Суцільний залізобетон

Почув по радіо, що постраждалі інвестори об’єктів житлового будівництва цього тижня пікетували Київську міську державну адміністрацію. Були інвестори Еліта-Центру і кількох довгобудов. Звинувачували Кличка у тому, що мало чого зроблено з обіцяного, вимагали квартири, земельні ділянки під нові будинки… Які у цих інвесторів перспективи, не знаю. Сподіваюсь на краще. Т акож не знаю, як було із документами, які пропонувались інвесторам для підписання і ознайомлення у часи Еліта-Центру. Можу лише здогадуватися.

Зате бачу, які договори зараз пропонують для підписання майбутнім інвесторам, бо часто клієнти просять перевірити документи про купівлю-продаж майнових прав, про участь у будівництві об’єктів нерухомості, попередні договори та інші супутні документи продавця.

Мої спостереження: чим кращий стан цих документів, тим більша готовність менеджерів показувати документи, роз’яснювати, навіть вносити зміни до договорів. І навпаки. Коли менеджер відмовляє вислати сканкопії документів і побачити їх можна лише у офісі, у папці, у якій є лише частина документів, а решта документів знаходяться в іншого менеджера, який зараз на лікарняному, або у директора, то очікувати діалогу із таким продавцем (забудовником) майбутньому інвестору не доводиться.

Офіс одного з таких забудовників мені нещодавно довелось відвідати для перевірки документів. Менеджер відразу повідомив, що у них найкращі умови для інвесторів: договір купівлі-продажу майнових прав «залізобетонний», а права інвестора гарантовані авторитетом самого генерального директора! Хто такий цей пан у сфері будівництва мені не відомо. А от перспектива побачити цей залізобетонний договір і, можливо, взяти його собі на озброєння у майбутній роботі – це як наблизитись до мрії кожного юриста.

Прочитав. Договір як договір. У одні ворота: всі права продавцю, покупцю – обов’язки. Привернув увагу такий пункт: « Продавець, приймає на себе одностороннє зобов’язання (укладає односторонній договір) перед Покупцем, але не обмежуючись лише ним, а також перед не визначеним на момент укладення одностороннього договору колом осіб (третіми особами) вчинити дії направлені на спорудження Об’єкта капітального будівництва » .

Дуже захотілося побачити цей односторонній договір. Зрозуміло, що д оговір купівлі-продажу майнових прав – це двохсторонній договір, за яким у продавця і покупця є взаємні права і обов’язки. У продавця виникає обов’язок перед покупцем щодо спорудження о б’єкта капітального будівництва , а у покупця є право вимоги виконання цього зобов’язання продавцем. Признаюсь: менеджер вельми розчарував. Сказав, що фізичної форми такого одностороннього договору нема. Пшик. Моя мрія побачити залізобетонний договір випарувалась.

Мою пропозицію включити до договору пункти про матеріальну відповідальність продавця за порушення строків, зокрема, підписання акту прийому-передачі майнових прав на квартиру, видачі технічного паспорту, введення в експлуатацію будинку тощо, виходячи від сплаченої покупцем суми або якоїсь фіксованої суми за кожен день прострочення, категорично відкинули. Послались на те, що у договорі є пункт про відповідальність продавця. Ось як він був прописаний: « За неналежне виконання своїх зобов'язань Продавець сплачує Покупцю пеню у розмірі 0,01% від суми неналежно виконаного зобов'язання ». Зрозуміло, що цей пункт договору «не спрацює» на інвестора, бо грошових зобов’язань продавця перед покупцем нема, а отже й пені нема з чого нараховувати.

Пояснень про обставини набуття прав та функцій з амовника будівництва за договором купівлі-продажу у товариства, яке вже ліквідоване, менеджер надати не зміг. Його резюме: «У договір ніяких змін вже не внесемо. Не купляйте у нас. Іншим продамо». Залізобетонний аргумент. Цей менеджер явно відвідував тренінги перемовин і продаж.

Коли з клієнтом вийшли у хол, там чекали своєї черги кілька бажаючих стати інвесторами. Дивитимуться договір? Питатимуть менеджера? Чи була-не була, авось добудують?