Аналитические модели рынка недвижимости: от бума до кризиса…

Описание рынка недвижимости выполнено в «навигационных» терминах REM Navigator. Следует учитывать особенности идиоматической рядности:
морская стихия (море, волны) - покупатели и спрос
воздушная стихия (ветры, воздушные массы) - деньги и ликвидность
реальный (real) - связанный с рынком недвижимости.

Экономический анализ и долгосрочный прогноз

Фазы перехода рынка недвижимости от одной модели к другой определяются, прежде всего, макроэкономической ситуацией. Особое внимание следует уделять динамике ВВП, объему ликвидности и психологическим ожиданиям потребителей. Основная задача долгосрочного прогноза сводится к определению наличия, состояния и вероятного поведения ценовых «пузырей» на рынке недвижимости. В этой части анализа целесообразным является применение макроэкономической модели Сикорского («Макроэкономическая теория горшочка»).

Применение моделей, текущий и краткосрочный прогноз

Текущий анализ рынка недвижимости предполагает исследование статистических данных. Основная задача текущего анализа сводится к определению динамики роста или падения цен на недвижимость и выбору соответствующей аналитической модели. Если имеет место быстрый рост - рынок следует анализировать в терминах модели «Шторм», если наблюдается резкое падение цен - нужно применять модель «Штиль», если рынок находится в состоянии ценовой волатильности - необходимо использовать модель «Рябь». Дальнейшая интерпретация рынка осуществляется в терминах соответствующей модели.





Бум - одно из закономерных состояний рынка недвижимости. Бумы могут иметь значительную протяженность во времени (4-8 лет). Воздействие «штормовых» факторов интенсифицируется по мере развития бума, и достигает максимальных значений в заключительной фазе. На рынке недвижимости Украины состояние бума можно было наблюдать с 2000 по 2008 г. Характерными признаками бума являются:
1. интенсивный рост ВВП и доходов населения (более 5% в год)
2. интенсивный рост цен на недвижимость (более 5% в год)
3. превышение спроса над предложением
4. высокая доля инвестиционных сделок

Термины модели:

«пассат» - медленное самопроизвольное повышение цен. В условиях роста цен продавцы, приходящие на рынок впервые, изучают цены и стремятся продать свою недвижимость еще дороже. Другие участники рынка пытаются сделать то же самое. Начинается «гонка цен», в которой продавцы смотрят друг на друга, а не на состояние рынка.

«муссон» - сезонное резкое повышение цен (как правило, весной и осенью).

«гонка цен» («гонка ветров») - непрерывное повышение цен принуждает покупателей торопиться с заключением сделок, пока цены не стали еще выше. Активность покупателей провоцирует ответный рост цен.

«шторм» («цунами», «девятый вал») – ажиотажный спрос на рынке, вызываемый совокупностью «штормовых факторов»: «критической» денежной массой, «гонкой цен», «цепными реакциями» с участием «заложников» и др. Спрос вызывает рост цен, который привлекает на рынок спекулянтов и инвесторов, деятельность которых увеличивает как спрос, так и цены.

«реальная денежная масса» («воздушная масса», «циклон», «тайфун») - количество денег, присутствующих на рынке недвижимости. В период сезонной активности («муссоны») объем реальной денежной массы увеличивается. Достижение определенной «критической» денежной массы начинает «цепные реакции».

«заложники» - продавцы, которым после продажи недвижимости нужно купить взамен другую недвижимость. Так как эта другая недвижимость непрерывно дорожает, «заложникам» приходится повышать цену также и на свою недвижимость. Но вследствие этого перспектива продажи отдаляется. Таким образом «заложники» являются невольными участниками «гонки цен».

«цепная реакция» - покупатели, покупающие недвижимость за наличные проводят первые сделки. В свою очередь, продавцы этой недвижимости, являющиеся, как правило «заложниками», получают возможность покупать уже нужную им недвижимость. Цепь продаж и покупок может быть достаточно длинной. Цепные реакции приводят как к росту спроса, так и к мультиплицированию «реальной денежной массы».

«реальный мультипликатор» - денежная масса, вовлеченная в «цепные реакции» может обеспечивать последовательные цепи сделок и значительно увеличивать (мультиплицировать) платежеспособный спрос.

«эффект храповика» - классический экономический эффект, смысл которого в том, что изменение цен в сторону повышения происходит легче, чем в сторону понижения.

«инвестиционные сделки» - прирост цен на недвижимость опережает доходность по депозитам. Это побуждает инвесторов изымать денежные средства из финансового сектора и вкладывать их в недвижимость. Чем стремительнее рост цен, тем больше доля «инвестиционных сделок».

«кредитные сделки» - многие покупатели, желая выйти из «гонки цен» и зафиксировать цену, приобретают недвижимость за кредитные деньги. Поступающая из банковского сектора ликвидность увеличивает «реальную денежную массу».

«широкий рынок» - высокие цены стимулируют предложение, что вызывает расширение объема рынка (количества выставленной на продажу недвижимости). «Широкий рынок» менее чувствителен к колебаниям спроса. Инертность «широкого рынка» противостоит повышательным «штормовым» факторам.

«диверсификация рынка» - растущий спрос и высокие цены стимулируют поиск альтернативных инвестиционных решений. Это усиливает интерес к мало популярным сегментам рынка.

«потребительский рынок» - фаза, характеризующаяся активностью покупателей, приобретающих недвижимость для собственных нужд.

«инвестиционный рынок» - фаза, характеризующаяся активностью покупателей, приобретающих недвижимость в инвестиционных целях.

Сценарий:

Рынок действует по принципу: «Покупай, пока не поздно!» Рост цен, вызываемый благоприятной макроэкономической обстановкой и сезонными факторами, вызывает «гонку цен». Поступающая на рынок денежная масса, умноженная на «реальный мультипликатор», провоцирует дальнейший рост цен, который привлекает на рынок инвестиционные деньги. Таким образом, рост цен привлекает на рынок деньги, которые провоцируют спрос, который увеличивает цены. Рынок замыкается в схеме цепной эскалации цен. По мере роста цен, рынок переходит из фазы «потребительского» в фазу «инвестиционного». По мере расширения рынка и уменьшения доли «потребительских» сделок, штормовые факторы начинают ослабевать. Стимулом для завершения бума может послужить неблагоприятная макроэкономическая конъюнктура и др.





Время от времени рынки недвижимости переходят к состояниям кризисов. Бумы мощны и продолжительны, кризисы драматичны и быстротечны (2-3 года). Кризис на рынке недвижимости Украины можно было наблюдать с 2008 по 2010 г. Характерными признаками кризиса являются:
1. падение ВВП
2. падение цен на недвижимость
3. отсутствие спроса и резкое сокращение предложения
4. бегство инвестиций

Термины модели:

«предпочтение ликвидности» - классический экономический эффект, отражающий психологический страх проводить активные экономические операции в период неопределенности. Недостаток инвестиций влечет сокращение доходов населения и экономический спад. Деньги перетекают с товарных рынков в финансовый сектор.

«штиль» - уменьшение спроса на недвижимость влечет падение цен. Падение цен нейтрализует стимулы к покупке недвижимости. С рынка исчезают «критическая» денежная масса, «цепные реакции», «инвестиционные» и «кредитные» сделки. Это влечет еще большее падение спроса и цен. Участники рынка переходят в состояние «ожидания дна».

«состоятельные и несостоятельные продавцы» - в зависимости от отсутствия или наличия финансовых проблем продавцы недвижимости подразделяются на «состоятельных» и «несостоятельных». Большинство застройщиков и девелоперов, обремененных кредитами, попадают в разряд «несостоятельных» продавцов.

«плавающая недвижимость» - недвижимость состоятельных продавцов, которые не снижают цены.

«тонущая недвижимость» - недвижимость несостоятельных продавцов, которая выставляется на продажу по демпинговым ценам.

«воронка» («зыбучие воды») - снижение цен на недвижимость вызывает панику несостоятельных продавцов, находящихся в безвыходной финансовой ситуации. Предлагая свою «тонущую недвижимость» по демпинговым ценам, они соревнуются в достижении дна «воронки».

«бегство недвижимости» («отход эскадры») - состоятельные продавцы, наблюдая свободное падение «тонущей недвижимости» в «воронку», снимают свою недвижимость с продажи до стабилизации рынка.

«узкий рынок» - вследствие «отхода эскадры» на рынке остается только небольшое количество «тонущей недвижимости», которая и определяет ценовую конъюнктуру. «Узкий рынок» очень чувствителен к колебаниям спроса.

«катастрофа» - стремительное падение цен на небольшое количество «тонущей недвижимости» в условиях «узкого рынка» создает иллюзию глобального обвала.

«фантомный рынок» - после «отхода эскадры» объем рынка способен удовлетворить лишь незначительную часть потенциального спроса. Однако, при отсутствии спроса и падении цен, создается иллюзия изобилия и значительного превышения предложения над спросом.

«бегство инвестиций» - в условиях снижения цен исчезает смысл проведения инвестиционных и спекулятивных сделок. Инвесторы ожидают начала роста цен.

«бегство кредитов» - обесценивание недвижимости как предмета залога заставляет банки сворачивать кредитные программы.

«ожидание дна» - снижение цен делает бессмысленной любую покупку недвижимости. Если цена снижается, завтра можно будет купить ту же самую недвижимость, только еще дешевле. А послезавтра - еще дешевле.

«эффект замещения» - на время «ожидания дна» покупатели пытаются отложить покупку («отложенный спрос»), временно решив свои жилищные проблемы посредством аренды.

«ценовое сближение» - низкий уровень цен и ценовой демпинг приводят к сближению цен на высококачественную и низкокачественную недвижимость. Разница между их стоимостью достигает минимума.

Сценарий:

Рынок действует по принципу: «Не покупай, еще рано!» Падение цен вызывает сужение объема рынка до количества продавцов, находящихся в критической финансовой ситуации. Они готовы снижать цены до бесконечности, падая на дно «воронки». При отсутствии спроса создается иллюзия превышения предложения над спросом. Инвесторы, спекулянты и ликвидность покидают рынок. Остальные покупатели впадают в состояние «ожидания дна».





Восстановление рынка после кризиса характеризуется циклическими всплесками спроса. Цены могут то возрастать, то снижаться – с превалирующей тенденцией к постепенному росту. Такое состояние рынка можно было наблюдать в Украине в 2011 г. Период восстановления достаточно краткосрочен (1-2 года). По мере увеличения темпа роста цен, рынок переходит к модели «Шторм». Характерными признаками восстановления рынка являются:
1. незначительный рост ВВП (менее 5%)
2. чередующиеся незначительные спады и подъемы цен на недвижимость (в пределах 5% в год)
3. циклические всплески спроса и медленное восстановление предложения
4. незначительное присутствие инвестиций

Термины модели:

«ценовое дно» - рынок достигает дна, когда из продажи выбывает вся «тонущая недвижимость» и остается только «плавающая недвижимость». Падение цен прекращается. Спрос и предложение остаются на минимальном уровне. Рынок является «узким».

«снятие сливок» - наиболее дальновидные покупатели пытаются использовать эффект «ценового сближения» для приобретения наиболее качественной недвижимости по наименьшим ценам или с наименьшей доплатой.

«рябь» («приливы» и «отливы», «волны» и «впадины») - в условиях «узкого рынка» даже небольшое усиление спроса влечет ощутимый рост цен («прилив»). Поступающая на рынок ликвидность запускает «цепные реакции», что также способствует росту цен и началу «гонки цен». Но, рост цен в то же время вызывает ответное увеличение предложения, влекущее снижение цен («отлив»). Повышательные «штормовые» факторы гасятся расширением рынка. Борьба этих тенденций порождает ценовую волатильность и периодичность «приливов» и «отливов». Когда рынок достигает максимального расширения, сдерживающие факторы оказываются исчерпанными и начинается «шторм».

«ценовая дифференциация» - рост уровня цен вызывает увеличение ценового разрыва между высококачественной и низкокачественной недвижимостью. Высококачественная недвижимость начинает поступать на рынок по более высоким ценам, к которым начинает подтягиваться низкокачественная недвижимость. Включается «механизм храповика».

«синие воротнички» («работяги») - как правило, зарабатывают деньги физическим трудом и обладают ограниченными финансовыми возможностями. Они слабо ориентируются в макроэкономических тенденциях и не испытывают желания играть с судьбой и рисковать своими сбережениями. Поэтому, «синие воротнички» приобретают недвижимость сразу, как только снижающаяся цена достигает уровня их накоплений. Они обеспечивают наличие перманентного спроса на недвижимость в нижних ценовых сегментах, как во время кризиса, так и в начальной фазе восстановления рынка.

«белые воротнички» («умники») - как правило, зарабатывают деньги умственным трудом и обладают более широкими финансовыми возможностями. Они имеют фрагментарные представления о работе товарных и фондовых рынков, и склонны воспринимать приобретение недвижимости как экономическую игру. Поэтому, они не совершают покупки на падающем рынке, и пытаются тянуть до последнего в ожидании гипотетического «дна». После начала устойчивого роста цен «белые воротнички» устремляются на рынок и формируют спрос на недвижимость в среднем и высоком ценовом сегменте в конечной фазе восстановления рынка.

«экскурсии» - потенциальные покупатели пытаются отслеживать состояние рынка при помощи ознакомительных осмотров и прозвонов, которые не имеют целью реальное заключение сделок. Но общая суета подталкивает продавцов к повышению цен.

«горячая аренда» - накопившийся в секторе аренды «отложенный спрос» провоцирует рост арендных ставок. Высокие арендные ставки повышают доходность инвестиций в недвижимость, привлекая инвесторов. Выжидающие «отложенные» покупатели вынуждены перемещаться с рынка аренды на рынок купли-продажи.

«отложенный спрос» - все отложенные на время кризиса сделки («эффект замещения») возвращаются на рынок недвижимости к заключительной фазе восстановления. Сюда же добавляется конъюнктурный спрос инвесторов и спекулянтов. Ликвидность изымается из финансового сектора и перемещается на рынок недвижимости. Формируется «критическая» денежная масса, запускаются «цепные реакции» и «гонка цен».

Сценарий:

Рынок действует по принципу: «Куплю, если будет дорожать». Наиболее разумные покупатели пытаются «снять сливки» за счет «ценового сближения». На «узком рынке» наблюдается противоборство разнонаправленных повышательных и понижательных тенденций, диктуемых «штормовыми» факторами и расширением рынка. Спрос формируется последовательно разными категориями покупателей в разных ценовых сегментах. После исчерпания потенциала расширения рынка «отложенный спрос» провоцирует запуск «штормового» механизма и нового бума.