ЖКГ частина 6. Переваги та проблеми ОСББ

Після набрання чинності Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» актуальним та досить «живим» для обговорення залишається питання саме створення таких об’єднань.

Окрім створення умов власникам приватизованих квартир, вказаний закон поряд з Цивільним кодексом України став основою та єдиним напрямком реформування житлово-комунального господарства в країні. Виявилося, що саме шляхом створення інституту об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) можливо запровадити шляхи впорядкування та вдосконалення застарілої системи ЖКГ. І це не лише з огляду на відсутність альтернативи в чинному законодавстві України, а й з огляду на довготривалу практику розвинутих країн світу, які перейшли на таку форму житлово-комунального господарства і на сьогодні отримують позитивний результат від цієї «революції». В Європі такі об’єднання звуться «кондомініуми».

В чому ж полягає сутність ОСББ?

Якщо «сухою» мовою Закону, ОСББ – це юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Якщо ширше розглядати, то це господарська організація, форма об’єднання власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна (кондомініумом), володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження спільним неподільним майном.

ОСББ має печатку, банківський рахунок, укладає цивільно-правові договори, є неприбутковою організацією.

Основним документом, на підставі якого діє ОСББ, є його Статут. Статут об’єднання визначає для кожного багатоквартирного будинку конкретний механізм розподілу відповідальності та погодження інтересів усіх власників приміщень з цього будинку. Тобто для кожного будинку (групи будинків) самими мешканцями визначаються свої «правила поведінки» і взаємини як між самими мешканцями, так і з органами управління ОСББ.

Переваги створення ОСББ  

Багато мешканців квартир в Україні все ще сподіваються, що комунальні структури та міські державні адміністрації у найближчому майбутньому будуть в змозі провести капітальний ремонт їхнього будинку чи поліпшити якість поточних ремонтів. На жаль у більшості випадків сподівання ці не мають під собою реального грунту. Лише тоді, коли контроль за якістю робіт у будинку та відповідальність за своєчасне фінансування цих робіт перейде від органів влади до мешканців будинку можна сподіватись на зміну ситуації. Після створення ОСББ всі питання щодо експлуатації будинку переходять до його мешканців.  

Для розробки процесу реорганізації міського житлового фонду за рахунок організації кондомініумів, місцевим владним структурам потрібно чітко усвідомлювати ті вигоди, які можна отримати в результаті. Аналізуючи норми Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» можна виділити основні потенційні вигоди для найважливіших учасників цього процесу (громадян та місцевих органів влади):

Громадяни:

- стають власниками майна та приміщень загального користування в будинку; 

- мають можливість створити власну управлінську структуру для вирішення проблеми утримання будинку;

- мають можливість покращити фізичний стан будинку і умови проживання у ньому; 

- отримують механізм для розв’язання проблем спільного проживання у будинку; 

- мають можливість контролювати якість робіт у будинку; 

- розширюють можливості для щоденного спілкування мешканців будинку; 

- мають реальні важелі впливу на порушників загальних домовленостей; 

- обирають підрядників для поліпшення якості утримання будинку і скорочення загальних витрати;

- контролюють використання квартплати, видатків на утримання будинку та прибудинкової території, дотацій і субсидій; 

- можуть контролювати безпеку проживання у будинку та використання прибудинкової території; 

- можуть брати участь у прийнятті рішень щодо здавання в оренду місця загального користування з метою отримання прибутку для компенсації витрат.

Органи місцевої влади:

- зменшують обсяг витрат з місцевого бюджету на утримання будинків; 

- звільняються від проблем, пов’язаних із розрахунком та збором квартирної плати; 

- передають значну частину прав щодо прийняття рішень в частині утримання та використання житлового фонду мешканцям будинків; 

- створюють умови для реалізації права свободи вибору для громадян у житловій сфері; 

- отримують значне покращання фізичного стану житлового фонду в місті; 

- сприяють створенню дієвого механізму управління ринком житла; 

- розподіляють функції клієнта і підрядника стосовно надання комунальних послуг.

На відміну від жеківських будинків, члени ОСББ самостійно визначають кошторис утримання свого житла, розмір внесків на утримання будинку, структуру і стиль управління, формують штатний розпис, персональний склад працівників та їх заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо), мають право оптимального вибору виконавців житлово-експлуатаційних послуг (вивезення сміття, дезінфекції, ремонтних робіт), самі визначають черговість проведення поточного ремонту і, головне, - набувають реального впливу на якість цих робіт. ОСББ має більші, ніж окремі мешканці, можливості вимагати від постачальників комунальних послуг (тепло-, енерго-, водопостачальників) виконання умов угод, які воно уклало з ним. ОСББ, як юридична особа, може отримувати кредит на проведення ремонтів, встановлення лічильників, облаштування прибудинкової території тощо. Цю прибудинкову територію у свою власність може отримати тільки ОСББ, у той час, як власники квартир - співвласники будинку, такої можливості не мають. Наявність у власності або користуванні земельної ділянки перешкоджатиме незаконним будівництвам у недопустимій близькості від будинку, що створює додаткові незручності мешканцям. Ця територія може бути використана за рішенням ОСББ для власних потреб: будівництво дитячих чи спортивних майданчиків, розташування автостоянок, здача території в оренду, будівництво енергоспоруд та приміщень загального користування.

Приватизація нежитлових приміщень будинку може здійснюватись лише за погодженням з правлінням ОСББ, першочергове право на викуп таких приміщень також має ОСББ. Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати в оренду допоміжні приміщення і скеровувати ці кошти на поліпшення технічного стану житла.

Немаловажним фактом є положення закону щодо обов’язку попереднього власника провести перший після приватизації будинку капітальний ремонт. Це стане додатковим стимулом для створення ОСББ.

Можливі недоліки у створенні ОСББ.

Звичайно ж, як і в роботі інших суб’єктів господарювання, установах та організаціях, можливі недоліки і в роботі ОСББ. Але, якщо відповідально віднестись до виникаючих проблем, то їх можна нівелювати сумлінним відношенням кожного з власників квартир до своїх прав і обов’язків щодо діяльності ОСББ та участю всіх мешканців в його роботі.

Отже, по-перше, в разі створення ОСББ, то вже не окремий власник квартири несе відповідальність перед виконавцем комунальних послуг, а об’єднання в цілому, тобто весь будинок. Якщо значна частка мешканців своєчасно та в повному обсязі не внесе оплату, визначену органами управління ОСББ, то останнє не матиме коштів на оплату наданих комунальних послуг постачальникам. Негативні наслідки для всього будинку можна лише передбачати.

По-друге, є ризик обрання недобросовісного керівника ОСББ, який буде певний час безконтрольно розпоряджатися коштами об’єднання, і можливі фінансові махінації.

По-третє, як зазначалося вище, для ефективної роботи ОСББ мешканцям необхідно бути однодумцями націленими на досягнення ефекту. Недоліком може стати саме потреба участі всіх без винятку у вирішенні питань, що виникають у окремих мешканців або всього будинку та весь тягар експлуатації будинку покладається на ОСББ.

В четвертих: рішення ОСББ повинні прийматись легітимно – згідно вимог Статуту. Інакше ці рішення можуть буди визнані недійсними.

В п ’ятих: проблема неплатників за комунальні послуги стає проблемою мешканців будинку. З боржниками ОСББ доведеться працювати самостійно: проводити бесіди, подавати позови до суду, обмежувати обсяг послуг. Інакше боржники будуть жити за рахунок членів ОСББ, які своєчасно сплачують за послуги ЖКГ.

Вочевидь, що на тлі позитивних рис ОСББ мають і певні проблемні питання.

Але ж створення ОСББ є одним з головних напрямків реформування ЖКГ України, тому формування об’ єднан н ь є справою державною. Що необхідно зробити з боку влади, щоб прискорити формування ОСББ?  

1.    Влада повинна надавати практичну та методичну допомогу ініціаторам об’ єднання: надати консультації та необхідні документи, надати приміщення для проведення зборів, допомогти в оформленні документів та реєстрації ОСББ.

2.    Не повинні створюватись перешкоди в реєстраціїї ОСББ з причин наявності боржників за комунальні послуги, адже ОСББ може стати правонаступником, в тому рахунку и по   боргах членів ОСББ.

3.    Необхідні гарантії виконання капітального ремонту будинку перед передачею на баланс ОСББ. Для цього в місцевому бюджеті повинні бути передбачені кошти на ремонтні роботи. А в бюджетах вищого рівня – створені резервні фонди на такі роботи. Термін виконання капітального ремонту не повинен бути більше 6 місяців (термі можна ввести відповідною постановою КМУ).

4.    Прибудинкова територія повинна бути переоформлена на ОСББ за рахунок місцевого бюджету на протязі 1 року з дати реєстрації об‘єднання. Контроль термінів переоформлення може взяти на себе прокуратура (справа ж державна!).

5.    В місцевих бюджетах необхідно передбачити фінансову допомогу при створенні ОСББ  в розмірі 10 000 – 30 000 грн. – на ремонт приміщення ОСББ; закупівлю обладнання, меблів, оргтехніки; виготовлення печаток, штампів та бланків; сплату заробітної платні керівництву ОСББ на протязі 3-6 місяців.

6.    Розробити та затвердити державну програму підготовки та перепідготовки керівників ОСББ (голови правління та головного бухгалтера), затвердити форму свідоцтва та порядок складання іспитів (заліків).

7.    Передбачити обов’язкове фінансування з місцевих бюджетів курсів підготовки керівників ОСББ.

Без виконання хоча б мінімальних заходів по стимулюванню створення ОСББ, програма реформування ЖКГ стане черговою «повітряною кулею».