Набирает оборотов судебная практика по делам по искам собственников квартир в многоквартирных домах, а также Объединений совладельцев многоквартирных домов  (далее - ОСМД) о защите прав этих субъектов на вспомогательные помещения многоквартирных домов (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. д.)

В период «дикой» приватизации коммунального имущества именно подвалы, цокольные помещения, кладовки, мансарды и чердаки многоквартирных домов стали с легкой руки местных советов (представителей территориальной громады) объектами сначала коммунальной собственности, затем объектами аренды, а в последствии удачно перекочевали в частные руки. При этом, никто особо не обращал внимание на то, что согласно части 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» именно владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства.

Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т. д.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат. Гром грянул после принятия 02.03.2004 года Конституционным судом Украины решения № 4-рп/2004, которым всем местным советам на беду нам, жителям многоквартирных домов, было разъяснено, что оказывается не территориальная громада, а мы все, живущие в многоэтажках, являемся сособственниками этих подвалов, колясочных и иных помещений по сути своей являющихся «вспомогательными».  

Указанное решение Конституционного суда, защитив права жильцов и отметив, что для возникновения этого права собственности жильцы многоквартирных домов не обязаны объединятся в Объединения совладельцев или совершать иные юридически значимые действия, тем не менее, породило целый ряд вопросов, не нашедших адекватных ответов ни в действующем законодательстве ни в судебной практике.

Во-первых, что такое вспомогательные помещения? Определение термина «вспомогательные помещения» предоставлено в статье 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». К ним относятся помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусоропроводы, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения). Также в указанной статье закон дает определение общего имущества - это часть вспомогательных помещений жилищного комплекса, которые могут использоваться согласно с их назначением на условиях, определенных в уставе объединения (кладовки, гаражи, в том числе подземные, мастерские и тому подобное). С учетом того, что единственным критерием отнесения помещения к категории вспомогательных закон указывает участие помещения в обеспечении эксплуатации жилого дома и бытового обслуживания населения,  соответственно суды при наличии спора сталкиваются с необходимостью в каждом конкретном случае давать этому обстоятельству соответствующую правовую оценку.

На практике мы сталкивались со следующими логическими цепочками. Подвальное помещение находится в жилом доме, через подвальное помещение проходят общедомовые стояки системы отопления, канализации и водоснабжения. По мнению суда это является достаточным для того, что бы отнести этот подвал к категории вспомогательных помещений. В другом случае, в подвале жилого дома, где отсутствовали общедомовые стояки коммуникаций, и любое другое сантехническое оборудование, заинтересованные  жильцы разместили приборы слежения за колебаниями грунта и целостностью строения. Необходимость такого использования подвала была вызвана якобы имевшейся угрозой разрушения несущих конструкций  многоквартирного дома в связи с его ветхостью и ведущимся рядом интенсивным строительством. Суд посчитал это достаточным основанием для отнесения подвального помещения к категории вспомогательных.

Следствием признания помещений вспомогательными в указанных случаях были признания недействительными договоров купли-продажи этих помещений, заключенных по инициативе местных советов. Понятно, что убытки покупателей таких помещений значительно превышают суммы, указанные в договоре купли-продажи. В связи с этим покупатели таких помещений предлагают различные юридические конструкции, которые, по их мнению, позволят избежать негативных последствий, связанных с признанием недействительными договоров купли-продажи.  Так в городе Донецке, ОСМД «Н» обратилось с иском к физическому лицу П. и Управлению коммунальных ресурсов о признании договора купли – продажи подвального помещения недействительным и выселении. Предметом оспариваемого договора было подвальное помещение, площадью 125,4 кв.м. По мнению ОСМД «Н» помещение является вспомогательным, предназначенным для обеспечения эксплуатации дома – по нему проходят трубы  коммуникации жилого дома. Однако трубы и коммуникации проходят не по всей площади помещения, а только по незначительной его части, а основная часть помещения является свободной от этих труб. Ответчик – покупатель помещения, считает, что нельзя считать вспомогательным помещением весь подвал, поскольку он не весь используется и необходим для обеспечения эксплуатации дома. В процессе судебного рассмотрения ответчик настаивал на проведении экспертизы с целью установления возможности перепланировки подвального помещения и выделения в отдельное помещение с самостоятельным входом площади, необходимой и достаточной для обеспечения эксплуатации дома – труб и коммуникаций, в отдельное помещение. На наш взгляд, такая позиция заслуживает серьезной правовой оценки и может быть адаптирована судом с учетом принципов разумности и справедливости. В другом случае стороны спорили относится ли к категории вспомогательных, а следовательно, является ли собственностью жильцов многоквартирного дома помещения, расположенные в цокольном этаже многоэтажного дома. По мнению истцов – ОСМД, помещение являлось собственностью жильцов, поскольку в соответствии с проектом застройки, Актом о вводе жилого дома в эксплуатацию и решением местного совета об утверждении указанного акта, на цокольном этаже находились мастерские для нужд жильцов. В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» такие помещения являются вспомогательным. Ответчики -  городской совет и Управление коммунального хозяйства городского совета настаивали на том, что оспариваемое помещение не является вспомогательным, поскольку согласно техническим документам БТИ встроенное помещение не обозначено как «мастерские для нужд жильцов», жильцами как мастерские никогда не использовалось, а в технической документации на жилой дом содержится лишь перечень комнат встроенного помещения на цокольном этаже, без указания его целевого назначения. К сожалению, хозяйственный суд, в чьей компетенции было разрешение указанного спора, уклонился от дачи правовой оценки сложившейся ситуации, отказав  в удовлетворении иска по формальным основаниям. Однако следует отметить, что и в вышеописанной ситуации причиной спора является неточность формулировок действующего закона.

Во-вторых, каков механизм реализации собственниками квартир в многоквартирных домах, права собственности на вспомогательные помещения? Возможен ли гражданский оборот вспомогательных помещений?

Гражданский кодекс Украины установил следующие формы собственности: собственность народа Украины, частная собственность, государственная собственность, коммунальная собственность. Есть еще такой институт как право совместной собственности. Право совместной собственности (а имущество, находящееся в собственности двух и более лиц (сособственников) принадлежит им на праве совместной собственности) может быть как общим совместным, так и общим долевым. При этом в соответствии с частью 4 статьи 356 Гражданского кодекса Украины совместная собственность признается долевой, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество. Исходя из логики законодателя, при отсутствии специальных указаний в законе все собственники и наниматели квартир многоквартирного дома являются в равных долях собственниками вспомогательных помещений (ч. 1 ст.  357 ГК Украины). Таким образом, доля каждого собственника или нанимателя квартиры в совместном имуществе исчисляется не пропорционально размеру занимаемой площади квартиры (и соответственно уплачиваемому размеру квартплаты – платы за содержание дома и придомовой территории), а пропорционально количеству сособственников. Тот факт, что граждане, в чьей собственности находится квартиры большей площади, и соответственно уплачивающие большую сумму квартплаты, имеют такую же долю в общем имуществе, как и те, чья площадь и соответственно квартплата минимальны,  напрямую противоречит  статье 360 Гражданского кодекса Украины, предусматривающей, что расходы на содержание общей долевой собственности должны быть прямо пропорциональны доле в общей собственности.

Сразу отмечу, что не увенчались успехом попытки представить себе ситуацию, при которой гражданин - собственник квартиры в многоквартирном жилом доме, попытался бы реализовать другие правомочия участника общей долевой собственности. Хотя бы взять ситуацию, предусмотренную статьей 364 ГК Украины – выдел доли в общей долевой собственности в натуре (или выплата компенсации, при невозможности выделения такой доли) – можно представить – едва ли! Или еще, к примеру, предусмотренное статьей 366 ГК Украины обращение взыскания на долю в общей долевой собственности по долгам сособственника при недостаточности его личного имущества для удовлетворения претензий кредиторов. Может быть такое? По закону – да, на практике – большой вопрос!

То есть даже трудно представить правовые последствия того, что вспомогательные помещения в результате реализации предусмотренных законом способов могут выйти (полностью или частично) из собственности жильцов дома. Но если принять за истину один из первых посылов наших рассуждений о том, что вспомогательные помещения находятся в общей долевой собственности собственников и нанимателей квартир многоквартирного жилого дома (именно текст решения Конституционного суд Украины наталкивает нас именно на эту мысль), такой вариант развития ситуации действующим законодательством не исключен! (Автор статьи в свою очередь придерживается позиции о том, что правовой режим у вспомогательных помещений такой же, как и у составляющих частей вещи (статья 187 ГК Украины), и что самостоятельным объектом прав и уж тем более общей долевой собственностью данное имущество не является).

Сразу оговорюсь, рассуждая на тему возможности реализации всех правомочий собственников, гарантированных Конституцией, в отношении вспомогательных помещений мы наткнулись еще на один неразрешенный законодателем вопрос. По-идее вспомогательные помещения – объекты недвижимого имущества, пусть и не самостоятельные (хотя при определенных обстоятельствах это весьма неоднозначное утверждение). В соответствии со статьей 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» все вещные права на недвижимое имущество в Украине (а право собственности является вещным правом) подлежат обязательной государственной регистрации. Более того, этот же закон требует проводить регистрацию вещных прав на недвижимое имущество перед проведением каких-либо сделок в отношении данного имущества, а также регистрации так называемых ограничений прав на недвижимое имущество. Право собственности на недвижимое имущество по общему правилу должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Таких документов в отношении имущества, которое является общим для жильцов, последние, как правило, не имеют и перспектива их выдачи весьма туманна. За кем следует регистрировать право собственности на вспомогательные помещения - за всеми жильцами с указанием их данных в реестре или за ОСМД (если такой ими создан) законодатель не уточнял. Хотя судебная практика уже и на эту тему имеет прецеденты: Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 23.02.2005 года № 19/107-04-3437 оставлены без изменений Решение Хозяйственного суда Одесской области от 14 июня 2004 года и Постановление Одесского апелляционного хозяйственного суда от 1 сентября 2004 року по делу № 19/107-04-3437, которыми удовлетворен иск объединения совладельцев квартир дома № * по улице Бунина «Р» к представительству по управлению коммунальной собственностью Одесского городского совета и Управления здравоохранения исполнительного комитета Одесского городского совета о признании права собственности и обязательства не чинить препятствия в пользовании вспомогательными помещениями. Таким образом, Постановление Высшего хозяйственного суда Украины отразило мнение судебной коллегии о том, что ОСМД, как специальный субъект, созданный совладельцами квартир для защиты их прав и интересов как собственников, может быть признан собственником вспомогательных помещений.

Вопрос о регистрации прав мы подняли не случайно. Ведь речь идет не только о возможности распоряжаться таким имуществом по решению сособственников: сдавать в аренду, продавать и т.д., но и о возможности доказать свои права на данное имущество и отстоять их в суде. То есть при отсутствии правоустанавливающего документа в отношении имущества, собственникам всякий раз при нарушении их прав необходимо будет доказывать, что спорные объекты относятся к категории таких, которые являются вспомогательными и, как следствие, могут находиться только в собственности жильцов многоквартирного жилого дома.

Отсутствие механизмов закрепления права собственности на вспомогательные помещения за жильцами домов, а также отсутствие четких критериев отнесение того или иного помещения дома к категории вспомогательных является серьезнейшей правовой проблемой, породившей многочисленные судебные споры. И решать эту проблему необходимо на законодательном уровне, а не путем толкования норм действующих законов судьями Конституционного суда.