Особенности договора купли-продажи имущественных прав

В конце 2015  года немалый резонанс наделало постановление Верховного Суда Украины от 2 декабря 2015 г. № 6-1732цс15, согласно которому по содержанию договора купли-продажи имущественных прав покупатель получает только право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимость. А потому оснований для признания за покупателем имущественных прав на объект инвестирования нет. Решение, надо сказать, весьма неоднозначное…

А между тем договора купли-продажи имущественных прав на квартиры в строящихся домах как заключались, так и заключаются. Насколько это правомерно, а главное – насколько это безопасно для инвесторов, попытаемся разобраться.

Стремительное развитие института имущественных прав в сфере жилищного строительства началось в 2006 – 2007 гг. Еще в 2007 г. Минюст Украины в письме № 19-50-2309 разъяснял, что до ввода объекта строительства в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру инвестор не может отчуждать (продавать, менять, дарить и т.п.) квартиру как объект недвижимости, но может отчуждать свои имущественные права на неё.

Тогда же и для судебных инстанций возникла необходимость определить свою позицию. Одно из первых определений Верховного Суда Украины от 17.09.2008 г. № 6-26887св07 по данному вопросу признает существование имущественных прав на этапе строительства, когда недвижимости как таковой еще нет.

Немного теории

Статья 177 Гражданского кодекса (ГК) Украины определяет объекты гражданских прав, в числе которых называет имущественные права. Они же признаются вещными правами (то есть связанными с индивидуально-определенной вещью) согласно части второй статьи 190 ГК.

Здесь нужно понимать, что имущественный характер могут носить не только вещные, но и обязательственные права.

Статья 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет имущественные права как любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также иные специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и право требования.

Как объекты гражданских прав, не ограниченные в обороте, имущественные права на квартиру могут свободно отчуждаться. В частности, согласно части второй статьи 656 ГК имущественные права могут быть предметом договора купли-продажи.

Имущественные права могут быть предметом залога (ч. 1 ст. 4 Закона Украины «О залоге»), в частности, имущественные права на объект незавершенного строительства могут быть предметом ипотеки (ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об ипотеке»).

Если говорить о содержании имущественного права на строящуюся недвижимость, то свою расшифровку данного понятия предложил Верховный Суд Украины. По мнению суда, его можно определить как «право ожидания», а именно – ограниченное вещное право, по которому собственник данного права наделяется определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое удостоверяет правомочность собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. Появившись впервые в постановлении Верховного Суда Украины от 30 января 2013 г. № 6-168цс12 эта формулировка сейчас широко и практически дословно тиражируется судами разных инстанций.

Вместе с тем, помимо вещных имущественных прав не стоит сбрасывать со счетов и уже упоминавшиеся права обязательственного характера, проистекающие из договора, в числе которых право требования к продавцу обеспечить строительство дома, его ввод в эксплуатацию и передачу готового объекта недвижимости покупателю – собственнику имущественных прав.

От теории к практике

Прежде всего, необходимо подчеркнуть: договор купли-продажи имущественных прав является абсолютно законным основанием для приобретения квартиры в строящемся доме и последующего оформления права собственности на нее.

В частности, Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденный постановлением КМУ от 25 декабря 2015 г. № 1127 (в редакции постановления КМУ от 23 августа 2016 г. № 553) четко устанавливает: в случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав.

Вместе с тем, если следовать логике судебной практики, имущественные права, приобретаемые по договору купли-продажи, не порождают автоматически у покупателя право собственности на недвижимое имущество, в том числе после его ввода в эксплуатацию. Для оформления такого права должна быть соблюдена процедура, предусмотренная Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений. Если же процедура не соблюдается, то и право собственности, соответственно, не возникает. Более того, в случае уклонения продавца от передачи покупателю квартиры и права собственности на нее, суды отказываются признавать за покупателем право собственности в судебном порядке. И это, безусловно, риск для покупателя. Его нужно учитывать, но и переоценивать тоже не стоит.

Во-первых, инвестирование – это всегда риск, в какой бы форме оно не совершалось. Нет ни единой схемы приобретения квартиры в строящемся доме, которая бы защищала инвестора целиком и полностью. Даже разрекламированные фонды финансирования (ФФС) не являются панацеей от рисков: известно немало примеров, когда финансовая компания вступала в сговор с застройщиком (или вообще была его дочерней структурой) и пренебрегала своими обязательствами перед инвесторами; в итоге объект «замирал» в стадии полуготовности, а деньги «улетучивались» в неизвестном направлении. Так что договора купли – продажи имущественных прав заключают в себе риски, вполне сопоставимые с рисками других схем приобретения строящегося жилья.

Во-вторых, и это немаловажно: застройщик, который дорожит своим реноме, не допустит в своей работе подобных прецедентов, поскольку, благодаря открытости реестра судебных решений, такие ситуации на репутации застройщика ставят жирный крест. Соответственно, если застройщик – вновь созданная фирма, не сдавшая ещё в эксплуатацию ни одного объекта, - риск высок. Если же застройщик может похвастаться введенными в эксплуатацию домами и отсутствием скандалов, велика вероятность, что и в будущем ситуация не изменится в худшую сторону.

Форма и содержание

Если покупатель принял решение заключать договор купли-продажи имущественных прав, не будет лишним обратить внимание на некоторые существенные условия такого договора.

1. Предмет договора должен быть четко определен.

Во-первых, должно быть указано, что покупатель приобретает имущественные права на квартиру.

Во-вторых, должно быть разъяснено содержание этих прав, т.е. какие именно имущественные права передаются покупателю (должно быть четко указано, что после ввода дома в эксплуатацию квартира передается покупателю в собственность; также четко и однозначно должен быть описан порядок такой передачи).

В-третьих, должно быть регламентировано, с какого момента покупатель становится собственником имущественных прав на квартиру (как правило, это происходит после полной оплаты стоимости имущественных прав), происходит это автоматически или необходимо подписание дополнительных документов?

И, наконец, в-четвертых, должна быть четко определена сама квартира, а именно: а) строительный адрес объекта; б) номер квартиры согласно строительной нумерации; в) этаж; г) площадь общая и жилая; д) количество комнат. Не будет лишним в качестве приложения приобщить к договору план, на котором обозначить нужную квартиру. Дело в том, что не всегда нумерация квартир после ввода дома в эксплуатацию совпадает со строительной (например, при объединении нескольких квартир в одну нумерация может сместиться), поэтому, дабы потом никому не доказывать, что покупалась квартира «вот эта», а не «вон та», лучше её заранее визуализировать на плане.

2. Цена договора или же порядок её определения, равно как и порядок оплаты, также должны регламентировать четко и не допускать двоякой трактовки. Хорошо, если цена является твердой, зафиксирована в договоре и не подлежит изменениям. Но часто бывает так, что график платежей растягивается на месяцы, если не на годы. При этом цена фиксируется только на фактически оплаченную часть квартиры, вернее (и корректнее) – имущественных прав. На этот момент нужно обратить внимание.

Что же касается неоплаченной части, то чаще всего продавцы предусматривают, что она может меняться, причем изменения могут инициироваться как самим продавцом в одностороннем порядке, так и быть следствием возросшего курса доллара или евро. Здесь покупателю нужно, прежде всего, уяснить себе исчерпывающий перечень случаев, когда цена может меняться, а главное – в каких пределах?

3. Сроки. Это очень важные условия, причем речь идет не только о сроках оплаты стоимости имущественных прав, но и о сроках ввода дома в эксплуатацию, сроках передачи квартиры покупателю, сроках оформления права собственности покупателя на квартиру. В договоре все эти условия должны быть зафиксированы.

4. Гарантийные обязательства. Вот не любят наши застройщики-продавцы предусматривать в договоре эти условия! Оно и понятно: кто хочет взвалить на себя дополнительные обязанности? Но для покупателя важно понимать: когда он получит ключи от квартиры и если вдруг обнаружит там строительный брак – кто, за чей счет и в какие сроки будет его устранять? Причем это нужно согласовать не на словах, а письменно, в тексте договора.

5. Досрочное расторжение договора и его последствия. Очень часто оказывается, что малейшее нарушение договора покупателем (особенно в части соблюдения сроков оплаты) является основанием для расторжения договора застройщиком. Эти основания следует изучить, по возможности – скорректировать. Не менее важным является вопрос: что в случае расторжения договора происходит с деньгами? Возвращаются ли они покупателю? В каком размере? В какие сроки?

6. Не секрет, что фактическая площадь квартиры по результатам обмеров БТИ нередко отличается от указанной в контракте. При этом в случае увеличения площади квартиры продавец, как правило, требует от покупателя доплату. Следует выяснить, как эта доплата будет рассчитываться, по какой цене? И по какой цене будет происходить возврат денег в случае, если площадь квартиры окажется меньше запланированной?

7. Наконец, кто и в какие сроки должен оформить право собственности покупателя на квартиру? Должен ли покупатель дополнительно оплачивать услуги по офрмлению, и если так, то в какой сумме?

Что касается формы договора купли-продажи имущественных прав, то здесь практика сложилась неоднородная, т.к. некоторые застройщики (продавцы) обеспечивают нотариальное заверение подобных договоров, иные – заключают в письменной форме без нотариального заверения. Нотариальное заверение – это, своего рода, дополнительная гарантия, т.к. нотариус при совершении сделки проверяет её правомерность. Но, с другой стороны, это дополнительные расходы, которые ложатся, как правило, на покупателя.

При этом заключение договора в письменной форме без нотариального заверения также не является нарушением. Еще в 2013 году на свое обращение в  Государственную регистрационную службу Украины я получил ответ (письмо от 27.11.2013 г. № Ч-3561-05), что договор купли-продажи имущественных прав может быть заверен нотариально только по желанию его сторон.