Штамп «ВПО». Чи можливо його подолати хоч би у питаннях оренди житла?

Події літа-осені 2014 року, пов’язані із вторгненням на територію Донецької та Луганської областей підготовлених формувань та регулярних військ Російської Федерації, створили явище внутрішньої міграції та еміграції (остання переросла потім із вимушеної еміграції в трудову) та покликали до життя статус «внутрішньо переміщена особа» для 1,5 млн. осіб. Офіційна статистика оперує лише даними щодо зареєстрованих осіб, яким за законодавством надано відповідний статус, але дійсні масштаби цього явища набагато більші. Справа в тому, що РФ концентровано нанесла удар по старопромисловому густонаселеному району, до того ще й, переважно, з вищими показниками доходів населення відносно решти території України. Переважна більшість населення (окрім пенсіонерів, некваліфікованих працівників тощо) мали певні заощадження, які дозволили на перший час влаштувати побут та вирішити проблеми розміщення за рахунок оренди житла у разі вимушеного виїзду із зони проведення АТО (окупованих територій).

Перша хвиля вимушених переселенців з окупованого Криму, та Донбасу (який тоді, влітку 2014 року, ще знаходився у стані дезорієнтації, розгортання пропаганди й бойових дій, деморалізації населення та повної неспроможності органів виконавчої влади та місцевого самоврядування реагувати на виклики та проблеми, що виникали поряд із означеними подіями, стикнулася з таким явищем, як суттєве підняття цін на нерухомість та її оренду попри економічну кризу, втрату частини економіки, економічну (в т.ч. торговельну) агресію збоку РФ. Багато громадян саме через недоступність оренди житла, та, що слід нагадати – через відверту дискримінацію за територіальним принципом (прямі відмови у наданні житла в оренду мешканцям зони проведення АТО), були змушені вже у 2015-2016 роках повернутися на окуповані території Донецької та Луганської областей (звісно, із збереженням статусу ВПО та всіх відповідних виплат, а чисельна група взагалі із втратою відповідних прав). Слід констатувати щодо цього питання цілковитий провал державної політики з цього питання. Та, як не дивно, час для виправлення ситуації ще є, адже бойові дії (добре, що не з такою інтенсивністю) тривають і досі, як і окупації частини територій Донецької та Луганської областей.

30 січня 2018 року на розгляд Верховної Ради України було подано проект Закону України «Про внесення доповнень до Податкового кодексу України (щодо усунення дискримінації внутрішньо переміщених осіб при надаванні в оренду житла)» (реєстр. № 7522-1), авторства н.д. Н.В. Веселової (об’єднання «Самопоміч»). У пояснювальній записці до законопроекту авторка зазначає, що він «покликаний сприяти вирішенню житлових проблем внутрішньо переміщених осіб, а також створенню умов, за яких такі особи не стикалися би із можливим дискримінаційним (порівняно із іншими потенційними орендарями) ставленням до них з боку орендодавців». Зазначимо, що це явище мало місце при першій (і найчисельнішій) хвилі переміщення населення. Надалі ця проблема дещо втратила свою гостроту разом із усвідомленням більшістю громадян, які є орендодавцями житла масштабу проблем та формуванням більш людяного відношення, але, звісно, не щодо ціни оренди.

Авторка проекту пішла незвичним для нашої правової традиції подолання будь-якої дискримінації (зазвичай, встановлення якихось заборон у законодавстві): запропонувала фінансове стимулювання для власників житла, яке здається в оренду, в тому числі і ВПО. Так, пропонується внести зміни та доповнення до статті 165 ( пункт 165.1, після підпункту 165.1.59 ) стосовно того, що доходи, отримані у вигляді плати за надання в оренду (в користування) житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці) внутрішньо переміщеній особі при умові, що вартість оренди не перевищує розміру п’яти мінімальних заробітних плат.» . Орієнтація на 5 мінімальних заробітних плат (а з 1 січня 2018 року це 18615 грн.) не дозволяє сказати, що це вартість соціального житла. Може, авторка мала на увазі 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб у розрахунку на 1 місяць (з 1 липня 2018 року – пропонована авторкою дата введення цього Закону в дію – 1841 грн.), а це 9205 грн., що цілком відповідає ринковим пропозиціям навіть у містах-мільйонниках, які прийняли найбільшу кількість ВПО (не кажучи вже про обласні та районні центри). Використання еталону для розрахунків поняття «прожиткового мінімуму для працездатних осіб» більш відповідає усталеним положенням Податкового кодексу України, який у більшості випадків використовує саме цей показник.

Звісно, наслідки прийняття цього законопроекту мало прогнозовані з урахуванням того факту, що ринок оренди житла у більшій свої частині знаходиться у тіні. Використання цього механізму, пропонованого у формі змін та доповнень до чинного Податкового кодексу України, вимагає легальності та прозорості діяльності фізичних осіб щодо надання житла в оренду, а виходу «із тіні» саме такої категорії громадян держава ставить все нові й нові перепони. Це як прямі, так і непрямі бар’єри до легалізації ринку оренди житла. До непрямих перепон можна віднести податок на нерухомість (понад встановлену норму квадратних метрів), який, однак, перекладається на орендаря (плюсується до вартості оренди житла). До речі, авторам проекту можна порадити розглянути можливість встановлення пільги щодо сплати податку на нерухомість у разі надання такого житла в оренду ВПО у вигляді виключенні відповідних квадратних метрів із загальної сукупності, що володіє особа-власник житла. Це мало б позитивний ефект щодо здешевлення вартості оренди житла для ВПО і реально стимулювало б власників активніше надавати житло в оренду саме цій категорії громадян (звісно, у разі укладання договору та легалізації такої діяльності збоку власника).

До прямої перепони на шляху детінізації ринку оренди житла можна віднести відповідальність за несвоєчасну податкову звітність. Так, відповідно до п. 167.1 ст. 167 Податкового кодексу України відповідний дохід оподатковується за ставкою 18%. Власник житла щоквартально самостійно нараховує та сплачує  податок (часові витрати для власника та небажання займатися питаннями звітності перед податковими органами), однак, при затримці платежу по податку до 30 календарних днів включно штраф складає 10% від суми податкового боргу, більше 30 днів – 20% (п. 127.1 ст. 127 Податкового кодексу України). До того ж, Кодексом України про адміністративні порушення встановлюється відповідальність за несвоєчасне подання податкової декларації або викривлення викладених в ній даних (ст. 164-1) у вигляді штрафу від 3-х до 8-ми неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Враховуючи положення п. 5 підрозділу 1 Перехідних положень Податкового кодексу (щодо встановлення розмірів адміністративних та кримінальних штрафів на рівні 50% прожиткового мінімуму для працездатних осіб у розрахунку на 1 місяць) та ст. 7 Закону України «Про Державний бюджет України» (щодо встановлення прожиткового мінімуму для працездатних осіб) станом на сьогодні відповідний штраф складає від 2643 до 7048 грн. (з 1 липня та 1 грудня ці розміри зазнають змін у бік збільшення у зв’язку із збільшенням прожиткового мінімуму для працездатних осіб). Небажання займатися податковою звітність, страхи щодо можливостей бути покараним за несвоєчасне її подання, а також бажання «заощадити» 18% спонукають власників житла і далі знаходитись у тіні. То ж чому не вивести хоча б частину ринку з тіні за рахунок надання пільг не тільки ВПО, а й власникам житла реалізуючи тим самим соціальну функцію держави – захист вразливих верств населення, зокрема й внутрішньо переміщених осіб?

Розвал системи державного соціального забезпечення лікарів, науковців (особливо молодих науковців, аспірантів тощо), недостатнє фінансування відповідних галузей наводить на думку, що цей експеримент про одночасну пільгу щодо сплати податку й орендарем, й орендодавцем при наймі житла вказаними категоріями осіб мало б певний додатковий ефект як детінізації ринку оренди житла, так і зниження соціальної напруги серед вказаних осіб, хоч часткового зняття невдоволення незадовільним державним бюджетним забезпеченням.