Договор купли-продажи имущественных прав: форма и содержание

Схема продажи строящейся недвижимости путем заключения договоров купли-продажи имущественных прав за последние годы стала довольно популярной. Основное и бесспорное ее достоинство – простота. Основной и не менее бесспорный недостаток – отсутствие налоговой оптимизации, если использовать её без привязки к финансовым инструментам (венчурным фондам и т.п.). Тем не менее, во многих случаях договор купли-продажи имущественных прав – вполне приемлемый механизм инвестирования и реализации строящегося жилья.

Вопросы, которые хотелось бы осветить здесь: 1) каково содержание имущественных прав, передаваемых в рамках договора купли-продажи? 2) каковы требования закона к форме договора купли-продажи имущественных прав?

Содержание имущественных прав

В чем актуальность первого вопроса? Она – на поверхности. Зачастую ни застройщики не могут объяснить внятно, что же все-таки они продают, ни покупатели – что покупают. Воздух? Фикцию? Недострой? Что за права такие, что они дают и в чем заключаются?

Статья 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет имущественные права как любые связанные с имуществом права, отличающиеся от права собственности, в том числе составляющие права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также другие специфические права (на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.д.) и права требования.

Имущественные права относятся к объектам гражданских прав (ст. 177 ГК Украины).

Имущественные права являются имуществом (ст. 190 ГК Украины).

Кроме того, ГК прямо указывает, что имущественные права являются вещными правами (ч. 2 ст. 190), что на самом деле является, так сказать, полуправдой, т.к. содержание термина «имущественные права» гораздо шире содержания «вещных прав». Иными словами, все вещные права являются имущественными, но не только одни лишь они. Значительная часть обязательственных прав (к которым относится и уже упомянутое выше право требования) имеет имущественный характер. За примерами далеко ходить не нужно: скажем, право требования передачи вещи, денежных средств – здесь имущественный характер налицо.

Идем далее. Представим себе ситуацию: есть некий участок, отведенный под жилую застройку, есть разработанный и утвержденный проект, есть надлежащим образом оформленная разрешительная документация. Но при этом дома физически нет (он появится в будущем). В этой ситуации застройщик располагает целым комплексом прав, которые включают: 1) имущественные права на землю (право аренды, право собственности и т.п.); 2) право на застройку данного земельного участка; 3) право на получение готовой недвижимости в собственность и регистрации права собственности на себя.

К последнему давайте присмотримся повнимательнее.

Право собственности на вещь может приобретаться различными способами, которые условно можно поделить на две группы: 1) первоначальные способы, не зависящие от прав предыдущего собственника, включая случаи, когда предыдущего собственника и вовсе не было (в эту группу включается приобретение права собственности на вновь созданную вещь); 2) производные способы, при которых право собственности на вещь возникает по воле предыдущего собственника (например, из сделки).

Согласно ст. 331 право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, строения, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Итак, застройщик как лицо, создавшее недвижимое имущество, с момента государственной регистрации должен получить право собственности на него, а до этого момента располагает правом, которые мы выше назвали «правом на получение недвижимости в собственность и регистрации на себя права собственности», а на будущее условимся называть «правом на первоначальное получение квартиры в собственность», т.е. стать первым собственником построенной квартиры. Упомянутое право проистекает из той же ст. 331 ГК Украины.

Очевидно, что это право субъективное, появившееся изначально именно у застройщика. Очевидно, что это право абсолютное: носителю права противостоит неограниченное число лиц, обязанных воздерживаться от посягательств на него. Очевидно также, что это право имущественное, поскольку его реализация позволяет стать собственником определенного недвижимого имущества. Очевидно, что, будучи имущественным правом, в силу ст. 177 ГК оно является объектом гражданских прав. В свою очередь в силу ст. 178 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства либо наследования или иным способом, если они не изъяты из гражданского оборота, или не ограничены в обороте, или не являются неотделимыми от физического либо юридического лица. Очевидно, что рассматриваемое нами право не является неотделимым от лица, не изъято из оборота и не ограничено в обороте (исключая, возможно, частные случаи, которых мы не будем здесь затрагивать). Стало быть, указанное имущественное право может быть объектом сделки.

Кстати, если бы право на первоначальное приобретение квартиры в собственность не могло отчуждаться, многие схемы инвестирования жилья на этапе строительства оказались бы вне закона. Даже пресловутая схема функционирования ФФС предусматривает различные варианты передачи имущественных прав на строящуюся недвижимость в рамках таких договорных конструкций, как договор уступки имущественных прав, заключаемый между управителем и доверителем, или договор уступки имущественных прав на объект строительства с отлагательными условиями.

Можно ли говорить, что договор купли-продажи имущественных прав равнозначен договору долевого участия или инвестиционному договору? В экономическом смысле – можно, т.к. целью всех трех договорных конструкций является, для одной стороны, получение денежных средств на строительные цели, для другой – получение объекта недвижимости. С юридической же точки зрения содержание договора долевого участия и договора купли-продажи имущественных прав различно.

Что касается инвестиционного договора, как показывает практика, под этим названием может скрываться все, что угодно, особенно если учесть, что согласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого участника инвестиционной деятельности. На это обращают внимание и теоретики гражданского права, в частности, Скловский К.И. указывает, что «инвестиционный договор не существует как особый договор с определенными признаками… обозначение какого-либо договора как инвестиционного нисколько не предопределяет природы этого договора, но требует дополнительных усилий по его квалификации».

Если задаться вопросом: покупка квартиры путем заключения договора купли-продажи имущественных прав – это инвестирование строительства? Да, безусловно, это инвестирование, как его понимает Закон Украины «Об инвестиционной деятельности».

Следующий вопрос: а насколько такое инвестирование законно, с учетом ограничений ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности»? Действующая редакция данной статьи, помимо перечня механизмов инвестирования (ФФС и прочих), содержит отсылку к иным законам в части определения иных разрешенных механизмов. Гражданский кодекс Украины, а также ряд иных законодательных и подзаконных актов признают законность договоров купли-продажи имущественных прав, а также допускают возможность заключения таких договоров в отношении строящейся недвижимости. В частности, Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины N 868 от 17 октября 2013 г., прямо называет договор купли-продажи имущественных прав как один из документов, которые подтверждают приобретение в собственность лицом закрепленного за ним объекта строительства (детально этот вопрос был рассмотрен в публикации «Инвестиционный контр-акт»).

Форма договора

Собственно, действующее законодательство не содержит никаких специальных требований относительно формы договора купли-продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость. Но при этом нельзя сбрасывать со счетов ст. 657 Гражданского кодекса, согласно которой договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Надо сказать, что на практике органы Государственной регистрационной службы, случалось, отказывали в оформлении права собственности на недвижимость, ссылаясь на дефект формы договора купли-продажи имущественных прав, который заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения.

Более того, имеются судебные решения, в которых договоры купли-продажи имущественных прав на квартиры, заключенные в простой письменной форме без нотариального удостоверения, признаются недействительными (например, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 19 августа 2010 г. N 6/647-32/444-32/473-44/176).

В этом контексте нелишним будет вспомнить определение недвижимости, приведенное в ст. 181 ГК Украины, а именно: к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Как видим, об имущественных правах – ни слова.

В то же время движимыми вещами согласно той же статье ГК являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве.

В соответствии со ст. 2 Закона Украины «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации отягощений» движимое имущество – отдельная движимая вещь, совокупность движимых вещей, деньги, валютные ценности, ценные бумаги, а также имущественные права и обязанности. Обратим внимание: использовано общее понятие «имущественные права», без детализации.

Вместе с тем, заявлять о том, что имущественные права являются движимым имуществом, можно только с определенной долей условности. Более корректно было бы сказать, что на имущественные права распространяется правовой режим движимого имущества.

Итак, с учетом всего сказанного, имущественные права не отождествляются с недвижимостью, а потому требования об обязательном нотариальном заверении на договоры купли – продажи имущественных прав не распространяются.

С последним выводом соглашается уже и Государственная регистрационная служба Украины. Так, в письме Укргосреестра от 27.11.2013 г. N Ч-3561-05 отмечено, что законодательством не предусмотрено обязательного нотариального заверения договора о переходе имущественных прав на недвижимое имущество, а потому такой договор может быть заверен нотариально только по желанию его сторон.

Неподведенные итоги…

Итоги, действительно, подводить рано. Оборот имущественных прав – один из наиболее дискуссионных вопросов современного гражданского права, поэтому изложенная здесь позиция является частным мнением. Есть и другие мнения, причем противоположные. Например, А.С. Яковлев считает, что в качестве объектов гражданского правоотношения могут выступать все имущественные права (а именно: обязательственные и исключительные), за исключением прав вещных. Что же до вещных прав, то они, по мнению А.С. Яковлева, не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений (Яковлев А.С. Имущественные права как объекты гражданских правоотношений. – М., 2005). Иные юристы настаивают, что договор купли-продажи имущественных прав на строящуюся квартиру – это ничто иное, как договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем.

Оставляя это благодатное поле для дискуссий, хотелось бы в заключении отметить, что на сегодняшний день как механизм инвестирования строительства договор купли – продажи имущественных прав используется повсеместно, причем используется успешно. А это означает также и его дальнейшее развитие как правового института.