блоги

Житло від забудовника продовжує користуватись попитом  вже два десятиліття – відтоді, як в Україні було започатковано такий інструмент придбання нерухомості, як інвестування в новобудову. 

Попри економічну кризу та інші негаразди, кількість будівельних майданчиків по країні меншою не стає. Лідерство стабільно тримають столиця та її передмістя. За ними з відривом йдуть великі міста: Харків, Львів, Одеса, Дніпро… 

Масштаби вражають. Достатньо відкрити бази оголошень на інтернет-сайтах з продажу нерухомості, щоб переконатись: навкруги столиці наразі реалізується декілька десятків тисяч майбутніх квартир у понад  шести сотнях об'єктів незавершеного будівництва.

Кидається в око цікавий момент. Вартість житла одного рівня та класу, у одному населеному пункті відрізняється  у рази.

Перше логічне пояснення: хтось реалізує квартири у майже готовому будинку, а хтось – на рівні фундаменту. Але це не єдина причина. 

Друге – хто будує.

Після кризи 2008 року на ринку первинної житлової нерухомості відбулись радикальні зміни. Попит на житло – попри різке падіння споживацьких можливостей – залишився. Але люди вже шукали  якнайдешевше. У відповідь на арені з'явився новий прошарок забудовників, що запропонували дешевше в декілька разів. Щоправда, в обмін на суттєві ризики та проблеми, які часто й густо тягне за собою угода з ними.  Оскільки більшість з них будує,уникнувши державного контролю, зобов'язань перед містом і майбутніми покупцями, заощадивши на підключенні до мереж, врешті – не сплачуючи податки.

Схема достатньо проста  й напрацьована роками. 

На ринок виходить не будівельна компанія, а  приватний забудовник - фізична особа, що будує «для себе». 

Отримується приваблива земельна ділянка (яким чином фізособі її надають – велике питання до місцевої влади). Затим власник землі залучає компанію-забудовника (вже юридичну особу), з якою укладається договір генпідряду. Той огороджує ділянку зеленим парканом, наймає робочих (здебільшого – нелегально, без оформлення трудових відносин), від свого імені вивішує паспорт новобудови й відкриває відділ продажу. 

Людям пропонується придбати майнові права на майбутню нерухомість. Якої якості буде те житло й чи не стане небезпечним для мешканців – ці питання на тлі надто привабливих цін автоматично опускаються. Процес пішов. 

Будівництво зазвичай ведеться жваво – ніхто й оговтатись не встигне, а у новобудові вже роздали ключі. Крапка. 

Недопродані квартири у введеному до експлуатації будинку реалізуються укладанням договорів купівлі-продажу нерухомого майна у нотаріуса. Знову ж таки, продаж –  від імені фізичної особи – власника. При цьому вартість об'єкту , що фіксується по договору, суттєво занижується. 

Тепер – арифметика.

І на етапі будівництва, й на етапі продажу вже введених квадратних метрів фізична особа сплачує державі лише податок на доходи фізосіб (5%) та військовий збір (1,5%). Тобто загалом – 6,5%.  В той час як юридична особа – компанія-забудовник – повинна сплатити податок на прибуток (18%), єдиний соціальний внесок (22%) та ПДВ (20%). Разом – 60%.

Ось і відповідь, чому новобудови можуть відрізнятись по ціні у рази. А також – по якості.

ДФС звернула увагу на дві з половиною тисячі фізосіб, які «для себе» набудували та  продали майже 3,5 млн квадратних метрів житла. Це понад 12 тис. об єктів з понад 40 тис. квартир. Причому, 88 фізосіб виявилися власниками 50 й більше об'єктів.

Яскравий показовий приклад: одне сімейство, що роками будує під Києвом, протягом цих років тримало у своїй власності більше 3 тис. об'єктів нерухомого майна. Сума доходів від проданих вже 1 763 об'єктів складає понад 1,5 млрд грн.

Мікробізнес у скромному форматі «для себе», кажете?

Отже, з повною відповідальністю заявляю: ми розпочинаємо перевірку таких «мікробізнесменів». Переконаний: шахраям, які ошукують державу, руйнують ринок й наражають на небезпеку покупців «житла з-під поли», не місце у будівельному бізнесі. Якщо ми маємо на увазі чесний бізнес, що працює за європейськими стандартами.