Технічний паспорт на нерухомість: порядок визнання недійсним у суді

Технічний паспорт – один з найважливіших технічних документів, який містить у собі відомості про об'єкт нерухомого майна. У ньому відображаються результати технічної інвентаризації - обміри, плани, експлікація приміщень, дані про споруди, матеріали конструкцій та інші характеристики. Техпаспорт є обов'язковим для проведення різних угод з нерухомістю, а також для її державної реєстрації. 

Однак нерідкі ситуації, коли в технічному паспорті допускаються помилки або носять свідомо недостовірні дані. Це можна зробити з вини інвентаризаторів, обмірів чи інших процедур. Некоректний техпаспорт може завдати значну шкоду власнику - запровадити помилки контрагентів, органів влади, ускладнити операції з переходу права власності.  

Власник нерухомості має право оскаржити технічний паспорт у судовому порядку та домогтися визнання його недійсним, що дозволить у тому числі:

- спростувати дії (дані) недійсного техпаспорту;

- провести нову інвентаризацію;

- отримати техпаспорт із достовірними даними;

- та інше.  

У яких випадках можливе визнання недійсним (скасування) техпаспорту через суд, які для цього потрібно вчинити дій, навести обставини та докази, про це читай далі у режимі питань - відповідей. 

Можна суд просити визнати технічний паспорт недійсним?

Можна просити! Тільки дивись, щоб така вимога не повинна бути єдиною позовною вимогою, має бути ще вимога на захист права власності особи яка звернулась до суду (позивача) щодо нерухомості, на яку виготовлений технічний паспорт. Наприклад 

- скасувати або визнати право власності на нерухомість (її частину);

- скасувати рішення державного реєстратора про вчинення реєстраційної дії у реєстрі нерухомості;

- витребування майна від добросовісного набувача (стаття 388 Цивільного кодексу);

- та інше. 

Чи можна суд просити визнати технічний паспорт неналежним та неприпустимим?

Просити можна, але такий спосіб захисту буде неефективним і тому в задоволенні його буде відмовлено! Оскільки належним способом захисту є визнання саме недійсним технічного паспорту з одночасним заявленням позивачем та розв'язання питання щодо права власності на нерухоме майно. 

Суд може зобов'язати бюро технічної інвентаризації провести технічну інвентаризацію та виготовити технічний паспорт на квартиру?

Не може зобов'язати, лише визнати протиправними дії органу БТІ щодо відмови у проведенні технічної інвентаризації та зобов'язати повторно розглянути вимогу про проведення технічної інвентаризації для виготовлення технічного паспорта на квартиру.

Центр надання адміністративних послуг проводить технічну інвентаризацію та виготовляє технічний паспорт? 

Така послуга ЦНАП не надається, оскільки це повноваження комунального органу БТІ чи іншого суб'єкта господарювання (інвентаризатора), який уповноважений на такі дії та має дозвільний документ на таку послугу.

ВІДЕО В ТЕМУ: Технический паспорт глазами адвоката | Ответы на вопросы

Не власник квартири може замовити виготовлення технічного паспорта?

Ні, не власник не може, виняток якщо це спадкоємець та технічний паспорт треба зробити щодо спадкового майна.

У судовому порядку можна з БТІ витребувати описи та копії інвентаризаційних справ? 

Так, можливо зробити, якщо у суді обґрунтуєш необхідність такого витребування у формі відповідної письмової заяви. 

До чого призведе внесення завідомо неправдивих відомостей до офіційних документів під час інвентаризації?

Якщо така обставина виявиться, тоді такі дії підпадають під статтю 358 кримінального кодексу: підроблення документів, печаток, штампів та бланків, збут чи використання підроблених документів, печаток, штампів. 

При цьому, таке протиправне внесення повинно підтверджуватися доказами на підтвердження внесення відповідних неправдивих відомостей. 

Якщо є два техпаспорти, який з них буде взято до уваги новий чи старий за датою складання? 

Такі ситуації є доволі рідкісні, оскільки відсутня необхідність подання одночасно двох техпаспортів. Більш того, потрібно брати до увагу техпаспорту не за датою його видачі, а за достовірністю даних внесених до нього.

ВІДЕО БОНУС: Ошибки в технической документации как основание для отмены через суд перехода права собственности

Якщо буде встановлено, що до нового технічного паспорта внесено завідомо недостовірну інформацію, у цьому випадку матиме чинність старий технічний паспорт? 

Видача нового техпаспорту не скасовує дію старого техпаспорту, якщо в останньому відомості відповідають дійсності (є достовірними). Внесення завідомо недостовірної інформації повинно бути підтверджено доказами, наприклад:

- вироком суду;

- рішенням суду;

- висновком судової експертизи;

- іншим належним доказом.  

Технічний паспорт несе інформацію про власника?

Інформацію про власника та об'єкт нерухомості несе виключно правовстановлюючий документ на нерухомість, наприклад:

- договір купівлі продажу;

- свідоцтво про право власності;

- свідоцтво про спадщину;

- рішення суду;

- тощо. 

Чи можна до суду викликати як свідка інженера інвентаризатора (сертифікованого експерта), який склав технічний паспорт?

Так, це доволі часто трапляється і суд до цього ставиться нормально. Для цього треба подати до суду відповідне клопотання, в якому обґрунтувати необхідність такого виклику свідка і що він може підтвердити (довести, обґрунтувати) у суді. Без належного обгрунтування суд відмовить у виклику свідка. 

Що робити, якщо є два технічні паспорти, інформація в яких суперечить один одному?

Потрібно визнати у суді недійсним один з них, або обидва. При цьому, у судовому порядку просити суд провести судово-будівельно-технічну експертизу в якій просити суд судового експерта провести обмір (інвентаризацію) нерухомості на підтвердження - спростування даних викладених у спірному техпаспорті або іншими даними довести у суді, що відомості наявні у технічному паспорті є недостовірними. 

Якщо експерт, який склав технічний паспорт на квартиру, в останню не заходив, об'єкт у натурі не бачив і обмір (інвентаризацію) не робив?

Якщо це буде встановлено у судовому порядку, то такий паспорт не буде належним доказом у справі. У тому числі для встановлення таких обставин можна експерта викликати до суду як свідка.

Якщо у ході інвентаризації експерт встановить об'єкти, які побудовані, але не введені в експлуатацію, чи зобов'язаний він тоді самобуд відобразити в технічному паспорті?

Так, обов'язково має вказати та зробити відмітку про самобуд у технічному паспорті.

ВІДЕО В ТЕМУ: СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ (ПОВІДОМЛЕННЯ) ПРО ПОЧАТОК ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ

Якщо технічний паспорт не підписано начальником комунального підприємства БТІ та номер інвентаризаційної справи не відповідає дійсності?

У кожному з цих випадках цей паспорт буде недостовірним (може бути визнаний недійсним), а тому недостатнім доказом у справі.

Якщо технічний паспорт зроблено на замовлення не власника? 

Виключно власник має право на замовлення та виготовлення технічного паспорта, винятком є спадкоємці для одержання спадщини. Тому техпаспорт виготовлений на замовлення не власника (спадкоємця), не буде належним доказом у справі (не взятий судом як доказ при вирішенні справи). 

Реєстратор відмовить у проведенні державної реєстрації права власності на нерухомість якщо остання вказана як самобуд, а тому не введена в експлуатацію?

У проведенні державної реєстрації речових буде відмовлено, оскільки заборонено проводити реєстрацію права власності щодо нерухомості, яка не була введена в експлуатацію (самобуд). 

У скількох примірниках виготовляється технічний паспорт?

Згідно до Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна - техпаспорт виготовляється у двох примірниках, один із яких залишається у БТІ (інженера інвентаризатора), а другий у замовника.

Цільове призначення допоміжних, нежитлових приміщень багатоквартирного будинку мають бути вказані у технічному паспорті?

Так! В експлікації, зокрема зазначається призначення приміщень. Отже, технічний паспорт видається за результатами проведення технічної інвентаризації об'єкта та містить інформацію щодо всіх характеристик багатоквартирного будинку. 

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, призначених для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, що входять до житлового фонду, та нежитлових приміщень, призначених для торгових, побутових та інших потреб не промислового характеру, і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. Слід враховувати як місце розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема, спосіб і порядок їх використання.

Що робити, якщо в технічному паспорті цільове призначення вказано нежитлове приміщення, але фактично це приміщення для загального користування для забезпечення його експлуатації, побутового обслуговування мешканців будинку? 

Треба звертатися до суду для дослідження та підтвердження вже у судовому порядку цільового призначення зазначеного приміщення, у т.ч. шляхом дослідження проектно-технічної документації будинку та проведення позасудової чи вже судової будівельно-технічної експертизи, зокрема для встановлення цільового призначення спірного приміщення.

З якого року технічні паспорти можуть робити не лише комунальні бюро технічної – інвентаризації, а й інші суб'єкти господарювання, які мають у штаті сертифікованих спеціалістів?

Починаючи з січня 2013 року законодавцем розширено коло суб'єктів, уповноважених на організацію та забезпечення технічної інвентаризації, зв'язку з чим надавати послуги з проведення технічної інвентаризації нерухомого майна та виготовлення технічних паспортів мають право не тільки комунальні БТІ, а інші суб'єкти господарювання, які мають у штаті сертифікованих фахівців.

Хто має бути відповідачем у справі про визнання недійсним технічного паспорта?

Потрібно дивитися хто його видав (виготовив). Якщо комунальне підприємство БТІ тоді саме воно і буде відповідачем. Якщо приватний суб'єкт господарювання – тоді саме він буде відповідачем.

Якщо вказати виробника технічного паспорта не відповідачем, а третьою особою, яке рішення тоді ухвалить суд?

Відмовить у позові, на тій підставі, що позивачем невірно визначено відповідача.

Як визначається у технічному паспорті рік побудови? 

Визначається згідно до отриманих відомостей від замовника (абзац 17 пункту 10 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 №127). Аналогічний висновок викладений Верховним Судом від 11.02.20 справа 161/6290/16-а. 

Що зробить суд, якщо суперечка про визнання технічного паспорта недійсним не є самоціллю позивача, а інтереси базуються навколо спору про право власності на спірну квартиру?

Відмовить у позові! Оскільки визнання технічного паспорта недійсним як самостійна вимога не вплине жодним чином на права і обов'язки позивача. Така юридична поведінка позивача суперечить підходу щодо неприпустимості визнання актів органів юридичної особи, інших документів недійсними для захисту реальних цивільних прав та інтересів учасників громадянського обороту (Верховний Суд від 27.01.20 справа 761/26815/17).

Формальні недоліки у технічному паспорті будуть підставою для визнання його недійсним?

Перш за все, треба визначитися, які саме це формальні недоліки, оскільки самі собою формальності не можуть бути підставою для визнання паспорта недійсним.

Хто має надати до суду докази на підтвердження недійсності технічного паспорта? 

Безпосередньо позивач, яка та особа, яка хоче визнати його недійсним (Верховний Суд від 19.12.18 справа 526/6/17). 

Якщо в технічному паспорті вказано невірний розмір земельної ділянки, це буде підставою для визнання технічного паспорта недійсним?

Не буде, тому що розмір земельної ділянки вказується у технічному паспорті з погляду об'єктів нерухомості, що розташовані на ній. При цьому технічний паспорт ніяк не впливає на земельні права та не підпадає під поняття земельно-розпорядчої (технічної) документації (Верховний Суд від 03.10.18 справа 234/8811/14).

На кіоск треба робити технічний паспорт? 

Не треба, тому що технічний паспорт виготовляється виключно на нерухоме майно, під це поняття кіоск (МАФ) не підпадає.

ВІДЕО БОНУС: МАФ С ДОКУМЕНТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ ПОДЛЕЖИТ ДЕМОНТАЖУ. ВЕРХОВНЫЙ СУД

Чи можна у міському БТІ витребувати через адвоката матеріали інвентаризаційної справи? 

Можна, подавши адвокатський запит. А якщо БТІ відмовить, тоді звертатися до суду та зобов'язувати вже через суд.