Щодо порядку списання з балансу багатоквартирних будинків

01 липня 2015 року набрав чинності Закон України від 14.05.2015 № 417- VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон № 417-VIII) .

Відповідно до вказаного Закону повністю змінюється схема відносин з утримання і ремонту багатоквартирного житлового фонду, затверджується новий суб’єктний склад даних відносин і встановлюється їх відповідальність за невиконання або неналежне виконання своїх обов’язків.

Так передбачається передача багатоквартирних житлових будинків в управління Співвласникам багатоквартирних будинків (далі – Співвласники), якими у розумінні Закону № 417-VIII є власники квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (ст. 1).

Таким чином, житлово-експлуатаційні організації (ЖЕК) повинні «зійти зі сцени» і надати місце в управлінні житловим фондом співвласникам, які зобов’язані вибрати одну з форм управління багатоквартирним будинком встановлених ст. 9 Закону № 417-VIII , а саме:
а) самими співвласникам;
б) ОСББ;
в) управляючими компаніями.

Виконання зазначених положень Закону № 417-VIII вимагатиме здійснення передачі багатоквартирних будинків з балансу відповідних державних та комунальних підприємств-балансоутримувачів (далі – Балансоутримувачі) на баланс ОСББ або управляючих компаній.

У зв’язку з цим абзацем 2 пункту 6 Прикінцевих та перехідних положень даного Закону передбачений обов’язок Кабінету Міністрів України до 1 липня 2015 року розробити порядок списання з балансу міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади, державними підприємствами та органами місцевого самоврядування багатоквартирних будинків, у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності (далі – Порядок списання).

На офіційному сайті Кабінету Міністрів України (КМУ) та Верховної Ради України (ВРУ) було оприлюднено постанову від 20.04.2016 № 301 « Про затвердження Порядку списання з балансу багатоквартирних будинків » (далі – Порядок № 301). Не вирішеним довгий час було питання стосовно набрання зазначеною постановою чинності, оскільки були відсутні дані щодо її оприлюднення в одному з офіційних джерел, визначених у ст. 1 Указу Президента України « Про порядок офіційного оприлюднення нормативно-правових актів та набрання ними чинності » від 10.06.1997 № 503/97 . Однак в і дпов і дно до інформації розміщеної на сайті ВРУ цей документ було оприлюднено в таких офіційних виданнях як Офіційний вісник України (від 10.05.2016 № 34, стор. 15, стаття 1325, код акту 81718/2016 ) та Урядовий кур'єр ( від 12.05.2016 — № 88 ).

Цією постановою затверджено Порядок списання з балансу багатоквартирних будинків та форму Акту про списання багатоквартирного будинку з балансу (далі – Акт). Однак все по порядку.

Порядок встановлює наступний механізм списання з балансу будинків.
1. Аналізуючи положення Порядку № 301, ініціаторами с писання з балансу багатоквартирного будинку можуть виступати балансоутримувачі або особи, яким на праві приватної власності належать приміщення у такому будинку, тобто Співвласник.

1.1. Списання з балансу багатоквартирного будинку міністерством, іншим центральним органом виконавчої влади, державним підприємством або органом місцевого самоврядування, на балансі яких перебувають багатоквартирні будинки (далі — балансоутримувач), у яких розташовані приміщення приватної та інших форм власності (далі — багатоквартирні будинки), здійснюється на підставі прийнятого ними рішення про списання багатоквартирного будинку.
Таке рішення має бути погоджено відповідним міністерством або іншим центральним органом виконавчої влади, якщо балансоутримувачем є державне підприємство, що належить до сфери управління цього міністерства або іншого центрального органу виконавчої влади.

1.2. Списання багатоквартирного будинку з балансу з ініціативи Співвласника або кількох Співвласників відбувається шляхом направлення балансоутримувачу відповідного письмового повідомлення, до якого додаються копії документів, що відповідно до законодавства підтверджують належність особі/особам цього/цих приміщення/приміщень на праві приватної власності.
Балансоутримувач розпочинає процедуру списання такого будинку протягом десяти робочих днів з дня надходження цього повідомлення та документів.

1.3. Процедура с писання здійснюється балансоутримувачем на підставі прийнятого ним розпорядчого документа (наказ, розпорядження) у строк не більше двох місяців з дня прийняття цього документа .
Про видання такого розпорядчого документа Співвласники повідомляються шляхом розміщення на офіційному веб-сайті балансоутримувача та в кожному конкретному будинку (на прибудинковій території), зокрема на інформаційних стендах у під’їздах будинків та біля них, відповідного оголошення.

2. Для списання багатоквартирного будинку з балансу утворюється відповідна комісія у складі не менше п’яти осіб, до складу якої включаються представники:
1) балансоутримувача;
2) виконавця послуг з управління будинком або виконавця послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій такого будинку;
3) уповноважена особа (особи) від співвласників багатоквартирного будинку за її (їх) згодою.
Комісію очолює представник балансоутримувача (п. 4 Порядку № 301).

3. Комісія перед списанням проводить огляд технічного стану будинку, результати якого фіксує у відповідному розділі Акту – Характеристика багатоквартирного будинку , куди заносяться дані про рік вводу в експлуатацію, матеріали стін, покрівлі, відомості про площу будинку, кількість квартир та нежитлових приміщень, облаштування будинку системами водопостачання та водовідведення, опалення, електроосвітлення, газопостачання тощо.

4. За результатами роботи комісії складається Акт про списання багатоквартирного будинку з балансу, який підписується всіма членами комісії та затверджується балансоутримувачем.

5. Процедура списання відповідного будинку вважається закінченою з моменту затвердження Акту балансоутримувачем або з моменту погодження міністерством або іншим центральним органом виконавчої влади, до сфери управління якого належить балансоутримувач.

Слід звернути увагу, що балансоутримувач надає копію Акту співвласнику лише за його зверненням.
Якщо в будинку є приміщення, що належать державі чи місцевій раді, але не оформлені належним чином (не зареєстровані в державному реєстрі нерухомості), то такі квартири окремо беруться на баланс, а право власності на них реєструється в установленому законом порядку.

Дехто згадає про « ПОРЯДОК пере дачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс », що затверджений постановою КМУ від 11.10.2002 № 1521 (далі – Порядок 1521). До речі, даний порядок не скасований і залишається чинним.

Але між Порядком № 1521 та Порядком № 301 є велика і принципова різниця – перший порядок створений з метою реалізації прав громадян на створення ОСББ і зняття будинку з балансу Балансоутримувача відбувається лише після створення ОСББ , а будинок передається на баланс саме цього ОСББ. Метою другого порядку є створення механізму примусового і обов’язкового «скидання» житлового фонду з державного та комунального балансу.
Відповідно до Порядку № 301 житловий будинок списується з балансу Балансоутримувача незалежно від створення ОСББ жителями цього будинку і передається невідомо кому під розпливчатою назвою – управляюча компанія.
Розглянемо деякі на наш погляд проблемні питання реалізації механізму списання будинків відповідно до Порядку № 301.

І. Занепокоєння викликає відсутність будь–яких натяків у Законі № 417-VIII або у даному Порядку щодо надання допомоги з боку державного та / або місцевих бюджетів на проведення капітального ремонту багатоквартирних житлових будинків, які будуть списані з балансів Балансоутримувачів.

Хтось зауважить, яку, мовляв, допомогу ви чекаєте для полагодження вашого власного майна і чому держава та територіальні громади повинні виділяти на це кошти?

Ніхто не заперечує проти положення ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України, де сказано: « Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав ».

Але не будемо забувати, що протягом останніх 25 років органи державної влади та органи місцевого самоврядування, не звертаючи уваги на наведене положення цивільного закону, у зв’язку з яким будинки у своїй більшості давно вже знаходяться у спільній власності громадян, з превеликим задоволенням утримували житловий фонд разом зі всім переліченим вище спільним майном, своїми рішеннями створювали для цього відповідні підприємства-балансоутримувачі, наділяли їх відповідними повноваженнями, виділяли з бюджетів якісь кошти для мовби-то ремонту покрівель, які протікали вже після наступного дощу, внутрішньобудинкових мереж, які як були увішані хомутами, мов новорічними гірляндами, так і залишались такими після так званого ремонту і так далі.

Кожен з нас знає про стан багатоквартирного житлового фонду з власного досвіду або з ЗМІ, які рясніють повідомленнями про обвали перекриттів, козирків над під'їздами, іншими руйнуванням будинків внаслідок старіння і занепаду.

Офіційні дані про стан житлово-комунального господарства були наведені у Законі України «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки» від 24.06.2004 № 1869-IV (зі змінами і доповненнями).

Даний Закон констатує, що «у продовж останнього десятиліття проблеми, пов'язані з функціонуванням житлово-комунального комплексу, перебувають у фокусі пильної політичної уваги, проте серйозних позитивних зрушень у цій сфері досі не відбулося ».

І серед іншого зазначає наступне про стан житлового фонду: « Кожен третій житловий будинок потребує капітального ремонту ».

Закінчився вже 2014 рік, а як слушно було наголошено у цьому законі: « Ситуація в житлово-комунальному господарстві продовжує ускладнюватися… ».

На фоні економічної кризи, коли рівень матеріального благополуччя населення падає, житловий фонд позбавлений державної фінансової підтримки приречений на руйнування.

На підставі наведеного вважаємо за необхідне звернути увагу уряду та законодавця на необхідність впровадження Загальнодержавної програми підтримки створення ОСББ, яка б передбачала виділення з державного бюджету створеному ОСББ грошових коштів на проведення капітального ремонту будинку.

ІІ. У п. 5 Порядку № 301 зазначено, що комісія при здійсненні огляду будинку може використовувати наявну в балансоутримувача технічну документацію (акт прийняття в експлуатацію, матеріали технічної інвентаризації, плани зовнішніх мереж тощо), а також дані бухгалтерського обліку щодо будинку.

Перелік технічної документації на будинок наведений у п. 1.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 N 76 (далі – Правила № 76), до якої, зокрема, відносяться:
-технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий
будинок;
- проектно-кошторисна документація зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо;
- акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію;
-паспорти котельного господарства, котлові книги, у разі
наявності вбудованих та прибудованих котелень;
- паспорти ліфтового господарства;
-акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача.

Однак на практиці часто виникає ситуація коли у балансоутримувача з різних причин відсутній повний комплект технічної документації на будинок.

В абз. 2 п. 5 Порядку № 1521 у разі передачі будинку на баланс ОСББ чітко визначений механізм поновлення вказаної документації: « У разі втрати план земельної ділянки, технічний паспорт будинку або технічна документація виготовляються чи відновлюються за рахунок підприємства, установи чи організації, з балансу яких передається житловий комплекс або його частина, протягом місяця після надходження відповідного звернення від об'єднання» .
Вважаємо за доцільне запропонувати доповнити Прядок № 301 положенням аналогічним, наведеному вище положенню Порядку № 1521.

Для врегулювання таких конфліктних ситуацій за відсутності у Порядку № 301 відповідного положення, можна порадити членам комісії - представникам співвласників зафіксувати в акті відсутність документації на будинок і вимогу щодо її поновлення за рахунок Балансоутримувача.

В завершення хотілося б нагадати жителям багатоквартирних будинків, якщо їм не все одно яка доля чекає на їхні будинки, необхідно пам’ятати, що комісія з списання формується балансоутримувачем і представники співвласників включаються до складу комісії лише за їх згодою (п. 4 Порядку № 301).

І хоча уповноважена особа від співвласників будинку може бути залучена до складу комісії протягом усього часу роботи комісії (тільки не пізніше дня підписання акта про списання багатоквартирного будинку з балансу), але вся процедура списання повинна бути завершена у строк не більше двох місяців з дня прийняття розпорядчого документа (п. 8 Порядку № 301). Вказаний розпорядчий документ буде доводитися до відома співвласників шляхом розміщення на офіційному веб-сайті балансоутримувача та в кожному конкретному будинку (на прибудинковій території), зокрема на інформаційних стендах у під’їздах будинків та біля них, відповідного оголошення.

Тому тим співвласникам, хто так і не створив ОСББ, для належного представництва і захисту власних інтересів у процедурі списання багатоквартирних будинків з балансу необхідно постійно слідкувати за розвитком подій, щоб вчасно включити свого представника або представників (Порядок № 301 допускає наявність кілька осіб-представників співвласників) до відповідної комісії.