В судебной практике споры соседей по поводу границ земельного участка встречаются достаточно часто. Суды неохотно разрешают такие споры, а результат – судебное решение саму проблему не решает, а наоборот ее создает. Указанное, как правило, связано с несовершенством земельного законодательства, произволом органов местной власти, а также рядом иных причин, таких как неэффективная работа земельных органов.
Как известно, в соответствии со статьей 116 Земельного кодекса Украины, граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной либо коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, или государственных органов приватизации, либо центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов в пределах их полномочий. Приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставление их в пользование. Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан осуществляется в случаях: а) приватизации земельных участков, которые находятся в пользовании граждан; б) получении земельных участков в результате приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций; в) получении земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации, определенных этим Кодексом.  Передача земельных участков бесплатно в собственность граждан в пределах норм, определенных этим Кодексом, осуществляется единожды каждому виду использования.
Статьей 121 Земельного кодекса Украины определено, что граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 гектаров, в поселках - не более 0,15 гектаров, в городах - не более 0,10 гектаров.
Согласно статье 125 Земельного кодекса Украины, право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его владельцем или пользователем документа, который удостоверяет право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации.
Однако бывает так, что споры между гражданами по поводу границ земельного участка, а также по поводу пользования смежными земельными участками возникают до приватизации земельных участков в процессе изготовления землеустроительной документации, до получения правоустанавливающих документов на землю. Споры, чаще всего, связаны с тем, что граждане не придерживаются правил добрососедства, уничтожают ранее установленные межевые знаки, самовольно возводят строения на чужих участках.
В соответствии со статьей 158 Земельного кодекса Украины, земельные споры решаются судами, органами местного самоуправления и органами исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов. Органы местного самоуправления решают земельные споры в пределах населенных пунктов относительно границ земельных участков, которые находятся в собственности и пользовании граждан, и соблюдения гражданами правил добрососедства.
Пленумом Верховного Суда Украины от 16 апреля 2004 года за N 7 было утверждено Постановление «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел». Пункт 4 указанного постановления предуписал судам в соответствии ст. 158 ЗК суды рассматривать дела по искам о границах земельных участков, которые находятся в собственности или пользовании граждан-заявителей, которые не соглашаются с решением органа местного самоуправления или органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов. Отмеченные споры подлежат рассмотрению местными судами независимо от того, рассматривались они предварительно органом местного самоуправления или органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или нет. Решение этих органов относительно такого спора не может быть основанием для отказа в принятии заявления или для закрытия производства по делу.
В соответствии с пунктом 7 Постановления, судам указано на то, что подведомственные им споры, связанные с земельными отношениями, рассматриваются в исковом производстве. По заявлению стороны, которая не соглашается с решением органа местного самоуправления или органа исполнительной власти относительно земельного спора, суд проверяет правильность этого решения и решает спор по существу.
Различные судебные органы по-разному понимают, что означает фразу «разрешение спора по существу». Означает ли это, пересмотр решения органа исполнительной власти или местного самоуправления и вынесения своего решения по этому поводу или лишь проверка такого решения на соответствие действующему законодательству, и соответственно оставление его в силе или отмена? Ни законодательство, ни Пленум Верховного суда Украины, ответов не дает, что влечет за собой своеобразное  применение судами земельного законодательства.
С указанной проблемой юристы нашей компании столкнулись на практике. Физическому лицу (гражданин К) на праве собственности принадлежит жилой дом. Для обслуживания жилого дома и приусадебного участка К. был выделен земельный участок, выдан государственный акт о праве частной собственности на землю. По необъяснимым причинам при подготовке землеустроительной документации, предшествующей выдаче государственного акта, была допущена ошибка относительно фиксации места расположения дома относительно границ земельного участка. При вынесении границ земельного участка в натуре на местности оказалось, что одна из меж проходила прямо через середину жилого дома. В судебном порядке такой акт был признан недействительным. Иное физическое лицо (гражданин Б) – владелец соседнего дома, который также не обладает государственным актом о праве собственности на землю, возвел в непосредственной близости от дома гражданина К (менее 1 метра) хозяйственный постройки – сараи, уборную, летнюю кухню, навесы, подвал ,выгребную яму. Разрешение на возведение указанных хозяйственных построек гражданин Б не получал, при их строительстве, строительных норм не придерживался, более того возвел такие постройки на земельном участке, который возможно ему не принадлежит  поскольку правоустанавливающих документов на землю у него нет. Вследствие эксплуатации незаконных построек стена дома гражданина К сыреет и разрушается.
С целью установления границ смежных земельных участков и получения государственного акта на землю, гражданин К еще в 2002 году обратился в соответствующие земельные органы и органы местной власти. При этом указанные органы, признавая свою ошибку при составлении землеустроительной документации тем не менее отказывались принимать какое-либо решение по существу дела, выдавать новые правоустанавливающие документы ссылаясь на наличие не разрешимых противоречий относительно меж земельных участков между домовладельцами К и Б.  Только в 2006 году на основании решения суда, местный совет решился на установление границ между домовладениями и принял по этому поводу решение.  
Пунктом 3.25 Государственных строительных норм 360-92, закреплено, что, для ухода за зданиями и для осуществления их текущего ремонта, расстояние к границе соседнего участка от наиболее выступающей конструкции стены нужно принимать не меньше 1,0 м. При этом должно быть обеспечено устройство необходимых инженерно-технических мер, которые будут предотвращать стекание атмосферных осадков с крыш и карнизов зданий на территорию смежных участков. Не взирая на указанную норму, местным советом было вынесено решение, в соответствии с которым между смежными земельными участками была установлена граница, проходившая на расстоянии 30 сантиметров от жилого дома гражданина К. Такое решение совет мотивировал тем, что межа прошла ровно посередине между домом гражданина К и незаконным постройками гражданина Б. Указанное решение было обжаловано в суд, при этом гражданин К просил отменить незаконное решение и постановить судебное, которым установить границы между смежными участками в соответствии с действующим законодательством. Суд, в свою очередь, решение местных органов власти незаконным признал, отменил, но границы не установил, так как, по мнению суда, установление границ между участками относится к исключительной компетенции органов местной власти, в связи с чем, судебным решением на местный совет было возложено обязательство установить границы смежных участков. Выполняя решение суда, местный совет установил границы земельного участка – идентично предыдущему незаконному и отмененному решению. Не сложно предположить дальнейшую судьбу указанного решения, оно снова было отменено как незаконное и на местный совет снова было возложено обязательство установить границы, которые снова были установлены незаконно. Изложенные выводы в решении суда о том, что суд самостоятельно не может устанавливать границы между участками оспаривались в вышестоящие инстанции, однако решение суда было оставлено в силе. Гражданин К , несмотря на положительные решения судов остается со своим незащищенным правом, без правоустанавливающих документов на землю, с разрушающимся домом, который не в состоянии обслуживать из-за невозможности к нему подойти (все таки 30 см расстояние для обслуживания дома весьма скудное).
Таким образом, огромное количество времени средств, потраченное гражданином К не привело ни к какому результату, поскольку вследствие отсутствия четкого механизма защиты гражданами своих прав на землю, суды могут себе позволить не брать на себя ответственность за принятие решений об установлении границ земельных участков, а местные органы власти могут безнаказанно бесконечно принимать незаконные решения. О том, что за неисполнение судебного решения коллегиальный орган  ответственности не несет гражданин К тоже знает не понаслышке. Апелляционным судом при рассмотрении административного спора было отказано в удовлетворении исковых требований о возмещении морального ущерба, причиненного вследствие незаконного бездействия местного совета, уклонявшегося от разрешения земельного спора между К и Б более чем 5 лет. Мотив такого решения суд объяснил очень просто: нельзя сказать, что они совсем ничего не делали, а раз так значит не их вина, что 5 лет им  не хватило что бы исполнить свои непосредственные функции. И это при действующей редакции статьи 1173 ГК Украины, которая говорит об ответственности органов местного самоуправления за свои незаконные действия, решения и бездействия без вины.
По нашему мнению, и в настоящий момент существуют все законные основания для рассмотрения судом дела «по существу», а именно установления границ между смежными участками гражданина К и гражданина Б. Такие полномочия предоставлены суду и ст. 158 Земельного кодекса Украины и п. 4 постановления Пленума. Однако для исключения ситуаций, при которых судебные органы отказываются принимать соответствующие решения, в действующее земельное законодательство должны быть внесены изменения – полномочия судов в сфере земельных правоотношений должны быть детализированы и конкретизированы.
За время судебных процессов и принятия местным советом незаконных решений, стена жилого дома гражданина К разрушается от влаги. Это происходит потому, что в непосредственной близости от дома расположены незаконные постройки гражданина Б, эксплуатация которых вне санитарных, строительных и иных норм, приносит материальный ущерб гражданину К, его собственности. Попытки в судебном порядке защитить право собственности, путем возложения на обязательства снести незаконные постройки не увенчались успехом. Судом было отказано в удовлетворении иска, поскольку по мнению суда, до установления границ между земельными участками данный спор разрешить невозможно. Не смотря на то, что такие выводы нарушают ст. 41 Конституции Украины, положения о собственности гражданского кодекса Украины, при обжаловании решения в вышестоящие суды, оно отменено не было. Невероятно, но факт!
Из указанной  парадоксальной ситуации можно сделать только один вывод, система защиты прав собственности в Украине далека от совершенства. Практика разрешения земельных споров и существующие механизмы защиты нарушенных прав не восстанавливают прав и законных интересов граждан. Отсутствие эффективных механизмов защиты приводит к хаосу. А нам нужен порядок!