Захист від захоплення підвалу у багатоквартирному будинку

Підвали, що знаходяться у центральних районах, так і на червоних линях, і не тільки цікаві для розміщення бізнесу. Адже сам бачиш, як часто саме в підвалах розташовується сфера послуг, інший бізнес, якому підходить такий вид приміщень.

Слід зазначити, що підвали є допоміжними нежитловими приміщеннями в багатоквартирних будинках, тому вони, як правило, належать на праві спільної власності всім співвласникам будинку, за винятком тих, які при проектуванні будинку відразу були запроектовані як нежитлові приміщення, а не як підвали, наприклад під розміщення майстерень тощо. Аналогічний висновок викладено у рішенні №4-рп/2004 Конституційного Суду України від 02.03.2004, а також у постанові Верховного Суду від 30.01.19 справа 725/349/15.

Для ідентифікації необхідно дивитися технічну документацію (тех. паспорт) дому, проектну документацію, документ про введення в експлуатацію (за наявності) та документи на право власності. А якщо їх немає, їх копії можна отримати самостійно, або через адвокатський запит, наприклад: в ОСББ (ЖЕК), архів БТІ, комунальних підприємств, органів місцевого самоврядування, інших державних органів, у власників, забудовників, у т.ч. якщо були судові справи де ці документи були надані.

Також інформацію про право власності можна в деяких випадках одержати у вигляді інформаційної довідки з реєстру нерухомості (самостійно через інтернет або звернувшись до адвоката, нотаріуса).

Якщо технічної документації немає, її недостатньо або за нею не можна нічого встановити, спір можна перетягнути до суду, у рамках якого вже суд просити витребувати необхідні документи. Також можна просити суд провести судово-будівельну експертизу, поставивши перед судовим експертом питання щодо встановлення – це допоміжне приміщення (підвал) або ні?

До речі, цю експертизу можна провести і поза судом, висновок експерта матиме юридичну силу для суду! Коли саме все-таки експертизу проводитиме - це виходячи із ситуації у справі.

Як бачиш, нескладними діями можна встановити це підвал чи ні. Також відповім на часті питання:

Як перевірити законність захоплення підвалу?

Право власності підтверджується виключно правовстановлюючими документами і треба дивитися на ці документи як результат проведеної дії. Також встановити, що передувало цій дії? Належним чином була ця дія оформлена або ні?

#ЛАЙФХАК: перехід права власності можна перевіряти таким чином:

• подати відповідну заяву про надання інформації до ОСББ (ЖЕК), архіву БТІ, комунальних підприємств, органів місцевого самоврядування, інших державних органів тощо, на підтвердження переходу права власності;

• якщо проводилися будівельні роботи або це новобуд, тоді тобі на допомогу реєстр будівельної діяльності – там можна переглянути дозвільну документацію на будівництво, в т.ч. введення в експлуатацію. У цій документації будуть технічні характеристики об'єкта будівництва зокрема, щодо "підвалу". Якщо із зазначеним реєстром у тебе, щось не вийшло, тоді можна подати відповідну заяву (адвокатський запит) у Державну будівельну інспекцію з питаннями по об'єкту, який тебе цікавить;

• скористатися допомогою адвоката з цієї категорії справ;

• одержати з реєстру нерухомості інформацію на об'єкт, у т.ч. побачиш підставу для переходу права власності, наприклад договір купівлі-продажу, свідоцтво, технічний паспорт БТІ – внесення до нього якихось змін тощо;

• у межах судової справи просити суд витребувати необхідні документи.

ОСББ (ЖЕК) може допомогти при рейдерстві підвалу і чим саме?

Може допомогти! Май на увазі, що бувають ситуації, коли ОСББ (ЖЕК) все одно і він не допомагатиме тобі, чи зацікавлені у допомозі протилежній стороні.

Якщо на твоїй стороні, тоді ОСББ (ЖЕК) може:

• самостійно звернеться до суду;

• надати технічну документацію, іншу документацію чи інформацію щодо захоплення, в т.ч. щодо оплати комунальних послуг тими, хто використовує підвал. Встановиш ПІБ або назву підприємства, хто користується, а далі з використанням реєстрів нерухомості, будівництва або судовим реєстром можеш збирати потрібну інформацію щодо свого опонента. 

Під час захоплення обов'язково звертатися до суду чи можна вирішити без суду? 

Можна вирішити і без суду, звернувшись до особи, яка захопила підвал, але найчастіше, це не дасть позитивного результату. Допоможе лише суд, якщо ти правильно юридично вибудуєш свою стратегію у справі.

До якого суду звертатися щодо оскарження дій – адміністративного чи цивільного?

Залежить від того, хто буде відповідачем у справі та які будуть позовні вимоги. Правильніше подати цивільний позов (ти подаєш як фізична особа). Якщо подає ОСББ, а опонент – юридична особа, це буде господарський суд, т.к. розглядається порушення майнових прав.

У разі обґрунтування позову  протиправними діями державних органів і за підсумком розгляду справи ти не набудеш майнового права - тоді тобі дорога до адміністративного суду.

Позов до суду може подати один співвласник чи усі?

Співвласники – це власники квартир та приміщень у будинку. Без різниці один чи всі (колективний позов), головне у суді довести, що протиправними діями із захоплення порушено твої права як позивача. 

Які є підстави виграти суд?

Підставами будуть служити докази та обставини порушення твоїх прав та законних інтересів здійсненим захопленням. Це треба обґрунтовувати документально, у деяких випадках просити суд провести відповідну судово-будівельну експертизу.

Отже, збирай документи, відповіді з державних, комунальних органів, щоб показати ланцюжок протиправного придбання цього майна останніми власниками.

Краще не думай відстояти свою правоту у суді самостійно, адже твої опоненти точно будуть із адвокатами, тож до звернення до суду, тобі слід разом із адвокатом вибудувати «дорожню карту необхідних дій».  

Які можуть виникнути проблеми у суді з цієї категорії справ?

• видаткова частина, суд – це не безкоштовно! Потрібно заплатити судовий збір (якщо звертаєшся із позовною заявою), надалі – сплатити за судову експертизу. Адвокату також треба заплатити. При перемозі ці витрати можна просити суд тобі відшкодувати за рахунок твого опонента;

• не надання, не витребування технічної або іншої документації для розгляду справи. Це проблема, яка може бути вирішена на досвіді адвоката, судовою практикою та правильно сформульованою обґрунтованістю позову;

• строк розгляду справи, оскільки такі справи не вирішуються за місяць;

• клієнт самостійно (без адвоката) намагається юридично захиститися, виграти справу;

• підключити адвоката, який не спеціалізується по даній категорії справ: опоненти точно не хочуть втратити об'єкт, тому їхні адвокати точно мають досвід у цьому питанні, а твій ні.

Хто може подати позов до суду щодо захоплення підвалу?

Може будь-яка особа, яка у судовому розгляді зможе довести свою правоту, що захопленням порушуються її права або інтереси. При цьому, особа яка звертається до суду може бути як власником (співвласником) нерухомого майна у будинку, так і користувачем, наприклад орендувати квартиру, у цьому разі захоплення підвалу може порушувати права такої особи.

ОСББ (ЖЕК) може подати позов про звільнення та повернення захопленого підвалу?

Може, але треба подивитись статут ОСББ (ЖЕК) чи вказано там таке право – звертитися до суду. Якщо жодних обмежень немає – можна звертатися до суду та ефективно захищати права співвласників.

Також май на увазі, що бувають ситуації, коли ОСББ (ЖЕКу) все рівно з приводу підвалу, або є зацікавленість на користь твоїх опонентів. Тому таке звернення до суду може бути формальним та суд відмовить у позові, і тоді буду рішення суду (негативне) де будуть встановлені обставини не на твою користь відносно підвалу,  тим самим рішенням узаконюється підвал за загарбниками. Надалі ОСББ (ЖЕК) повторно з такими вимогами звернутися до суду не зможе, оскільки справу вже було розглянуто.

Які докази слід надати суду для підтвердити захоплення?

• право власності або інший документ на підтвердження порушення твоїх прав або інтересів;

• технічна, проектна, інша документація, наприклад техпаспорт на підвал (будинок), свідоцтво про право власності (інший документ, що встановлює таке право) дозвільна документація на будівництво і т.д.;

• у деяких випадках, незайвим буде подати експертний звіт судового експерта за наслідком проведеної експертизи (експертного дослідження);

• відповіді з державних, комунальних органів щодо підвалу;

• за наявності рішення суду щодо цього підвалу на твою користь;

• виходячи зі специфіки кожної справи, можуть знадобитися додаткові документи. 

Відповідь БТІ може бути підставою для скасування свідоцтва про право власності на підвал?

Ні, не може бути, тому що свідоцтво про право власності - це документа згідно до чого набуто у власність підвал, а відповідь БТІ – це деяка письмова інформація про об’єкт. Зазначену відповідь слід дивитися у розрізі доказів у справі, оскільки у відповіді може бути наявна інформація, яка посилається на інші правовстановлюючі документи, на підставі яких можна скасувати спірне свідоцтво на підвал.

Якщо технічний паспорт не відповідає свідоцтву про право власності?

Технічний паспорт – це технічний креслення, а свідоцтво – це правовстановлюючий документ який встановлює право власності. У такому разі прерогативу мають дані, зазначені у свідоцтві, а не у техпаспорті.

Звісно, не зайвим буде визначити, чому виникли відмінності у вказаних документах. А якщо техпаспорт не відповідає свідоцтву, завжди можна замовити новий.

До поліції, прокуратуру слід звертатися?

Звертатись можна, але спочатку визначься, яка у тебе остаточна мета. Виходячи з неї, буде видно, які органи – суд, поліція чи прокуратура – можуть досягти цієї мети.

Якщо хочеш повернути право власності – це прерогатива суду. А якщо хочеш посадити винуватців за підробку документів чи якісь інші дії (наприклад шахрайство), то це повноваження поліції, прокуратури, а потім суду.

А якщо ти хочеш, щоб поліція чи прокурор подав за тебе позовну заяву до суду, вони цим не займаються.

У тебе звичайно є право подати відповідну заяву до поліції з приводу відкриття кримінального провадження за даним фактом, але розслідування буде довгим (2 роки не менше), результат - не передбачуваний, тобто ці дії не ефективні для порівняно швидкого судового розгляду без поліції у межах цивільної або господарської справи, а за 8-12 місяців ти вже досягнеш результату та отримаєш позитивне рішення суду.

Чи веду я такі справи як адвокат по всій Україні?

Так, веду! На сьогодні з розвитком Інтернету та проведення судових слухань у режимі відеоконференції, можу брати участь не приїжджаючи у твоє місто.

Час придбання квартири впливає на можливість судового захисту?

Наприклад, ще 10 років тому хтось захопив підвал, узаконив, перепродав чи оформив на третіх осіб. Ти купуєш у цьому будинку квартиру і дізнаєшся, що підвалом, як спільною власністю мешканців, користуватися не можеш. Почав розбиратися і зрозумів, що підвал захоплений. У тебе як у власника квартири (неважливо, коли ти придбав квартиру), є право користуватися підвалом і є право звернутися до суду щодо захисту цього права, тому час, коли купив квартиру, не впливає на можливість звернутися до суду.

Якщо у підвалі демонтовано несучі конструкції, продовжуються будівельні роботи – це перешкода для звернення до суду?

Це не заважає тобі звернутися до суду! Звертайся, коли ти маєш можливість. Подаючи позовну заяву, можеш також попросити суд зупинити проведення вказаних будівельних робіт. Головне – правильно обґрунтуй позовні вимоги.

Інші співвласники мають надавати дозвіл на розпорядження підвалом чи проведення робіт з його реконструкції?

Треба визначитись, цей підвал є допоміжним приміщенням і є власністю усіх співвласників будинку чи підвал нежитлове приміщення, і належить окремій особі.

Якщо перший варіант, тоді це регулює Цивільний кодекс частина 2 статті 391, згідно до якої, щоб отримати такий дозвіл (розпорядження) мають бути письмові згоди усіх співвласників.

Підвал виставили на продаж на електронних торгах арештованого майна СЕТАМ. Я хочу купити, чи можуть потім скасувати ці торги?

СЕТАМ – електронний майданчик, на якому продається арештоване майно боржників з виконавчого провадження (в основному). Багато іпотечного та кредитного майна. Підвал може бути таким майном. Купити його на торгах СЕТАМ можна. Скасувати ці торги також можуть (такі справи наявні). Тому ризик скасування торгів є!       

Чи можна здати в оренду підвал, якщо немає на нього документів та немає права власності?

Орендар у тебе обов’язково запитає документи! Як він підписуватиме з тобою договір без документів? Твої дії неправильні та незаконні. Більш того, згодом ти можеш отримати позовну вимогу щодо відшкодування понесених витрат.               

Як підвал прийняти у спадок?

Потрібно встановити які саме є оригінали документів, що встановлюють право власності і за їх наявністю успадкування відбувається за стандартним порядком.

А якщо документи відсутні або є тільки копії, то нотаріус відмовить тобі у вигляді постанови про відмову у вчиненні нотаріальних дій (бо не надав оригіналів документів). Таку постанову можна оскаржити до суду і визнати у судовому порядку право власності на підвал за собою як спадкоємцем.         

Як виселити мешканців із підвалу?

У підвалі не може бути законних мешканців, оскільки це нежитлове приміщення у якому не допускається проживання людей.

Але, якщо все-таки люди проживають та підвал є допоміжним приміщенням всього будинку, то потрібно подати відповідну позовну заяву до суду про примусове виселення, якщо добровільно вони відмовляються звільнити підвал. Звернення до поліції чи прокуратури буде неефективним - це не їхні повноваження, а виключно суду.

Якщо почалася реконструкція у підвалі, як перевірити її законність?

Допустимо найгіршу ситуацію – у тебе взагалі немає жодних документів:

• якщо тобі відомий забудовник чи особи, які проводять будівництво у підвалі, подаєш їм заяву про надання інформації, на якій підставі проводяться роботи. Швидше за все, відповіді не дадуть. Тому слід одразу діяти у декількох напрямках;

• у забудовника (будівельників) має бути дозвіл на проведення будівельних робіт. Неважливо, це реконструкція або інші будівельні роботи (дрібні будівельні роботи, перепланування не береться до уваги). Необхідно зайти через інтернет до будівельного реєстру та подивитися, які дозвільні документи були видані за вказаним будівництвом. Також ці документи можна отримати через письмову заяву про надання інформації або адвокатський запит;

• звернутися із заявою про надання інформації до ОСББ (якщо їм відомо);

• подати заяву до будівельної інспекції щодо надання відповіді – видавалися чи ні дозвільні документи на проведення цих будівельних робіт.

Отримавши відповіді, можливо буде побачити  - законні будівельні роботи чи ні. Якщо ні – у тебе є право (якщо тобі це цікаво) звернутися до суду щодо оскарження цих дій, у тому числі тимчасово зупинити проведення будівельних робіт.

Як швидко зупинити будівництво у підвалі?

Є три шляхи:

• подати скаргу до будівельної інспекції щодо проведення позапланової перевірки (скаргу треба правильно обґрунтувати, щоб перевірку призначили);

• подати відповідну заяву до суду щодо забезпечення позову, яка протягом 3 робочих днів буде розглянута з вирішенням питання щодо зупинення або ні;

• особисто звернутися до забудовника з проханням – зупинити будівництво (результат такого звернення малоефективний).

Скарга до будівельної інспекції допоможе повернути підвал?

Не поможе, оскільки інспекція має повноваження виключно з будівельних робіт та видачі (скасування) відповідних дозволів на будівництво. Отже, відсутні повноваження в інспекції у розрізі повернення підвалу, що підтверджується змістом Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.