Сроки договора аренды (по законодательству Беларуси)

          Согласно ст. 581 ГК Республики Беларусь договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается.

  Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

  Договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машиномест заключаются на срок не менее 3 лет . На срок менее 3 лет заключение такого договора допускается только с согласия арендатора (подп. 1.1 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машиномест»).

В соответствии с частью пятой ст. 17 Кодекса Республики Беларусь о земле срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет. Срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок.

Срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет.

Срок аренды земельного участка, предоставленного для целей, связанных с использованием переданного в аренду водного объекта (его части), не должен превышать срока аренды этого водного объекта (его части).

Согласно п. 3 ст. 45 Лесного кодекса Республики Беларусь срок, на который предоставляются участки лесного фонда в аренду, не может превышать 15 лет.

Сроки аренды участков лесного фонда для заготовки древесины, предоставляемых для реализации инвестиционных проектов, должны соответствовать срокам окупаемости инвестиционных проектов, указанным в бизнес-планах инвестиционных проектов.

Поскольку законодательство не разграничивает понятия «срок аренды» и «срок договора аренды», то данные сроки можно признать совпадающими.

Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора аренды и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия.

  Если стороны не согласовали срок договора аренды либо срок невозможно однозначно определить, такой договор признается заключенным на неопределенный срок (пп. 14 и 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

  Начало и окончание срока договора аренды может быть определено периодом внесения арендной платы.

Пример из судебной практики:

Стороны согласовали срок аренды и стоимость аренды за весь период (30 дней) в протоколе согласования договорной цены. По акту приема-передачи имущества от 01.03.2011 истец передал, а ответчик принял имущество в аренду. По акту от 18.04.2011 ответчик возвратил имущество истцу.

Исходя из оценки положений договора аренды судом установлено, что стороны определили, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 17.01.2011 включительно. В случае внесения арендатором арендной платы после окончания срока действия договора договор продлевается на срок, соответствующий внесенной арендной плате.

Принимая во внимание согласованный сторонами срок аренды - 30 дней, размер арендной платы и сумму аренды в целом по договору, акт приема-передачи имущества в аренду от 01.03.2011 и условия договора, в силу которых договор будет считаться продленным на срок, соответствующий внесенной арендной плате, суд правомерно пришел к выводу о том, что стороны с 01.03.2011 на срок 30 дней вступили в арендные правоотношения. Следовательно, действие договора аренды прекратилось с 31.03.2011 (Постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда г. Минска от 15.11.2012).

  Во внимание принимается буквальное значение содержащихся в договоре аренды слов и выражений, которые в случае неясности будут устанавливаться путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если изложенное не позволяет определить содержание договора, то будет выясняться действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

  Пример из судебной практики:

Договор аренды помещения действовал в течение 5 лет с момента государственной регистрации, вступил в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.

Таким образом, из указанных условий договора аренды можно однозначно установить, что стороны в договоре определили не только момент, когда договор считался заключенным, но и срок действия договора, то есть договор аренды был заключен сторонами на срок 5 лет и вступил в силу с момента его подписания.

Законодательством и дополнительным соглашением к договору аренды условие о необходимости государственной регистрации договора аренды было отменено. Арендодатель посчитал, что отмена государственной регистрации договора повлекла недействительность пункта договора о пятилетнем сроке его действия. Следовательно, договор аренды признается заключенным на неопределенный срок. Арендодатель направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора и требование об освобождении помещения. Арендатор арендованное имущество не возвратил, и арендодатель обратился в суд с иском о его выселении.

Судебные инстанции, руководствуясь положениями ст. 401 ГК и сопоставив в совокупности условия пунктов договора аренды, обоснованно пришли к выводу о том, что установленный срок действия договора (5 лет) не противоречил действующему законодательству. Следовательно, договор аренды нельзя признать расторгнутым, для выселения арендатора оснований не имеется ( постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 12.06.2012).