Жилая недвижимость – оценка в новой реальности

Оценка жилой недвижимости в наибольшей степени, чем оценка других типов недвижимости, базируется на текущих рыночных данных. Наличие достаточного количества данных, помимо, конечно, персональной квалификации эксперта, есть необходимым условием качественной оценки. При этом анализируется объем спроса и предложения на рынке, количество сделок, рыночные предпочтения, выявляются закономерности и текущие тенденции. Строятся прогнозы.

Но любой прогноз - вещь сама по себе крайне неблагодарная. На конец февраля 2010 года можно констатировать, что большинство прогнозов развития ситуации на рынке жилой недвижимости в 2009 - начало 2010 гг. все же не оправдалось. Небольшое осеннее оживление сменилось сначала типичным предновогодним и посленовогодним спадом активности, плавно перешедшим в период делового затишья на период выборов. Таким образом, на сегодняшний день можно констатировать следующее. Сделки практически отсутствуют. При существенном уменьшении объема предложений (в 2-3 раза за последние полтора года), мы имеем практически нулевой спрос. Зато существующие покупатели стали более практичными и осторожными: очень тщательно взвешивают все варианты, требовательнее относятся как к качеству жилья, так и условиям сделки.

В своих прогнозах, в докризисные времена, даже самые уважаемые источники склонялись к двум прямо противоположным позициям – дальше будет еще лучше, либо в скором времени станет еще хуже, причем мнения разделялись примерно 50 на 50. Что было уже не смешно, но очень удобно – каждый эксперт мог выбрать то мнение, которое совпадало с собственным. Таким образом, можно было важно сказать – «анализ рынка недвижимости показал», и дальше по тексту – понравившийся Вам взгляд на тенденции в будущем...

С момента наступления «великого и ужасного» кризиса (а в рынке недвижимости он неожиданно наступил в конце лета 2008 года), количество прогнозов плавно сошло на нет. Все знали, что все плохо, никто не мог уверенно сказать, насколько плохо и когда это плохо закончится.

Максимум, на что уважаемые источники могли отважиться – статистика количества совершенных сделок купли-продажи, законсервированных, безнадежных и несданных объектов. Ведь информация о стоимости продажи – у нас закрытая информация. В договорах указывают цены, с которых платятся налоги, что не одно и то же с реальной стоимостью, или, по крайней мере, не всегда одно и то же. Поэтому в любом анализе рынка недвижимости в нашей стране есть всегда та самая «ложка дегтя», которая может исказить всю картину.

Для того, чтобы «сложить цену» не только при оценке, а хотя бы и для себя – когда недвижимость надо продать или купить, при стабильном рынке было достаточно было некоторое время посмотреть сайты агентств недвижимости, а еще лучше – «Авизо» и приступать к действиям. В «Авизо» во все времена была представлена информация самая свежая и объективная, самая читаемая, так сказать – ближе к потребителю.

Чем дальше в кризис, тем сложнее правильно (наиболее точно) определить стоимость потенциально продаваемой или покупаемой жилой недвижимости. Основная причина в том, просмотрев информацию по предложениям к продаже можно составить цену только для того, что бы ее тоже как-бы попродавать – то есть сделать вид, что продаешь. То есть, сложив цену на недвижимость таким традиционным способом и выставив ее на продажу, сейчас вовсе не значит, что в какое-то обозримое время Вы ее таки продадите. Разрыв между ценой предложения и реальной ценой сделки бывает грандиозный. Это обусловлено конкретными жизненными ситуациями, в которых оказались данные конкретные продавцы. Проще сказать - насколько им нужна продажа недвижимости именно сейчас. Если не очень – то продавцы либо снимают с продажи свое жилье (формируя этим «отложенное предложение»), либо старательно делают вид что продают. Не смотря на то, что просмотров их недвижимости не назначают, движения никакого не происходит, продавцы цену не опускают и ждут того, что произойти просто не может (не сейчас или не за желаемые деньги). Такая ситуация должна быть выгодна покупателям, при условии что он находит недвижимость, по которой хозяева готовы значительно опустить цену. Жаль только что такая возможность определяется чаще всего «методом проб и ошибок», падение цены происходит на месте и до источников массовой информации доходит редко. Эту дорогу осилит только самый упорный покупатель. Наиболее приближены цены предложений к продаже и реальных сделок в сегменте 1 комнатных квартир, там торг минимален, не превышает 1-2 тыс у.е. за квартиру, если вообще о снижении цены идет речь, так как товар самый ходовой.

При отсутствии кредитования крайне малая часть населения может себе позволить такую роскошь, как улучшение жилищных условий.

Если потенциальный покупатель копил деньги на взнос на покупку квартиры в кредит, сейчас он может поднапрячься и купить жилье, но только небольшой площади – до 45 – 52 кв.м.

Происходит вымывание самого дешевого сегмента жилой недвижимости, стоимость однокомнатных квартир и «гостинок» плавно поднимается. В то время, из-за отсутствия платежеспособного покупателя цены на квартиры большей площади, так же плавно снижаются.

Рынок земли стоит давно и крепко. Правда, по объявлениям это не очень проследишь, продавцы упорно делают вид, что все в порядке. Просто сделок почти нет.

Сейчас гораздо выгоднее покупать не просто участок, а уже с построенным хорошим домом. Можно только порадоваться за наши банки, которые при огромном количестве «зависших» квартир не слили все это добро по демпинговым ценам на рынок недвижимости. Так как то, что банки выставляют на продажу, стоит почему-то даже дороже, чем среднестатистическое на рынке. Очевидно, что они вполне могут себе позволить потерпеть и сделать вид, что как-бы продают, эти действия скорее похожи на воспитательные меры, чем на серьезные намерения. Банки держатся и не дают рынку недвижимости капитально обвалиться.

Самыми популярными на рынке жилой недвижимости всегда были небольшие квартиры, преимущественно 1 комнатные. Это и понятно – как правило, людей, стремящихся разъехаться в отдельные квартиры больше, чем желающих съехаться или тех, кто в состоянии купить сразу престижные квартиры большой площади. Усредненная стоимость квадратного метра однокомнатных квартир, даже в докризисные времена была как минимум на 10-20% дороже, чем у двух- и больше комнатных. Чем больше квартира, тем меньше удельная стоимость ее кв.м., за исключением, конечно, дорогого элитного жилья, где действуют свои законы – в таком сегменте вряд ли кого-то заинтересует квартира площадью, к примеру, 30 кв.м.

За последний год 80% сделок на рынке пришлось на долю однокомнатных квартир. У покупателей просто не хватает денег для более дорогих приобретений. До кризиса однокомнатные квартиры в структуре предложения тоже составляли основную массу, но их доля была меньше — около 60%.

Основных сценариев на ближайшее время два: плавное и резкое снижение цен. Либо ценовой пузырь медленно «сдуется», либо он «лопнет». Действительно, падение цен в 2009-м было существенно ниже прогнозного — около 20% в долларах США вместо ожидаемых 35–40%. Соответственно, также некоторого снижения цен можно ждать и в 2010 году.

И вот в такой ситуации оценщик вынужден отобрать информацию, наиболее точно отражающую рынок.

Несколько рекомендаций по работе с рыночными данными в кризисной ситуации:

- отслеживать рынок нужно не с целью предугадать, что будет дальше (это в принципе невозможно), а целью понять, чего ожидаю в дальнейшем люди, к чему готовятся, ибо рыночная стоимость

- это то, как теоретически люди смогут договориться. Фактические данные о сделках в кризис становятся не только малочисленными, но и менее значимыми, так как участники рынка крайне субъективно оценивают такие нестандартные и, в некотором роде, стрессовые ситуации, что и отражается на их поведении и мотивации;

- более обычного в отчете уделять маркетинговым исследования, изучению и анализу тенденций, предпочтительно, выполненным профессионалами;

- рекомендовать минимальный срок использования отчета пользователями;

в период, когда количество сделок резко сокращается, попытки составить обоснованное мнение на фактических данных чреваты серьезными погрешностями. Будет более правильно в большей степени базироваться на данных маркетинговых исследований, с учетом некоторого количества конкретных данных о сделках;

- не смотря на то, что рынок купли-продажи жилой недвижимости стал менее активным, при этом активность рынка арены практически не изменилась, по-прежнему, не следует отдавать предпочтение результату доходного подхода – именно рынок купли-продажи есть типичным для объектов жилой недвижимости.

Воробьева Татьяна Александровна, ведущий оценщик отдела недвижимости Оценочной компании «АВЕРТИ»

Павлюк Татьяна Викторовна, Генеральный директор Оценочной компании «АВЕРТИ», МВА