Зловживання в сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно

Вже декілька років Міністерство юстиції України доповідає про успіхи у сфері боротьби з рейдерськими схемами, зокрема, в сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Однак, чи гарантує держава безпечне та правомірне ведення цього реєстру?

Серед найбільш революційних та прогресивних нововведень є доступ до інформації про нерухоме майно на підставі інформаційних довідок та збільшення суб’єктів державної реєстрації.

Однак, зі збільшенням суб’єктів державної реєстрації збільшилася й кількість зловживань та шахрайств у цій сфері.

Спеціальним Законом визначено, що державним реєстратором є: 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав; 2) нотаріус; 3) державний виконавець, приватний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв’язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.

Основним видом шахрайств у сфері державної реєстрації здійснюється на підставі підроблених документів, в т.ч. судових рішень.

Для унеможливлення використання підроблених судових рішень у своїй роботі, державні реєстратори зобов’язані звіряти їх із Єдиним реєстром судових рішень України. Проте, в разі наявності певної зацікавленості, реєстратори «забувають» це робити або вказують на неможливість перевірити відомості через «технічні» причини.

Разом з тим, відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

Відповідальність за відповідність електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, оригіналам таких документів у паперовій формі у разі подання заяви в електронній формі несе особа, яка виготовила електронні копії документів (ст. 22 Закону).

Що здійснюють нечисті на руку особи, щоб підробити той чи інший документ?

-          знаходять осіб які за невелику винагороду готові подати підроблені документи державному реєстратору (в країні з високим рівнем безробіття та мінімальною роботою правоохоронних органів, це не так вже і важко);

-          в найближчому канцелярському магазині або за допомогою народних умільців роблять печатку юридичної особи для надання документу більш-менш пристойного вигляду.

-          дають засвідчені документи державному реєстратору для здійснення тих чи інших дій.

В практиці нашої юридичної компанії був наступний випадок.

На нерухоме майно було накладено заборону на відчуження та іпотеку на підставі кредитного договору.

В процесі судового розгляду було встановлено, що обтяження припинені приватним нотаріусом на підставі судового рішення.

В подальшому було встановлено, що судове рішення є підробленим, документи на припинення обтяжень подані особою, яка загубила паспорт за два роки до вчинення реєстраційних дій на підставі підробленого доручення юридичної особи.

Дані обставини, напевно, не дуже здивували приватного нотаріуса, який не поцікавився походженням судового рішення, не встановив особу яка подала документи та не перевірив довіреність (підписант довіреності взагалі не був керівником юридичної особи).

На підставі реєстраційної дії було виведено іпотечне майно на суму більше 3 млн. грн., його перепродано 2 рази, а боржник перейшов у процедуру банкрутства.

Звичайно, що кредитор звернувся зі скаргою до Міністерства юстиції України та із заявою до правоохоронних органів про вчинення злочину.

Проте, Міністерство юстиції лише заблокувало доступ нотаріусу до реєстру на 6 місяців та фактично не поновило записи в Державному реєстрі прав на нерухоме майно стосовно обтяження іпотекою та забороною на відчуження.

Районний відділ національної поліції здійснює досудове розслідування більше трьох років, однак ні підозру приватному нотаріусу за службову недбалість, ні за підробку документів безпосередніх виконавців нікому не вручено. Мотиви слідчого наступні: «в мене 150 кримінальних проваджень і не має часу на такі дрібні справи».

На практиці, незаконні дії в Державному реєстрі прав на нерухоме майно кваліфікуються за наступними статтями КК: 358 «Підроблення документів, печаток, штампів та бланків, збут чи використання підроблених документів, печаток, штампів», 365-2 «Зловживання повноваженнями особами, які надають публічні послуги», 366 «Службове підроблення», 367 «Службова недбалість».

Тому, кредитор як завжди повинен розраховувати лише на власні сили та швидкість розгляду справ де будуть оскаржені дії державного реєстратора (в даному випадку нотаріуса) та поновляти записи про обтяження, а також паралельно звертатися до суду про визнання недійсними угод на відчуження нерухомого майно.

Середній час розгляду адміністративної справи в м. Києві один рік. В нашому випадку розгляд відбувався 2 і за його наслідками суд визнав протиправними записи про припинення обтяжень.

            Ще гірша ситуація, якщо дії в Державному реєстрі прав на нерухоме майно здійснюється з протиправним доступом до нього.

Так, почастішали випадки здійснення реєстраційних дій за ключами доступу державних виконавців, які фактично їх не здійснювали.

Міністерство юстиції не дає розголос таким випадкам, оскільки це дискредитує його роботу та захист відомостей реєстру.

За наслідками звернення здійснюється службова перевірка державних виконавців, яка встановлює, що особи  зазначені у реєстрі, як такі що здійснювали дії, насправді були відсутні на робочому місці в цей час (протиправні реєстраційні дії здійснюються вночі) та рекомендують звертатися за захистом своїх прав до суду.

Звичайно, що підставою для здійснення таких реєстраційних дій будуть підроблені документи, а очищені від обтяжень та майна юридичні особи перереєстровуються в зону конфлікту на Сході України.

Звичайно, що органи досудового розслідування не дуже переймаються ходом таких справ та вважають, що власники або іпотекодержателі повинні звертатися до суду за захистом своїх прав у адміністративний та цивільних (господарських) провадженнях.

Отже, що робити для убезпечення від шахрайських дій:

-          обирайте лише надійних контрагентів та перевіряйте їх за допомогою доступних баз даних та реєстрів;

-          користування опцією СМС – маяк за посиланням online.minjust.gov.ua/sms, відповідно до якої власник (зацікавлена особа) повідомляються з приводу звернення будь-яких осіб до реєстраторів з стосовно вчинення дій з нерухомим майном.

-          здійснюйте регулярні перевірки Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Державному реєстрі прав на нерухоме майно та Єдиному державному реєстрі судових рішень.

При цьому, не варто розраховувати на Мінюст та підпорядковані йому органи на допомогу, оскільки вони шукатимуть та знайдуть безліч причин не брати на себе відповідальність за вчинені підпорядковані ним реєстраторами дії.