27.02.2008 года Кабинетом Министров Украины был утвержден Порядок проведения аукционов (далее – Порядок). Данный Порядок был разработан вследствие принятия Верховной Радой Украины Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год». Этим законом о бюджете и не только, по старой доброй традиции, была внесена сумятица в знакомые всем правила получения прав на земельные участки. В соответствии с «новым виденьем» прозрачности на рынке земли были пересмотрены, в том числе, статьи 124, 127 Земельного кодекса Украины  и ст. 16 Закона Украины «Об аренде земли».  По новым правилам приобретение права аренды, а также продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности под застройку осуществлятся исключительно на аукционах, кроме земельных участков, на которых размещены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, в которых нет акций (долей, паев), принадлежащих государству. Закон Украины «Об аренде земли» предусмотрел, что правила проведения аукционов на право аренды земельных участков должны быть установлены законодательством, оставив за кадром вопрос о том кто же компетентен утвердить эти нормы законодательства, регулирующие столь животрепещущий вопрос?

В реформаторском стиле, а также, игнорируя то обстоятельство, что в соответствии с пунктом 5 статьи 137 Земельного кодекса Украины правила проведения земельных торгов (аукционов по продаже земельных участков) вообще-то должны утверждаться ничем иным, а законом, Кабинет Министров Украины предложил воплотить в жизнь свой порядок проведения земельных аукционов, касающийся как аукционов по продаже земельных участков, так и аукционов по продаже права на аренду земли.

Безусловно, в отсутствие утвержденного Порядка, проведение аукционов было делом проблематичным. Нам известно, что жесткая рука Премьер-министра Украины, дотянувшаяся до документов органов местного самоуправления посредством прокуратуры, опечатала под предлогом проверки законности книги регистрации договоров аренды, таким образом, совершенно блокировав процесс передачи земельных участков в аренду как по конкурсу так и без него. Все ждали «порядок» (в прямом и переносном смысле), и вот он появился.

Не смотря на то, что утвержденный Кабинетом Министров Украины 27.02.2008 года Порядок еще не вступил в силу, до испытания его на прочность практикой, юридическая техника и содержание утвержденной редакции Порядка уже вызывает некоторые вопросы.

Так как нормативно-правовые акты в сфере земельных отношений в пределах своей компетенции вправе принимать как органы государственной исполнительной власти, так и органы местного самоуправления, а законодатель не потрудился внести ясность в эту ситуацию, возникает резонный вопрос: может ли орган местного самоуправления проводить земельный аукцион по продаже права на аренду земельного участка на основании собственного порядка, или он обязан руководствоваться только Порядком, утвержденным Кабинетом Министров Украины?

Теоретически, акты Кабинета Министров Украины являются обязательными для применения на всей территории Украины, и, в частности, они обязательны для органов местного самоуправления. В тоже время следует отметить, что в соответствии с Конституцией Украины (статья 19), а также в соответствии с Законом Украины «О Кабинете Министров Украины» полномочия Кабинета Министров Украины в сфере земельных отношений должны регулироваться законом. Искомый закон, предоставляющий Кабинету Министров Украины право вмешиваться в деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных Земельным кодексом Украины принимать решения о передаче в аренду земельных участков, и утверждать условия передачи земли в аренду, отсутствует, как и ссылка на него в исследуемом Порядке.

То есть, издавая соответствующий Порядок, Кабинет Министров Украины руководствовался, как это принято, скорее революционной целесообразностью и тем, что проблема требует наискорейшего урегулирования. Задаваться вопросом о компетенции не стали. Но мы этому и не удивились. Если что, Президент подправит.

На наш взгляд, проведение земельного аукциона на право аренды земельного участка местными органами власти на основании собственного порядка, в целом, не будет так уж откровенно противоречить действующему законодательству. Однако, ввиду утверждения Порядка Кабинетом Министров Украины, а также, принимая во внимание активную позицию органов прокуратуры в этом вопросе, высока вероятность возникновения судебных споров, которые приведут к тому, что в который раз именно на наши многострадальные суды ляжет тяжкое бремя оценки и выбора.

Другой не менее актуальный вопрос, это субъекты аукциона. Пунктом 2 части 2 Порядка закреплено, что аукцион проводит исполнитель. Исполнитель – это юридическое лицо, которое обладает лицензией на проведение земельных торгов. Часть 3 ст. 137 ЗК Украины также указывает, что проведение земельных торгов осуществляется юридическим лицом, имеющим соответствующую лицензию. Обращаем внимание, что тот же Кабинет Министров Украины определился с органом, уполномоченным выдавать лицензии на это вид деятельности, а также утвердил перечень документов, требуемых от лица, заинтересованного получить такую лицензию. В тоже время, в соответствии с Законом Украины «О лицензировании отдельных видов хозяйственной деятельности», для того, чтобы получить лицензию, необходимо, чтобы заинтересованное лицо соответствовало утвержденным лицензионным условиям – квалификационным требованиям. Лицензионные условия для лиц, заинтересованных в получении лицензии на проведение земельных торгов, до сих пор не утверждены.

Стоит отметить, что при таких обстоятельствах вызывает обоснованное сомнение законность проведения любых земельных торгов, в том числе и тех, которые под всеобщие аплодисменты уже прокатились городами нашего чудо-государства. С другой стороны, вполне резонно будет звучать заявление о том, что, мол, само государство виновато, что не удосужилось до настоящего времени разработать лицензионные условия осуществления подобного вида предпринимательской деятельности. Рассуждая таким образом, вполне логично прийти к выводу, что до нормативного урегулирования существует возможность проведения земельных аукционов Исполнителями, не имеющими лицензий.

Предполагаем, что оценка законности «безлицензионного» аукциона со стороны прокуратуры будет однозначной (смотри ситуацию по городу Харькову, там вообще наличие лицензии проверяли у обособленного структурного подразделения юридического лица). Следствием такой оценки станет, опять таки, судебное разбирательство, результат которого сложно прогнозировать.

Далее интереснее. Пункт 18 Порядка предусматривает, что лот (земельный участок или право на его аренду) выставляется на аукцион при наличии не менее 2-х зарегистрированных участников. Риторический вопрос: зачем законодательно предусматривать обязательную конкурсную процедуру, если на земельный участок претендует только одно заинтересованное лицо!? Вопрос о целесообразности не относится к правовым, но не могу не отметить, что сам Порядок возлагает на заказчика аукциона (органы местного самоуправления или органы государственной исполнительной власти) обязанность до аукциона провести подготовку лота – изготовить землеустроительную документацию, провести оценку, нанять исполнителя, то есть понести затраты. Неужто больше тратить некуда? Мне уже возражали, неужели не понятно, что перед угрозой срыва покупки желаемого лота претендент включит в борьбу подставных участников? Да это понятно! Но неужели эта та самая долгожданная прозрачность и законность??

Часть 2 пункта 19 Порядка, на мой взгляд, не корреспондирует с пунктом 35 того же нормативного документа. Так, по правилам аукциона в случае, когда о готовности приобрести лот по стартовой цене сообщил  лишь один из участников аукциона, он признается его победителем и приобретает права на земельный участок по стартовой цене. Однако, в силу пункта 35 Порядка это не гарантирует ему прав на землю, так как в случае если ни один из участников аукциона не предложил цену выше стартовой, аукцион должен быть признан несостоявшимся!

Не прозрачными и не совсем понятными, на мой взгляд, являются нормы  пункта 37  Порядка, касающиеся аннулирования результатов аукциона. Если к части 1 этого пункта нет вопросов, то часть 2 – сплошная загадка. Кто аннулирует результаты аукциона по основаниям, предусмотренным в данном пункте Порядок не указал, остается только догадываться. Срок, в течение которого результаты аукциона по данным основаниям могут быть аннулированы этим самым неизвестным органом, также не указаны. Если в отношении несогласования с Кабинетом Министров Украины продажи земельного участка иностранному гражданину, иностранному юридическому лицу, совместному предприятию – победителю аукциона, как основания для аннулирования результатов аукциона как таковых нареканий нет (хотя скорее имеет смысл просто выписать отдельную процедуру оформления результатов аукциона с такими субъектами), то в отношении изменения целевого назначения или самовольного использования земельного участка не по целевому назначению есть целый ряд вопросов. Во-первых, зачем аннулировать результаты аукциона, если изменения целевого назначения земельного участка осуществляется в рамках предусмотренных законом процедур!? Во-вторых, если земельный участок используется не по целевому назначению, зачем аннулировать результаты аукциона, если Земельным кодексом выписаны механизмы защиты от таких нарушений действующего законодательства, тем более, что по результатам аукциона заключается договор, это правоустанавливающий документ, а само по себе аннулирование результатов аукциона в автоматическом режиме правоотношения между сторонами по договору не прекращает.

Не могу не отметить внесение в Порядок не соответствующих действующим процессуальным кодексам норм о пресекательности сроков обращения в суд с иском на решение органа, проводившего рассмотрение  жалобы участника на нарушения порядка проведения аукциона. То есть, согласно Порядку решение органа признается окончательным, если в течение 10-ти дней участник не обратился в суд. Сам порядок обжалования действий субъектов земельного аукциона требует еще более детального анализа, так как содержит очень интересные нормы, но это будет скорее предметом нашей следующей статьи.

В заключение, хочу еще раз отметить, что сказочная скорость, с которой в нашем государстве принимаются жизненно-важные решения, безусловно, задает динамизма во всех сферах жизнедеятельности. Но может быть к этой сверхзвуковой скорости следует добавить человеколюбие и перестать так жестко экспериментировать с законодательством в духе начала 90-х годов, когда это было легко объяснить отсутствием опыта?!