требования к идеальной риэлторской площадке:
1. риэлторы делают площадку, а не наоборот;
2. риэлторам нужен сервис, а потребителям информация;
3. структура участников площадки должна иметь минимум три уровня: 1) риэлторы; 2) агентства; 3) риэлторские сообщества;
4. сервис работы с листингами должен предусматривать как можно более широкие возможности манипуляций с листингами (объединение, разделение, редактирование) по всем уровням участников площадки;
5. структура площадки должна включать необходимые разделы: поиск недвижимости, риэлторы и риэлторские сообщества, блоги, форумы, аналитика, библиотека с методическими материалами и т.д.;
6. социальная сеть должна быть полнофункциональной (персональные страницы, блоги, сообщества, объективный рейтинг и др.);
7. желательна возможность настройки площадки по региональному принципу;
8. желательно взимание платы только за рекламу и дополнительные опции;
9. вмешательство администрации в функционирование площадки должно быть минимальным и целесообразным.

Возможно, создание специализированных профессиональных сетей на сегодняшний день окажется более перспективным направлением, чем тиражирование социальных сетей «общего назначения». Сейчас риэлторам нужны две-три такие площадки.