Будівельна діяльність в Польщі та можливості для українського бізнесу

Серед перспективних напрямків бізнесу для іноземців на території Польщі особливе місце займає будівництво. Це зумовлено рядом факторів. З одного боку, Польща залишається країною яка розвивається і розбудовується: продовжують залучатися іноземні інвестиції, з’являються нові амбітні будівельні проекти. З іншого – у сфері будівництва Польща, як і раніше, відчуває брак робочих рук. Місцеві працівники вже довший час не можуть задовольнити існуючих потреб будівництва, що, в свою чергу, змушує бізнес активно залучати трудові ресурси з-закордону, в основному з України. Однак і широке залучення українських працівників повністю не вирішує існуючих проблем. На сьогодні чітко простежується тенденція поступового відтоку іноземних трудових мігрантів з Польщі до інших країн ЄС. Наші співгромадяни, до прикладу, все частіше спрямовують свій погляд у бік Швеції, Бельгії, Німеччини, де розмір оплати праці значно переважає, хоча знайти легальну роботу в рази важче, ніж у Польщі.

Все це створює сприятливі передумови для входження системного українського будівельного бізнесу на польський ринок.

Підприємницьку діяльність у будівельній сфері на території Польщі умовно можна поділити на дві сфери: виконання окремих будівельних робіт у форматі субпідряду (підвиконавство) та самостійна реалізація будівельних проектів.

Перша сфера на сьогодні є найбільш поширеною, оскільки є порівняно нескладною в організаційному плані. Для того щоб займатися виконанням субпідрядних будівельних робіт слід створити підприємство в Польщі з відповідними видами діяльності в установчому договорі, сформувати штат працівників відповідних будівельних спеціальностей, забезпечити проходження працівниками лікарського огляду та інструктажу техніки безпеки, укласти контракт на будівельні роботи та приступити до його виконання. Звісно, якщо працівниками такої компанії будуть громадяни України, то необхідно оформити для них відповідні дозволи на працю в Польщі та право на їх легальне перебування (візи, карти побуту тощо).

Зовсім по-іншому виглядає процес самостійного виконання будівельних проектів в Польщі. Створеній компанії необхідно виконувати обов’язки, що передбачені статусом замовника будівництва чи забудівника. Тут варто відзначити, що польський законодавець не забороняє суб’єктам господарювання одночасно поєднувати ролі замовника і забудівника.

Визначаючи замовника будівництва, в законодавстві використовується термін «інвестор», інколи – «девелопер». Різниця в тому, що девелопер – це той хто будує для потреб інших осіб. Інвестор може будувати як для себе, так і для подальшого продажу.

До основних обов’язків інвестора належить організувати процес будівництва у відповідності до визначених законом вимог.

В польських реаліях інвестор може реалізовувати проект своїми власними силами, або ж скористатись послугами т.з. «заступника інвестора», чи доручити виконання робіт генпідряднику (головному виконавцю).

Заступник інвестора – це особа або компанія, яка безпосередньо виступає представником інвестора, і від його імені займається організацією будівництва. В свою чергу генпідрядник це вже не представник інвестора, а його контрагент, який на підставі договору бере на себе обов’язок виконати в певний строк та за певну плату увесь будівельний проект («під ключ») чи його визначену частину.

Як оптимальніше організувати роботу в процесі реалізації проекту будівництва – це рішення інвестора, що зумовлюється його можливостями і особливостями самого проекту. 

Першочерговим завданням на шляху реалізації будівельного проекту традиційно є набуття прав на відповідну земельну ділянку . 

Право на землю в Польщі може виникати на підставі права власності або права платного користування, що, в свою чергу, виражається у двох формах: « najm » та « dzierzawa ». 

Варто зауважити, що процес набуття права власності на землю в Польщі саме іноземцями характеризується наявністю окремого правового регулювання, що здійснюється на підставі Закону про  набуття нерухомості іноземцями від 24.03.1920 року. 

В розумінні польського законодавця іноземцем в Польщі визнається:

•    фізична особа, яка не має польського громадянства;
•     юридична особа зареєстрована поза межами Польщі;
•     юридична особа, що зареєстрована в Польщі, проте контролюється безпосередньо чи опосередковано іноземними фізичними чи юридичними особами. Контрольованою іноземцями юридичною особою є підприємство, у якому 50% і більше голосів у загальних зборах належать іноземним громадянам чи юридичним особам.

В силу положень вказаного закону, набуття іноземцями права власності на землю передбачає необхідність одержання дозволу, який видається Міністерством внутрішніх справ Польщі. 

Для одержання дозволу необхідно подати внесок до міністерства, в якому викласти інформацію про конкретний об’єкт нерухомості, що планується придбати, обґрунтування необхідності такого придбання. Якщо ділянка набувається для комерційних цілей – у внеску необхідно обґрунтувати як саме вона буде використовуватися в господарській діяльності і як співвідноситься таке використання з діяльністю заявника. 

Важливо розуміти, що одержання дозволу необхідне не лише для безпосереднього придбання земельної ділянки, але і для придбання корпоративних прав суб’єкта господарювання, що є власником землі.

Міністерство внутрішніх справ детально перевіряє майбутню операцію на предмет наявності загроз обороноздатності, національної безпеки чи публічного правопорядку. Водночас, при придбанні землі для комерційних потреб – слід також подати обґрунтування необхідності набуття конкретної ділянки у власність для реалізації того чи іншого проекту.

Після набуття прав на земельну ділянку виникає необхідність одержання низки адміністративних дозволів та рішень щодо початку будівельних робіт, особливостей їх проведення, процесу введення об’єкта в експлуатацію тощо.

1. Рішення про умови забудови і використання території. Для одержання цього документу необхідно звернутися до уповноваженого органу з відповідним поданням, в якому детально описується земельна ділянка, її номер в реєстрі права власності тощо. В залежності від особливостей земельної ділянки, її розташування, рішення про умови забудови і використання території видає війт, бургомістр чи президент міста, а в окремих випадках – орган спеціального будівельного контролю.

2. Наступним кроком є підготовка проекту будівництва, який розробляє та оформлює відповідний сертифікований архітектор. Обсяг і форма проекту є нормативно визначеними. Підготовка проекту здійснюється з урахуванням прийнятого плану забудови території та одержаного рішення про умови забудови і використання території. В подальшому, всі роботи здійснюються виключно у відповідності затвердженого будівельного проекту.

3. Дозвіл на будівництво – це кінцеве рішення, що надає право забудівнику розпочати будівельні роботи. Заяву на одержання такого дозволу можна подавати лише після одержання рішення про умови забудови і використання території, а також після підготовки проекту будівництва. Заява подається до першої інстанції архітектурно-будівельної адміністрації, тобто до відповідного відділу староства чи воєводства за місцем знаходження земельної ділянки. В рішенні про дозвіл на будівництво здійснюється затвердження розробленого проекту будівництва.

Слід зазначити, що дозвіл на будівництво має свій термін дії – два роки. В цей термін забудівнику необхідно приступити до реалізації проекту, тобто розпочати будівельні роботи. Якщо такі роботи не розпочаті, або ж припиненні на строк більший, ніж два роки, дозвіл на будівництво  втрачає свою чинність. В такому випадку, щоб розпочати роботи або їх відновити, слід одержувати новий дозвіл.

Про початок будівельних робіт забудівник зобов’язаний повідомити відповідний орган будівельного контролю не пізніше ніж за сім днів перед початком робіт. До вказаного повідомлення додається заява керівника будови щодо підготовки плану безпеки і охорони здоров’я на будівельному майданчику, а також щодо прийняття на себе відповідальності за ведення будівництва.

Моментом початку будівельних робіт вважається:

• початок геодезичних робіт щодо демаркації меж майбутнього об’єкта нерухомості;
• початок робіт з вирівнювання будівельного майданчика; 
• впорядкування будівельного майданчика та зведення відповідних тимчасових об’єктів;
• виконання приєднання до мереж технічної інфраструктури для будівельних потреб.

При самостійній реалізації будівельних проектів в Польщі будівельній компанії необхідно забезпечити виконання т.з. незалежних технічних функцій у будівництві. Їх виконання пов’язане з необхідністю кваліфіковано самостійно вирішувати архітектурно-технічні, а також технічні та організаційні питання у сфері:

1. проектування, перевірки архітектурно-будівельних проектів та авторського нагляду за реалізацією проекту (здійснює проектант);
2. управління будівництвом в цілому чи окремими будівельними роботами (забезпечує керівник будови або керівник робіт);
3. управління виготовленням окремих будівельних конструкцій – елементів будови, а також технічного контролю та нагляду за їх виготовленням (здійснює керівник будови або керівник робіт);
4. здійснення нагляду інвестора (інспектор нагляду);
5. здійснення технічного контролю за утриманням будівельних майданчиків (керівник будови або керівник робіт).

Вищезгадані незалежні технічні функції у будівництві можуть виконувати виключно особи, що мають відповідну технічну освіту, необхідний практичний стаж, які відповідають виду та рівню складності будівництва. Право особи на виконання незалежних технічних функцій у будівництві підтверджується спеціальним документом – «будівельними повноваженнями», що видається відповідним органом професійного самоврядування. На  цих осіб додатково, за окремі порушення, поширюється професійна відповідальність у будівництві, що є видом дисциплінарної відповідальності. Умовою отримання «будівельних повноважень» є складання іспиту зі знання  процесу будівництва та уміння застосовувати свої технічні знання на практиці. «Будівельні повноваження» видаються в таких спеціальностях як: архітектура, проектування, будівництво, облаштування комунальних мереж (телекомунікаційних, вентиляційних, водопровідних, газових та ін.).

Слід зазначити, що будівельна компанія, яка реалізує той чи інший будівельний проект може працевлаштувати осіб, що мають необхідні «будівельні повноваження» або ж скористатися їх послугами на підставі укладеного  цивільно-правового договору

Таким чином, основними учасниками процесу створення об’єкту нерухомості в Польщі замовник будівництва (інвестор чи девелопер) та забудівник (головний виконавець). Надалі вони залучають фахівців, що мають відповідні «будівельні повноваження», з метою виконання незалежних технічних функцій в будівництві. За певних умов учасниками процесу будівництва також є субпідрядник, який забезпечує організацію роботи працівників та відповідає за виконання тієї чи іншої ділянки роботи.

Кожен із зазначених видів діяльності є цілком відкритим для українського бізнесу. На сьогодні існує чимало прикладів успішної роботи будівельних компаній, що засновані українцями, працюють з українським менеджментом та українськими робітниками. Ключове питання – це спроможність того чи іншого бізнесу працювати в європейських умовах. Польська юрисдикція, в цьому контексті, створює чи не найсприятливіші умови.