С нескрываемым волнением мы ознакомились с опубликованным Порядком проведения в 2008 году земельных аукционов, утвержденным Постановлением КМУ от 17.04.2008 года № 394. За такое решение проголосовало 9 министров, 8 министров от голосования воздержались.
Напомню, 7 апреля Президент Украины указом № 309 остановил действие Порядка проведения земельных аукционов, утвержденного постановлением Кабинета Министров N90 от 22 февраля 2008 года.
Не смотря на не прекращающееся открытое противостояние между Президентом и Премьер-министром, субъекты земельных отношений в условиях замершего рынка земли ждали хоть какого-то продвижения в вопросе открытия доступа к свободным от застройки объектам недвижимости. Ждали и очевидно зря, потому что текст постановления опять не вселяет оптимизма, а самое главное не предоставляет возможности приступить к практической реализации «антикоррупционной» схемы на рынке земли.
Неопределенность и непрактичность порядка усматриваются уже из самого названия документа. Кабмин урегулировал вопросы земельных аукционов только на 2008 год… Как всегда, правила игры будут менять по ходу игры, что характерно для нашего правительства.
Обращаем внимание, что одновременно с принятием Порядка Министерству юстиции поручено подготовить законопроект, прямо предусматривающий право Кабмина регулировать отношения проведения земельных торгов (в отличие от действующей на момент принятия Порядка редакции ст. 137 ЗК Украины, которая устанавливает, что земельные торги проводятся в порядке, установленном законом!). Это поручение как нельзя кстати: порядок уже издан, а права на его издание у Кабмина еще нет! И это при том, что в силу ст. 14 Основного Закона право собственности на землю приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с Законом. Но ведь это такие ничего не значащие в общем контексте борьбы за «светлое будущее» мелочи!
Но Закон и Конституцию в правительстве каждый по-прежнему читает по-своему. Отмечу, что при рассмотрении вопроса о принятии новой редакции Порядка Министр юстиции указывал на невозможность его утверждения на сегодняшний день постановлением КМУ и настаивал на внесение неотложного законопроекта в парламент. Но увы, один в поле не воин…
По личному убеждению Премьера, законами порядки утверждаться не должны. Как бы в оправдание своих весьма спорных действий, от Юлии Тимошенко прозвучало заявление о том, что Порядок принят на основе предыдущего, однако с учетом всех замечаний, высказанных Секретариатом Президента, и призван окончательно решить вопросы коррупции в сфере земельных отношений.  
Насколько же Кабмин осознал свои ошибки и реально постарался создать долгообещанные честные конкурентные правила на рынке земли?
Проведя сравнительный анализ предыдущей и нынешней редакции Порядка, следует отметить определенное продвижение вперед в виде устранения некоторых положений, уж слишком явно противоречащих законам и Конституции Украины. В тоже время, не смотря на определенную «шлифовку» текста, изменилась в большей мере форма, чем суть предложенных в предыдущем Порядке правовых позиций.
Одним из «технических» преимуществ является тот факт, что в Порядке устранен такой субъект отношений как заказчик, функции и роль которого ранее сложно было отличить от организатора.
Вместе с тем, по-прежнему, техника составления нормативно-правового акта оставляет желать лучшего. В частности, разработчики Порядка видимо так спешили, что упустили из виду такую несущественную деталь - на аукционе реализуется не только земельные участки, но и право на получение земельного участка в аренду. Бросается в глаза применяемая терминология: «аукцион» определен как «форма проведения земельных торгов, по которой объект торгов продается участнику, который предложил за него большую цену», а согласно п. 3 Порядка объектом торгов является земельный участок; «лот» также определяется как земельный участок (т.е. ни слова о таком виде лота как право на заключение договора аренды участка!). Очевидно, что конструкция «продажа участка в аренду» режет слух, особенно юристам.
Далее установлено, что экспертная денежная оценка лота проводится в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением КМУ от 11.10.2002 года № 1531. Очевидно, что с целью получения земли в аренду, участник аукциона покупает не земельный участок, а «право на аренду земельного участка». Понятно, что при проведении аукциона речь идет о единоразовом платеже, который уплачивается именно за приобретение права на аренду. Однако, на момент принятия порядка Методика КМУ, а также изданный в ее исполнение Приказ Госкомзема от 09.01.03. № 2 «Об утверждении порядка экспертной денежной оценки земельных участков» касаются вопросов определения именно стоимости самого земельного участка, но не стоимости права аренды земельного участка. Именно, поэтому в самом Порядке Госкомзему поручено предоставить Кабмину предложения по внесению изменений в Методику. Вызывает в очередной раз удивление такая спешка Кабмина принять Порядок при отсутствии даже предложений по изменению нормативных актов, которые определяют саму возможность его применения.
Как и в прежней редакции, в очевидное противоречие вступают нормы п. 18 и 32 Порядка. Так, согласно п. 18 торги начинаются, если хотя бы один участник готов купить лот по стартовой цене. Следуя дальнейшим положениям данного пункта, мне представляется, что если после начала торгов единственный желающий купить лот подтвердит свои намерения, а больше желающих не окажется, лицитатор не имеет права повышать шаг аукциона и должен продать участок по стартовой цене такому единственному желающему! В то же время, п. 32 устанавливает, что аукцион считается таким, что не состоялся, в случае если не один из участников не предложил цену выше стартовой!   
К сожалению, не смотря на прозвучавшую критику, Кабмин также не ответил на столь важный вопрос о том, что делать в случае, если на земельный участок есть только один претендент. В случае, когда в аукционе принимает участие только один участник, такой аукцион признается не состоявшимся (а других вариантов, кроме приобретения участка на аукционе на сегодняшний день не существует). Если в г. Киеве такую ситуацию довольно сложно предположить, то в других городах, а тем более в небольшом поселке не всегда местный предприниматель, желающий открыть, например, свое кафе сможет найти себе конкурентов… Более того, смею предположить, что подготовка и проведение земельного аукциона в райцентре может оказаться дороже, чем сумма, вырученная от продажи земельного участка. Конечно, на практике проблема наличия необходимого количества участников разрешима, правда придется потратиться дополнительно на услуги подставной компании. Но ведь нам говорят о честных и кристально прозрачных правилах!
В Порядке отсутствуют прежние абсурдные положения, связанные с обжалованием действий исполнителя самому же исполнителю, а также пресекательный 10 дневный срок для обжалования принятого по результатам рассмотрения жалобы решения в суд. Однако, как и ранее порядок исчисления срока для возникновения права подачи жалобы все еще остается загадкой – с точки зрения применения нормы права юридическая конструкция «10 дневный срок после проведения аукциона и возникновения оснований для подачи жалобы» вызывает очень много вопросов. А положение о том, что подача жалобы после проведения аукциона приостанавливает процедуру аукциона на срок не более 10 календарных дней по-прежнему вызывает недоумение. Если аукцион завершен, что тогда приостанавливать? Недоумение вызывает положение о том, что в случае удовлетворения жалобы в решении организатора указываются «меры, которые будут применяться для урегулирования конфликта». Интересно, какие еще меры урегулирования кроме отмены результатов аукциона и организации повторных торгов может предложить местный совет участнику, оспаривающему порядок или результаты проведения аукциона?
Взамен ранее существовавшей процедуре обжалования действий исполнителя ему же самому, установлено, что теперь жалобу на действия исполнителя следует подавать организатору аукциона. Однако, далеко не всегда организатор аукциона будет выступать независимым субъектом, который во всех случаях прямо заинтересован в прозрачности проведения торгов. Поэтому, с высокой вероятностью могу предположить, что подача жалобы организатору – лишь пустая трата времени.
Нельзя также не отметить, что в Порядке лишь фрагментарно присутствуют нормы об обязанностях исполнителя, а также напрочь отсутствуют нормы об ответственности данного субъекта за нарушение своих обязательств по его проведению. К примеру, отсутствует обязанность уведомлять участников об изменении места и времени проведения аукциона, а неуведомление всех участников о таком изменении Порядок прямо не предусматривает в качестве основания для аннулирования результатов аукциона. Кто-то может возразить, что такое развитие событий вряд ли возможно, поскольку уж слишком явно незаконно будет выглядеть такое поведение и суд найдет возможность защитить пострадавших участников. Тогда вспомним одно из золотых правил многочисленных рейдерских атак: «разрешено все, что не запрещено законодательством»… В помощь станет также норма Конституции, согласно которой никто не обязан совершать то, что не предусмотрено законодательством (например, исполнитель не обязан согласно Порядку уведомлять всех участников определенным образом и в определенные сроки об изменении места проведения аукциона).  А установленная п. 38 Порядка возможность признания процедуры торгов недействительной в случае выявления организатором дискриминации участников или другого нарушения их прав является слишком субъективным понятием, и более того, Порядок устанавливает «право», но не «обязанность» для организатора признать результаты процедуры недействительными. Мы прекрасно знаем, что отсутствие четких оснований для признания недействительными результатов торгов – самый удобный механизм для злоупотреблений.  А ведь Кабмин заявил, что Порядок настолько хорош, что несомненно в корне исправит ситуацию с коррупцией в земельных отношениях!
И, наконец, в духе лучших традиций нашего правительства выглядит установленный в новом Порядке размер оплаты услуг исполнителя. Согласно п. 42 Порядка организатор может в соответствии с договором оплачивать ему вознаграждение в размере до 5% стоимости лота, но не более 500 необлагаемых минимумов доходов граждан. Для сравнения, согласно расчетов экспертов, подготовка и проведение земельного аукциона стоит около 100-200 тыс. гривен. Если в некоторых регионах максимальная сумма вознаграждения в размере 8 500 гривен для профессионального (лицензированного!) исполнителя, прошедшего специальное обучение и осуществляющего трудоемкую и затратную по времени процедуру подготовки, проведения и оформления результатов торгов, еще как-то может заинтересовать, то для крупных городов «привлечение исполнителя на конкурентных основах» выглядит весьма сомнительно. Вероятно, заинтересованность исполнителя будут побуждать иные факторы, которые возможно будут связаны с отсутствием какой-либо конкуренции… В связи с данным предположением, замечу, что ни одним нормативным актом не предусмотрена конкурсная процедура определения исполнителя земельного аукциона. При отсутствии лицензионных условий данного вида хозяйственной деятельности, а также, учитывая то обстоятельство, что выдачу лицензий подобным субъектам хозяйствования осуществляют органы подконтрольные Кабинету Министров, основная угроза на рынке земли – «непрозрачность» - вообще оказывается неустранимой. В контексте страшной тайны о «земельной мафии», мешающей Кабмину принимать законные постановления, направленные на установление прозрачных, конституционных правил игры на рынке земли, ясно одно, что в существующих нормативных реалиях, выдав лицензии «нужным» и «близким» к себе людям Кабмин весь процесс продажи и предоставления земель в аренду на территории Украины возьмет под свой неусыпный контроль!? За что боролись….
Не смотря на указание сроков возврата гарантийных взносов, какая-либо ответственность для организатора за нарушение таких сроков отсутствует. Могу предположить, что в случае реального проведения земельных аукционов вопросы возврата гарантийных платежей (а сумма то приличная – от 5-10 % стартовой цены лота) могут стать очень острыми. Отечественные предприниматели очень хорошо знают насколько сложно что-либо забрать у государства обратно, даже при наличии соответствующего судебного решения. Не смотря на трибунные заявления об ответственности государства за свою деятельность, ничего так и не изменилось: государство, возлагая бесконечное количество обязанностей и видов ответственности на субъектов регулирования, забывает как на равного другим субъектам имущественных отношений такую ответственность возлагать и на себя.      
Это лишь небольшой круг проблем, которые очевидны еще на момент принятия исследуемого нормативного акта. Сколько еще не разрешенных вопросов может возникнуть уже в процессе проведения земельных аукционов покажет практика. А до практики еще далеко….
В связи со сложившейся ситуацией, заявления о том, что земельные аукционы не будут проводиться до окончательного урегулирования вопроса парламентом уже прозвучали со стороны Киевской горадминистрации. По мнению столичных чиновников, в такой политической обстановке и однозначно неконституционной правовой ситуации проводить земельные торги до окончательного урегулирования вопроса было бы обманом по отношению к предпринимателям.
А пока Президент и Премьер враждуют, «весь мир пускай подождет», в т.ч. и так разрекламированное в массах ЕВРО 2012, проведение которого уже сейчас требует для застройщиков и инвесторов скорейшего разрешения вопроса приобретения прав на земельные участки.