Как продать долю в квартире

Понятие долевой собственности подразумевает под собой владение недвижимым имуществом одновременно несколькими лицами. Ранее в публикации на тему: "Раздел имущества: порядок раздела общей совместной собственности" я уже писала о том, что  "все имущество, относящееся к общей собственности супружеской пары, должно быть разделено между ними в равных частях, если другое не обуславливается условиями договоренности между супругами". Теперь же предлагаю обсудить вопрос продажи доли в н едвижимости или другого имущества, находящегося в совместном владении.

    Итак,  можно ли продать часть квартиры без согласия других собственников?Для того, чтобы ответить на этот вопрос нужно понимать, что  право такого владения бывает двух видов:

·           Долевое – в этом случае имущество разделено между собственниками в фиксированных долях;

·           Совместное – при такой форме владение доли не определяются.

Как будет осуществляться продажа части недвижимости зависит от того какой вид владения подразумевается.

Прежде всего, рассмотрим, как действовать при долевом владении квартирой.

Для того чтобы осуществить сделку по продаже своей части имущества, продавцу необходимо в первую очередь обратиться с предложением о покупке на определенных условиях к остальным владельцам имущества. 

Согласно статье 362 Гражданского кодекса Украины при продаже доли в праве общей собственности преимущественное право покупки этой доли имеют другие сособственники.  При этом, предложение о продажи части (доли) должно быть оформлено в письменном виде. Если ни один из собственников не желает воспользоваться своим преимущественным правом в течение 30 дней, то сделка по продаже может быть осуществлена в пользу третьего лица.

Дольщики теряют свое преимущественной право на приобретение части недвижимого имущества в случае:

·           Если продажа доли осуществляется через публичные торги;

·           Если доля отчуждается по договору дарения или мены.

Тут же важно отметить, что право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если доля незначительна и не может быть выделена в натуре, а такое прекращение не причинит существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи. К такому выводу пришёл Верховный суд Украины рассматривая дела № 6-68цс14 ещё в 2014 году. Правда, предметом спора в указанном деле являются не взаимоотношения сторон при осуществлении отчуждения одним из владельцев доли в имуществе, а прекращение права собственности одного из совладельцев имущества по заявлению второго при наличии оснований, предусмотренных законом.

При совместном владении недвижимым имуществом конкретные доли владения каждого собственника не определены, и по умолчанию считаются равными. Это означает, что собственники на одинаковых условиях владеют и пользуются имуществом, а распоряжаться им могут только по согласию всех собственников. Соответственно вопрос продажи прав собственности одного из совладельцев недвижимого имущества должен решаться коллективно всеми собственниками.

В случае невозможности договориться о продаже с остальными владельцами, собственник желающий продать недвижимость, находящуюся в совместной собственности должен сначала выделить свою долю, а дальше действовать по алгоритму продажи при долевом владении.

Если же по каким-либо причинам выделить конкретную долю не представляется возможным, то совладелец имеет право претендовать на денежную компенсацию от остальных совладельцев имущества.