Кнопки

Не зареєстровані обмеження щодо майна і добросовісні набувачі

 
11.04.2017 11:35

Всі, хто стикається з придбанням у власність або інше речове право нерухомості, обізнані про важливість застереження про те, що відповідна річ не має обмежень (обтяжень), у тому числі за даними реєстру речових прав, що підтверджується відповідним витягом з реєстру у нотаріуса.

Але відомо і те, що іноді певні обмеження (арешт, заборона відчуження або розпорядження), що їх накладає суд в ухвалі про забезпечення позову, якимось чином не (своєчасно) потрапляють до даних реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про що достеменно відомо власнику нерухомості, яка згодом терміново відчужується (у власність, тривалу оренду тощо). Оскільки формальних перешкод не існує, угода звичайно відбувається за встановленою нотаріальною формою.

У той же час, якщо судову справу, в якій на відповідну нерухомість колись було накладено (незареєстровану) заборону, досі не вичерпано, відповідний кредитор (позивач) рано чи пізно дізнається про її долю і нового власника (користувача). І добросовісність останнього аж ніяк не гарантує того, що він має пріоритетні права на спірну річ, бо недобросовісність продавця (власника), який приховав відповідний факт, бере верх щодо правових наслідків.

Саме таку правову позицію висловив Верховний Суд України у 2016 р. (постанова від 25.05.2016 р. у справі № 6-605цс16): « забезпечення позову по суті – це обмеження суб’єктивних прав, свобод та інтересів відповідача або пов’язаних із ним інших осіб в інтересах забезпечення реалізації в майбутньому актів правосуддя і задоволених вимог позивача (заявника). Зазначені обмеження встановлює суд в ухвалі, вони діють до заміни судом виду забезпечення позову або скасування заходів забезпечення позову ( стаття 154 ЦПК України ). Тому той факт, що встановлені судом в ухвалі обмеження не було зареєстровано у відповідному державному реєстрі, ведення якого передбачено Законом України № 1952-І V від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» , сам по собі не може слугувати підставою для висновку про відсутність такого обмеження і про те, що відповідач має право вільно розпоряджатися нерухомим майном, якщо про встановлену судом заборону відчужувати майно відповідачу достеменно відомо».

Цього підходу ВСУ продовжує дотримуватся і сьогодні (постанова від 18.01.2017 р. у справі № 6-2552), хоча подібна ситуація завжди є непередбачуваною для добросовісного покупця, який виявляється крайнім у стосунках між колишнім власником нерухомості та його кредитором.

Оскільки судове рішення кожного разу суттєво залежить від обставин конкретної справи, це унеможливлює універсальні механізми судового захисту прав добросовісного набувача нерухомості. Але певну практичну пораду (на етапі укладання договору) сформулювати можна наступним чином:

1. Придбаючи нерухомість, подбайте не просто про застереження (гарантії) продавця в договорі (про відсутність заборон, спорів тощо), а також про його підкріплення відповідальністю (у вигляді обов’ язку відшкодування всіх майнових витрат та збитків, які будуть зроблені добросовісним покупцем у зв ’язку і після придбання нерухомості, якщо виявиться, що продавець не мав права її вільно відчужувати, та навіть штрафних санкцій) .

2. Реальна ціна договору, переведена в еквівалент іноземною валюти, буде також захисним елементом в механізмі повного відшкодування. Тому мінімізації повинні бути розумними з позицій наданих гарантій щодо «юридичної чистоти» предмета угоди. 

Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Точка зрения редакции портала ЛІГА.net и Информационного агентства "ЛІГАБізнесІнформ" может не совпадать с точкой зрения авторов блогов и комментариев к ним. Редакция портала не отвечает за достоверность таких материалов, а портал выполняет исключительно роль носителя
Популярные теги
Iryna Berezhna PR адвокат Адвокат Морозов адвокатура Азаров Александр Прогнимак АТО банк банки банкротство бизнес бізнес будущее украины бюджет БЮТ валюта Васильев ВВП Верховна Рада верховная рада вибори війна влада власть война выборы газ геннадий балашов Гонтарева государство гривна Гройсман гроші гфс демократия деньги депозит депозиты децентралізація доллар Донбас донбасс доходы ДТП дфс евроинтеграция евромайдан европа економіка ЕС Євромайдан ЄС жизнь ЖКГ жкх закон законодательство законопроект зарплата Земля импорт инвестиции инвестиции в экономику интернет ипотека Ирина Бережная Ігор Ткачук Ірина Бережна кабмин кадры карьера Киев Київ Китай Кличко Кодекс законів про працю України конституция Конституція Конституція України коррупция корупція кредит кредиты кризис Крим Крым культура курс люстрация люстрація майдан маркетинг маркетинг юридических услуг МВФ менеджмент налоги налоги украина налоговые споры Налоговый Кодекс народ НАТО наука нафтогаз НБУ НДС недвижимость Николай Гольбин образование общество Одесса Олександр Горобець оппозиция отмена налогов охрименко Павло Петренко парламент партия регионов ПДВ персонал податки податкові спори политика политтехнологии політика Порошенко правительство право право на працю працедавець працівник президент Прогнимак прогноз Программа социально-экономического развития Украины прокуратура психология денег психология успеха публічний аудит Путин Путін работа революция режим Януковича рейдерство реклама рекрутинг Реформа реформи реформы росія Россия Руслан Сольвар рынки свобода сепаратизм СМИ соціально-економічні права строительство студент суд судебная практика судова практика судова реформа судовий захист США таможня тарифи тарифы Тигипко Тимошенко Ткачук трудовий договір трудовий договір. трудові відносини УКБС Украина украина будущее україна Укрпочта Укрпошта управление уровень жизни людей Уряд финансы экология экономика Экономика Украины эксперт по миграции Экспорт энергетика юрист Ющенко янукович Яценюк