Процедура зміни цільового призначення землі

Зміна цільового призначення земель може відбуватися як зі зміною її категорії, так і без неї.

Відповідно до ч. 1 ст. 20 Земельного кодексу України (ЗК) зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється на підставі проектів землеустрою щодо їх відведення (проект).

Починаючи з 01 січня 2013 року (дня, коли набрав чинності Закон України «Про землеустрій»), при зміні цільового призначення земельних ділянок приватної власності отримувати жодні додаткові дозволи та попередні згоди місцевих органів влади не потрібно. Це здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок (ч. 3 ст. 20 ЗК України).

А от щодо зміни цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності, це знаходиться у відомстві органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим. Саме вони приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок (зокрема й зі зміною цільового призначення) та їх передачі у власність або надання в користування.

Процедуру зміни цільового призначення земельної ділянки зі зміною категорії можна умовно розділити на кілька етапів:

1) розробка проекту;

2) узгодження проекту уповноваженими органами влади;

3) затвердження проекту;

4) внесення змін до Державного земельного кадастру;

5) реєстрація в державному реєстрі прав.

Розробка проекту

Перш за все, власник землі має оформити заяву, в якій слід зазначити бажання змінити цільове призначення ділянки. Потім завірити її в нотаріуса.

Розробку проектів здійснюють землевпорядні організації, в штаті яких працюють фахівці, що мають сертифікат землевпорядника, або ж приватні інженери-землевпорядники. Перелік таких осіб публікується на офіційному сайті Держгеокадастру.

Документом, який регламентує порядок, терміни та інші умови розробки проекту, є договір між замовником (власником) і землевпорядною організацією/землевпорядником.

Проект відведення має бути виготовлений у паперовій та електронній формах.

Узгодження проекту уповноваженими органами влади

Проекти відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності потрібно погоджувати з відповідним територіальним органом Держгеокадастру.

В разі зміни цільового призначення земельної ділянки, що знаходиться в межах чи поза населеним пунктом, де розташовано об'єкт будівництва або планується його розміщення, проект потрібно погодити також зі структурними підрозділами районних, Київської, Севастопольської міських держадміністрацій в області містобудування та архітектури. Якщо ж місто не входить до території певного району, проект подається на погодження до виконавчого органу міської ради в області містобудування та архітектури. Якщо ж такий орган не створено, - до структурного підрозділу обласної державної адміністрації з питань містобудування та архітектури або до органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим з питань містобудування та архітектури.

Виняток становлять земельні ділянки зони відчуження і зони обов'язкового відселення, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи. Відповідні проекти погоджує центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику в сфері охорони навколишнього природного середовища.

В окремих випадках узгодження проектів потрібно здійснювати також з іншими організаціями. Це стосується земель природно-заповідного фонду, земель на території пам'яток культурної спадщини національного значення, історико-культурного, лісогосподарського призначення, водного фонду тощо. До прикладу, в разі зміни цільового призначення останніх, проект потрібно погоджувати з центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері розвитку водного господарства. А зміна цільового призначення земельних ділянок природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного, лісогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за погодженням з Кабінетом Міністрів України (ч. 7 ст. 20 ЗК України).

Крім того, при зміні цільового призначення особливо цінних земель, земель лісового фонду, а також земель водного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, проект має пройти обов'язкову експертизу Держгеокадастру України.

Слід пам`ятати, що відповідно до ст. 24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або  детальному плану території, заборонена.

Інформація про наявність такої містобудівної документації є публічною і надається на звернення відповідним органом влади. Якщо земельна ділянка знаходиться в межах населеного пункту, то інформацію має надати міська (сільська, селищна) рада, якщо за межами населеного пункту – місцева райдержадміністрація.

Підставою для відмови у погодженні проекту може бути лише невідповідність його положень вимогам законів та нормативно-правових актів, а також документації із землеустрою або містобудівної документації.

Затвердження проекту

Затвердження проекту здійснюється уповноваженими органами (за місцезнаходженням ділянки) на підставі відповідного клопотання:

1) якщо земельна ділянка в межах населеного пункту - відповідними сільськими, селищними, міськими радами;

2) за межами населених пунктів - районними державними адміністраціями;

3) за межами населених пунктів, що не входять в території району або в разі, якщо районна державна адміністрація не утворена, - Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними державними адміністраціями.

Уповноважений орган приймає рішення про затвердження проекту і зміну цільового призначення земельної ділянки або про відмову у вчиненні таких дій.

Відмова органу влади має бути мотивованою та містити посилання на підстави для відмови. Такими підставами можуть бути:

-  невідповідність запроектованого цільового призначення вимогам закону або прийнятих відповідно до нього нормативно-правових актів;

-  неузгодженість цільового призначення земельної ділянки з вимогами затвердженої містобудівної документації або документації із землеустрою.

Внесення змін до кадастру

Внесення змін до відомостей про земельну ділянку здійснюється кадастровим реєстратором територіального (районного, міського) органу Держгеокадастру України. Для цього потрібно подати відповідну заяву. До неї додати розроблений і погоджений уповноваженими органами проект в паперовому та електронному вигляді. В разі, якщо за проектом здійснювалася державна експертиза, то ще й оригінал позитивного висновку експертизи.

Термін розгляду заяви - 14 днів. Зазвичай подачею заяв і отриманням погоджень займається землевпорядна організація. Тому необхідно приділити особливу увагу умовами договору на розробку проекту, який регламентує обсяг надаваних землевпорядником послуг.

Реєстрація в державному реєстрі прав

Для внесення до державного реєстру речових прав даних про зміну цільового призначення земельної ділянки слід звернутися до державного реєстратора (в територіальне відділення реєстрації речових прав) або до нотаріуса.

Щодо зміни цільового призначення без зміни категорії, то види використання земельної ділянки в межах певної категорії (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно. Це має бути в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Така зміна не потребує розробки проекту землеустрою та здійснюється кадастровим реєстратором за заявою землекористувача.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення мають використовуватися виключно в межах вимог щодо їх користування (ст. 31, 33 - 37 ЗК України). Землі оборони – згідно з ЗУ «Про використання земель оборони».