"Крым – НЕ наш"

Что такое потеря Крыма? В сознании большинства граждан потеря части территории ассоциируется с банальным перемещением «шлагбаума» на границе, вывешиванием триколоров захватчика на административных зданиях, заменой паспортов и обменом гривен на рубли. Получай пенсию в рублях, учи физику на русском в школе, пой гимн Российской Федерации на День победы. Обывателю больше знать и не нужно, – но только при условии, что у него нет недвижимости в стране, территории или регионе, который перешел в иное административное подчинение.

Если у человека были квартира, дом, земельный участок или объект коммерческой недвижимости, – вот тогда начинаются глобальные проблемы и бессонные ночи. Это связано с тем, что реальным лицом, имеющим влияние на определение или подтверждение гражданином его имущественных прав, является владелец (администратор) реестра прав на недвижимое имущество и кадастрового реестра. В развитых странах владельцем и администратором такого реестра является государство, которое гарантирует права человека на объект недвижимости, внесённый в такой реестр. Государственный реестр обладает такими простыми свойствами как открытость и общедоступность, а также хранит хронологическую историю о переходе прав собственности на объект недвижимости. Разумеется, открытые реестр и кадастр представлены в электронной форме (бумажные копии документов сохраняются в архивах, доступ к которым также обычно не слишком затруднен).

В нашей стране 1 января 2013 года произошло некое подобие эволюции и были созданы публичный кадастр и реестр вещественных прав на недвижимое имущество. Почему подобие? Потому что электронный реестр прав на недвижимое имущество закрыт полностью, а публичная кадастровая карта отображает только границы внесенных в нее участков, без информации о собственниках и переходах прав. При таком их устройстве любой, кто мошенническим способом завладеет фактически присутствующей в реестре/кадастре, но не выложенной в открытый доступ информацией, сможет пользоваться ею и взимать мзду за подтверждение вами вашего же права на недвижимость. Наглядно в этом можно убедиться на примере Крыма, появившемся на публичной кадастровой карте Российской Федерации.

Очевидно, что на региональном уровне информация из кадастра была банально захвачена или продана местными чиновниками. В таком случае непонятно, за что взимает плату государство Украина при внесении информации в Национальную кадастровую систему или Реестр вещных прав на недвижимое имущество, если оно не гарантирует элементарную защиту данных о правах на внесенную в свои реестры недвижимость.

Желание крымчан жить в России понятно всем, и если бы отсоединение произошло каким-то законным способом (как отсоединилась Ирландия, например), то, по логике вещей, Украина и РФ должны были заключить договор о взаимодействии и обмене информацией из своих реестров имущественных прав для недопущения махинаций и «отжимов» квартир, домов, дач и т.д.

На деле, при проведении сделки с недвижимостью в Крыму в данный момент договор купли-продажи не заключают. Риелторы обходятся предварительным договором купли-продажи, который мало что гарантирует, а продавцы и покупатели ждут вступления в силу федеральных законов, которые позволят им регистрировать и подтверждать права собственности.

По оценкам Росреестра, переходной период внесения сведений о правах экс-граждан Украины закончится не ранее 2017. По заявлениям депутата Госдумы, которому поручена разработка законопроекта о перерегистрации прав на недвижимое имущество в Республике Крым, Российская сторона признает украинские документы, которые были оформлены до возвращения полуострова в состав РФ (статья 12 Федерального конституционного закона РФ №6-ФКЗ («О сохранности имущественных прав граждан»).

В России вопрос права собственности регламентирует Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Он также предусматривает, что право собственности подлежит регистрации в Росреестре. Такой реестр появился в Крыму в июне. Легальный механизм совершения сделок в Крыму должен был заработать в июле, затем дату его запуска перенесли на август.

После создания реестра украинцам придется повторно регистрировать свою крымскую недвижимость, только уже по другому законодательству. По заявлениям Росреестра, проблем возникать не должно, так как нерезиденты, согласно законам РФ, пользуются теми же правами, что и резиденты. Единственный нюанс касается регистрации прав собственности на землю. По российским законам нерезиденты не имеют права выделить себе в собственность участок земли. Поэтому его придется арендовать, переоформить на родственников, имеющих российское гражданство, либо просто продать. Т.е. фактически людей, владеющих земельными участками в Крыму, поставили перед выбором: либо принимаешь гражданство РФ и, возможно, тебе сохранят право собственности на участок, либо ты патриот и гражданин Украины, но про землю забудь.

Вышеуказанным законопроектом права на недвижимость делятся на два типа: недвижимость, права на которую возникли до 1 января 2013 года (т.е. до появления в Украине реестра), и недвижимость, зарегистрированная после этой даты.

Тут-то и спрятаны самые пикантные подробности. Ведь далеко не каждый владелец недвижимости, оформивший свое право до 1 января 2013 года, также зарегистрировал свое имущество в едином электронном реестре прав. Казалось бы, он может «с легкостью» подтвердить свое право, предоставив ранее выданные документы, которые являлись основанием для возникновения прав собственности. Только одна проблема – те документы были выданы государством Украина, полномочий которого в данный момент на территории Крыма нет.

Еще один важный момент – объекты Крымской недвижимости теперь зеркально отображаются в реестрах Украины и России, а переходы прав собственности на них – только в Российском реестре. Украинское министерство юстиции настоятельно рекомендует также регистрировать такие переходы прав в украинском реестре, т.к. иначе, по украинскому законодательству, такие договора купли-продажи или дарения не будут считаться легитимными.

Единственным приятным моментом для тех, кто все-таки зарегистрирует свою недвижимость в Росреестре, станет то, что сведения и выписки из него можно получать в электронной форме, заполнив заявку на сайте Росреестра. А не так как у нас – в очередях и за большие деньги.

Несмотря на все вышеуказанные факторы, рынок недвижимости в Крыму разогрет: россияне на фоне патриотической лихорадки «Крым-наш» массово проявляют желание купить дачу или квартиру в Крыму, а это повлияло на повышение цен в среднем на 10-20%.

Если с Крымом ситуация более-менее понятна (ведь там будет действовать законодательство РФ), то что ждёт владельцев недвижимости на Донбассе (явно создающемся «Приднестровье-2»), – пока остаётся лишь теряться в догадках. Известно, что еще в мае этого года представители ДНР захватили Главное управление Госземагентства в Донецкой области и первым делом вынесли оттуда серверы с внесенной информацией о земельных участках. Проблемы крымчан покажутся донетчанам цветочками.

Так, может, пора наконец открыть кадастры и реестры?