Слова из эпиграфа, ставшие впоследствии одним из постулатов теории хаоса, как нельзя точно отображают нынешний уровень правотворчества Кабинета Министров Украины в сфере земельных отношений. Особенно ярким примером того стал утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины Порядок проведения земельных аукционов.
Вместе с тем, на фоне достаточно бурного обсуждения указанного порядка почти незаметно для общественности прошло принятие в тот же день постановления Кабинета Министров Украины № 110 «Об утверждении Порядка продажи в 2008 году государственными органами приватизации земельных участков государственной собственности, на которых размещены объекты, подлежащие приватизации» (далее - Порядок).
Безусловно, это хорошо, что внесение в Земельный кодекс Украины ст. 17-1 предоставляет право решать вопрос о приватизации объектов и земли под ними одному органу власти, причем цена объекта с землей позволит выручить гораздо больше средств, чем за сам объект. Но при изучении Порядка у каждого юриста, полагаю, возникнет легкое чувство дежавю, потому как этот порядок, как и порядок проведения земельных аукционов, были разработаны, по-видимому, одними и теми же людьми. Такой вывод напрашивается исходя из уровня подготовки данного нормативно-правового акта.
Из п. 1 Порядка вроде бы следует то, что он определяет процедуру продажи земельных участков независимо от способа приватизации объектов, расположенных на них, а также групп объектов в соответствии с Законом Украины «О государственной программе приватизации на 2000-2002 г.г.».  Иными словами, Порядком должны быть урегулированы как конкурентные так и неконкурентные способы приватизации. Однако из дальнейшего текста Порядка можно сделать другой вывод – иначе как через аукцион земельный участок приватизировать не получится.
В связи с этим рассмотрим следующую ситуацию -  у предприятия в аренде находится объект государственной собственности группы А, который оно планирует приватизировать. В процессе эксплуатации объекта предприятием по согласованию с арендодателем произведены неотделимые от объекта улучшения, больше чем на 25 % его остаточной стоимости, а значит в соответствии с п. 51 Государственной программы приватизации на 2000-2002 г.г. предприятие имеет право на приватизацию объекта путем выкупа. Естественно, в Фонд государственного имущества Украины предприятием поданы документы для включения объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации путем выкупа. И самое главное, объект включили в этот перечень и даже с указанием на приватизацию вместе с земельным участком. Возникает вопрос: в каком порядке будет соответствующее региональное отделение Фонда государственного имущества Украины проводить продажу данного земельного участка, если объект должен быть приватизирован путем выкупа?
Анализ Порядка и здравый смысл подсказывает, что если уж процедура подготовки объекта к приватизации и подготовка участка проводятся параллельно, а продажа их производится одновременно в форме заключения единого договора, то и способ приватизации объекта и участка под ним должен быть одинаковым. По меньшей мере, странной выглядит ситуация, когда объект мы приватизируем путем выкупа, параллельно участвуя в аукционе на приобретение участка под ним.
В итоге мы в лучшем случае от ФГУ последует ответ об отсутствии процедуры выкупа земельных участков при приватизации расположенных на них объектов путем выкупа с предложением ждать принятия соответствующей процедуры. Однако, как неоднократно указывалось в судебной практике, отсутствие подзаконного нормативно-правового акта не может быть основанием для государственного органа для уклонения от исполнения своих обязанностей и обеспечения права лица, предусмотренного Законом.
Нельзя не отметить, что и предлагаемая Порядком последовательность действий государственных органов по подготовке и проведению аукциона, также имеет ряд существенных недостатков.
В частности, в п.4 Порядка не указан срок, в течение которого орган приватизации будет подавать запрос в органы земельных ресурсов о предоставлении информации об участке, подлежащем приватизации. Аналогично в п. 6, 8 Порядка отсутствуют какие-либо указания на сроки, в течение которых орган земельных ресурсов будет передавать органам приватизации подготовленную документацию на участок после прохождения ею государственной экспертизы. Также отсутствуют сроки проведения аукциона.
При этом не исключены и «сюрпризы» в процессе подготовки технического паспорта на земельный участок, на необходимость наличия которого ссылается Порядок.
Так, в соответствии с п. 2.1 Инструкции об общих требованиях к оформлению технического паспорта земельного участка, выставляемого на земельные торги, утвержденной приказом Госкомзема № 114 от 10.07.02, и п. 2 Положения о техническом паспорте земельного участка, выставляемого на земельные торги, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 648 от 16.05.02, технический паспорт составляется по заказу органа исполнительной власти (!) или органа местного самоуправления. А как мы все помним, Фонд государственного имущества Украины (и его органы на местах) ни в систему органов исполнительной власти, ни тем более в органы местного самоуправления пока что не входит. Более того, указанными нормативными актами не предусмотрены сроки составления технического паспорта земельного участка. Разве это не похоже на очередную лазейку чиновников, чтобы затормозить процесс в собственных интересах?
Из пункта 7 вообще усматривается, что Фонд государственного имущества Украины будет каждый раз проводить тендер между землеустроительными организациями для подготовки документации на каждый участок.
Состав и порядок работы аукционной комиссии также вызывают вопросы. Пункт 18 Порядка предполагает участие в комиссии помимо представителей органов власти и самоуправления еще и каких-то специалистов и экспертов. Что это за лица и по какому признаку они будут привлекаться в комиссию – неясно, как неясно и то, каким образом будет оплачиваться их работа, если предположим, они не являются наемными работниками. Процедура принятия решений комиссией Порядком не предусмотрена.
Самое интересное, что в тексте Порядка, касающейся процедуры подведения итогов аукциона, количество недостатков начинает увеличиваться с каждым пунктом, будто олицетворяя собой вышеуказанный постулат теории хаоса.
Например, пункт 32 не содержит указания, в течение какого периода должен быть подписан протокол о результатах аукциона. А главное, что делать, если хотя бы один из членов комиссии отказывается его подписывать? Каким образом это влияет на действительность протокола и возможность заключения договора с победителем аукциона?
Пунктом 33 Порядка предусмотрено, что победитель аукциона, отказавшийся подписать договор купли-продажи или не явившийся без уважительных причин для его подписания в течение 10 дней после утверждения протокола, лишается права на дальнейшее участие в приобретении объекта аукциона, а уплаченный им регистрационный взнос перечисляется в государственный бюджет. А теперь представим себе, что для подписания договора победитель должен явиться в соответствующее отделение Фонда государственного имущества Украины. Полагаю, излишне объяснять, что в случае, если на аукционе победил «ненужный» человек, то найти работника Фонда, уполномоченного на подписание договора, ему будет весьма проблематично, тем более что ответственности за это никто из работников Фонда точно нести не будет. А главное, возникнет формальное основание проводить аукцион заново.
Пункт 34 Порядка, по нашему мнению, без юмора воспринимать невозможно. Мало того, что вводится имущественная санкция за неявку участника без уважительной причины, если она повлекла срыв аукциона, так еще и указывается, что в случае спора по данному поводу вопрос решается в судебном порядке. В контексте устоявшегося понимания о том, что и где в отечественных реалиях подразумевается под «решением вопроса» с определенной долей юмора хотелось бы напомнить Кабмину, что суды в Украине призваны решать не «вопросы», а споры. Это не говоря уже о том, что понятия «уважительные причины» и «срыв аукциона» являются уж слишком неопределенными понятиями.
Пунктом 35 Порядка предусмотрен перечень случаев, когда объект снимается с аукциона и аукцион прекращается по требованию любого из участников или государственного органа приватизации. Представляется, что применение большинства из них на практике вызовет целую волну конфликтов.
Например, одним из оснований является то, что объект включен в соответствующий перечень объектов, подлежащих приватизации, с нарушением законодательства. Но кто это будет определять, и что будет являться достаточным подтверждением наличия таких нарушений? В виду неопределенности понятий, вдруг члены комиссии посчитают, что для прекращения аукциона достаточно заявления одного из участников о «выявленных ним нарушениях»?!
Существенное нарушение правил объявления и проведения аукциона, предусмотренных Порядком, также является основанием для снятия объекта с аукциона. Поскольку Порядок не указывает, какие нарушения могут считаться существенными, естественно предположить, что такая формулировка является почвой для возможных злоупотреблений, отдавая оценку тому или иному нарушению в руки членов аукционной комиссии.
Кроме того, основанием для снятия объекта с аукциона является непризнание участника покупателем в соответствии с законодательством. Каким образом и кем будет осуществляться данная процедура также непонятно, тем более что действующее законодательство о приватизации вообще не содержит такого правового понятия как «непризнание покупателем».
Комментировать отсутствие в Порядке возможности судебного обжалования решений комиссии, кроме решений об удержании гарантийного взноса в доход государства за неявку участника без уважительной причины, полагаю излишне.
Что же мы имеем в итоге? Официально за текущий год ни один из объектов не приватизирован с землей. Представляется логичным, что приватизацию объектов недвижимости при существующем Порядке если и получится провести, то скорее всего без земли под ними. И при этом, благодаря существующему Порядку заинтересованный субъект хозяйствования попадает в полную зависимость от степени активности работы государственных органов и благосклонной воли чиновников. В такой ситуации предлагаемая аукционная форма приватизации является всего лишь ширмой для того, чтобы органы приватизации передали объекты с землей только «нужным» людям.
К сожалению, в сложившихся условиях для предпринимателей, решившихся приватизировать объекты малой приватизации, остается два варианта: либо бесконечно долго ждать, когда Кабинет Министров Украины сам исправит указанные недостатки, либо обращаться в административный суд с исками к Фонду государственного имущества Украины о понуждении провести приватизацию объектов путем выкупа без земельных участков.
Какой из этих способов окажется эффективнее, весьма трудно предположить. Только кажется мне, что наличие описанных недостатков Порядка не является простой ошибкой, ведь та же теория хаоса указывает, что любой наблюдаемый хаос – это не беспорядок, а «другая форма порядка». И если прав сатирик М. Задорнов, когда говорит: «Мы – это один народ, а наше правительство – это другой народ», то Порядок в его нынешней редакции выгоден точно не субъектам хозяйствования...