Нерухомість за кордоном для здачі в оренду. Що потрібно враховувати?

Придбання нерухомості за кордоном українцями вже є довготривалим трендом, і привертає увагу все більшу кількість наших співвітчизників. Звичайно, найбільший інтерес викликають країни ЄС. Інвестиції в закордонну нерухомість мають ряд переваг:

-            –  дозволяють проживати і відпочивати у власному житлі

-           –  отримання дозволу на проживання, а в перспективі й отримання статусу резидента з правом постійного місця проживання

-           –  можливість збільшити капітал за рахунок стабільного постійного росту цін у більшості країн ЄС

-           –  диверсифікувати власний майновий портфель

-           –  можливість скористатись іпотечним кредитом в європейських банках з низькою відсотковою ставкою (в залежності від вибраної країни проживання, у переважній більшості випадків кредитна ставка становить від 2 % до 7 %)

Безумовно, одним із важливих мотивів придбання нерухомості за кордоном є додаткове отримання доходу шляхом подальшої здачі придбаного об'єкта в оренду. Як правило, отриманий дохід повністю компенсує витрати на утримання нерухомості. Але перед купівлею такого об'єкту раджу врахувати ряд важливих факторів:

-           –  стан нерухомості

-           –  місце розташування

-           –  податки на нерухомість при купівлі, оплата щорічних податків і зборів

-           –  прогнозована доходність

-           –  вартість страхування майна

-           –  управління нерухомістю

-           –  непередбачувані витрати, пов'язані з володінням нерухомості

Особливу зверну увагу на такі фактори, як місце розташування нерухомості,  податки на нерухомість та доходність з оренди.

Місце розташування об'єкта нерухомості

Має важливе значення. Вибираючи місто чи локацію потрібно переконатись, що нерухомість в цьому місці користується попитом серед населення. Якщо вибір інвестора зупинився на курортній нерухомості, то важливо врахувати близькість до моря чи визначних місць, рівень розвитку транспортної системи та курортної інфраструктури (магазини, супермаркети, ресторани, бари, аптеки, банки, спортивні майданчики та інше), можливі види на море чи гори.

Доцільно задуматись і про придбання нерухомості у перспективних розвинутих європейських містах, які не залежать від курортного сезону, зокрема у Римі, Барселоні, Берліні, Лондоні, Будапешті чи Варшаві. Інвестиції в ринок студентського житла є перспективним у Парижі, Мюнхені, Відні та в таких англійських містах, як Лондон, Ліверпуль, Манчестер. Кількість іноземних студентів, які вибрали отримання освіти у Великобританії, за останні 10 років тут стабільно росте.

Податки на нерухомість (при купівлі, оплата щорічних податків)

Слід звертати увагу на розмір податків на нерухомість: податок на перехід права власності,  щорічну оплату податку для власників нерухомості в країні, податок на прибуток від здачі житла в оренду, гербовий збір, інші місцеві податки.

В кожній країні податки відрізняються, а в таких країнах як Іспанія чи Німеччина, податок ще й відрізняється від регіону країни. Для прикладу, податок на перехід права власності в Іспанії ( ITP ) складає від 6  %  до 11 %, у Німеччині ( GrESt ) в залежності від федеральної землі – від 3,5 % до 6,5 %. В іншому випадку, навіть при успішно вибраній локації та стану об'єкта нерухомості, сума податків може суттєво зменшити дохід від здачі в оренду нерухомості.

Доходність з оренди

Це один із ключових факторів визначення ефективності інвестування в нерухомість. Тому придбаваючи об'єкт нерухомості за кордоном обов'язково це потрібно враховувати. Для визначення коефіцієнта загальної доходності потрібно річну орендну плату розділити на загальні витрати на нерухомість і помножити на 100 %.

Для прикладу, річна орендна плата складає 7 500 € (625 € * 12 місяців), а  сума загальних витрат на нерухомість складає 172 000 €, включаючи 150 000 € вартість купівлі + 12 000 € податків і зборів + 10 000 € витрати на ремонт.

Загальна доходність з об'єкту нерухомості складе:

7 500 € / 172 000 € * 100 % = 4,36 %

Для визначення коефіцієнта чистої доходності потрібно підсумувати загальні витрати при купівлі нерухомості та витрати на утримання за рік (оплата послуг управляючої компанії, косметичний ремонт, податок на прибуток від здачі житла в оренду, страхування житла, оплата послуг спільноти жильців та можливі інші витрати). Далі від суми річної орендної плати відняти суму щорічних витрат, розділити на суму при купівлі і помножити на 100 %. Для прикладу щорічні витрати складуть 1 600 €.

Чиста доходність з об'єкту нерухомості складе:

(7 500 € – 1 600 €) / 172 000 € * 100 % = 3,43 %

Наскільки інвестиції в нерухомість за кордоном стануть успішними – залежить від врахування якомога більшої кількості можливих факторів. Але, перш за все потрібно для себе визначити ціль такого придбання. І після цього вибрати оптимальну стратегію інвестування в закордонну нерухомість.