По роду своей деятельности я вынуждена следить за событиями в украинской политике и экономике. Не то, чтобы это было в тягость, однако в последнее время популярные нынче темы меня стали как-то особенно забавлять. Судите сами: цена на газ и вступление в ВТО просто меркнут на фоне драки и идеи предоставления дешевого жилья.

И если первые уже набили оскомину «пересичному громадяныну», то последняя тема – просто верх совершенства в стратегической борьбе за избирателя. Премьер и президент, абсолютно верно прочувствовав «болевую точку» народа, наперебой предлагают очумевшему украинцу «шаровое» жилье…

Судите сами: сначала премьер озвучивает заветные 4-6% годовых и безавансовую ипотеку, а через какое-то время и президент вспоминает о своей идее «доступного» жилья с 30% дотацией государства. Звучит неплохо, правда?

Казалось бы – вот оно долгожданное и выстраданное избирателем право на законные 20 метров жилплощади. Но если все так просто, то почему жилищный вопрос в Украине до сих пор стоит настолько остро? Давайте разбираться.

I. Вариант Тимошенко: кредиты выдаются через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) на срок до 30 лет без аванса и под 4-6% годовых.

Мало кто знает, что программа рефинансирования банков через ГИУ существует в Украине уже четвертый год. Так, за весь 2005 год эта государственная организация рефинансировала аж 4(!) кредита на общую сумму 800 тыс. грн. При этом выяснилось, что расходы на содержание персонала самого ГИУ были в 2,3 раза больше. «Экономическая целесообразность» налицо, не правда ли?

После того, как Счетная палата подтвердила этот факт, в ГИУ произошла смена руководства – и якобы все должно было пойти на лад. О’k, давайте посмотрим, что изменилось в нашем «графстве». К сожалению, поиск информации о результатах деятельности ГИУ за 2007 год оказался практически бесполезным: во всех средствах массовой информации в качестве основных достижений за год прошедший числятся:

• Уменьшение размера аванса с 30% до 25% от стоимости жилья (ух ты!)
• Увеличение максимальной суммы кредитов по регионам (ну, конечно, обратите внимание как выросли цены на жилье – по старым лимитам и кредитовать-то было бы некого)
• Снижение ставки кредитования с 18% до 14% (а вот это как раз заслуга не ГИУ, а банков, которые в конкурентной борьбе за заемщика были вынуждены сократить свою маржу. ГИУ же как рефинансировала банки под 9,9% годовых, так и рефинансирует)
• «Омоложение» среднестатистического заемщика до 30-35 лет (ну, понятное дело, что при нынешних ценах на жилье оплатить ипотеку можно, лишь начав платить со студенческой скамьи и закончив в предпенсионном возрасте).

Не густо, не правда ли? А если к этому еще добавить, что при расчете кредитоспособности заемщика ГИУ учитывает исключительно документально подтвержденные («белые») доходы, а сумма платежа на обслуживание долга не должна превышать 40% от этих самых доходов, становится понятно, почему ГИУ так тщательно скрывает масштабы своей деятельности (думаю, подобным параметрам едва ли соответствуют даже десятая часть населения Украины).

При всем желании мне так и не удалось найти статистических данных о суммах рефинансированных кредитов в 2007 году. Однако, в СМИ весь год активно обсуждались грандиозные планы ГИУ о размещении облигаций (под гарантии государства!) на сумму «аж» 1 млрд. грн., которые в дальнейшем должны были бы «удешевлять украинскую ипотеку». В итоге размещение состоялось. Вот только желающих принять участие в этом аукционе неслыханной щедрости под 9,4% годовых нашелся аж один инвестор и то не на заявленный миллиард, а на 275 млн. грн. «Ну и что? – не унывают в ГИУ. – Все равно этого достаточно, чтобы удовлетворить спрос комбанков».

И действительно, похоже, что спроса на эту самую дешевую гривну со стороны украинских банков нет. Почему? Да потому что овчинка выделки не стоит: процедуры сотрудничества с ГИУ крайне громоздкие, а условия кредитования малодоступны для заемщиков. Потому и кредитуют банки потихонечку сами, без помощи государства. И надо сказать, делают они это гораздо успешнее: объемы ипотечного кредитования увеличиваются темпами в 2 раза в год и на 01.01.08г. составили 50 млрд. грн. При этом непосредственно в 2007 году банки выдали около 26(!) млрд. грн. Запомните эту цифру, мы к ней еще вернемся. :)

Итак, предположим, что премьер решила оживить нашего «зомби» путем удешевления ресурсов и ликвидации авансового взноса. Лично у меня возникает, по меньшей мере, три вопроса, на которые у премьера пока нет ответов:

1. Цена ресурсов. На данный момент ипотечные облигации ГИУ приравниваются по своей привлекательности к государственным облигациям, а потому заинтересовать инвестора в покупке таких ценных бумаг по цене ниже, чем 9%, практически невозможно. А, учитывая планы правительства отказаться от государственных гарантий на облигации ГИУ, возможность их размещения вообще оказывается под большим сомнением.
2. Объемы рефинансирования. По косвенным признакам можно сделать выводы о том, что на данный момент ГИУ располагает ресурсами на сумму не более 2 млрд. грн. Потребность же в таком рефинансировании, по оценкам экспертов, в десять раз больше (что подтверждают цифры по объему ипотечных кредитов выданных банками в 2007 году).
3. Безавансовая ипотека. Т.е. гораздо более рисковая. А значит, это тоже отразится на стоимости ресурсов (в сторону удорожания) и объемах финансирования ГИУ (в сторону сокращения). Не говоря уже об искусственном стимулировании спроса на и без того дефицитное жилье, к которому приведет такая «либерализация» условий.

II. Вариант Ющенко: строительство «социального» жилья и продажа его нуждающимся согражданам по ценам ниже рыночных.

Признаюсь честно, этот вариант, несмотря на всю его конкретику, показался мне еще более фантастическим. Во-первых, насмешили те 0,5 млрд. грн., которые заложены в бюджете на 2008 год для решения этой задачи (помните наши 26 млрд. грн. ипотеки-2007?). Во-вторых, напугало то количество всяких «если», при условии соответствия которым возможна реализация задуманного: если в бюджете будут деньги, если местные власти-«полубоги» все в один день искренне раскаются и отдадут бесплатно землю под застройку, если комбанки откажутся от прибыли и снизят ставки кредитования, если, если, если….

Что ж, идея очень даже в духе нашего президента с его неискоренимой верой в добро и высшую справедливость. И его же бессилием что-либо изменить.

К чему я это все веду? Да, вообще-то, выводы напрашиваются сами собой:

1. Ни одна из предложенных или существующих программ не в состоянии решить жилищную проблему в стране. Потому что их действие направлено на стимулирование спроса на жилье, а при отсутствии предложения это приведет лишь к очередному скачку цен, что сделает жилье еще более недоступным.
2. Предложенные программы – очередной предвыборный пиар, в пользу чего говорит, во-первых, разнонаправленность действий президента и премьера, а во-вторых, нереальность и неконкретность предложенных решений. А значит, нацеленности на результат тоже нет, главное – быть побольше на слуху со своими «миллионами и миллиардами» - как говорится, «пипл хавает».
3. И последнее. Давайте перестанем примерять халат хирурга, который устраняет следствие, а не причину сбоя в организме Украины. А первопричина очевидна – коррумпированность чиновников, отвечающих за землеотводы и выдачу лицензий на строительство, а также закрытость и монополизация строительной сферы. Т.е. вместо того, чтобы стимулировать спрос на жилье, нужно увеличить объемы строительства и уменьшить его себестоимость. Как? Ну, например, направив деньги, предусмотренные в бюджете на дотации по кредитам, в местные бюджеты, тем самым компенсируя последним потери от бесплатного выделения участков под застройку. А параллельно разработать механизм проведения открытых и прозрачных тендеров на строительство качественного и недорого жилья среди застройщиков (иностранных, кстати, тоже). Хорошо бы при этом еще и всю местную администрацию поменять, но это уже из разряда «жесткой» фантастики. :)

Нет ничего труднее, опаснее и неопределеннее,

чем руководить введением нового порядка вещей,

потому что у каждого нововведения есть ярые враги,

которым хорошо жилось по-старому,

и вялые сторонники, которые не уверены,

смогут ли они жить по-новому.

Никколо Макиавелли

Ольга Онуфрийчук

Компания «Простобанк Консалтинг»