О том, что внедрение конкурентных процедур предоставления земельных участков привлечет больше средств в бюджеты, уже наслышаны все. По большому счету, субъекты хозяйствования готовы к участию в земельных конкурсах, но только если правила игры будут понятны и неизменны в течение значительного периода времени.
Как уже было ранее, изменение земельного законодательства Законом Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год» № 107 от 28.12.07 решило одну проблему, но одновременно создало несколько новых.
Новые редакции статей 124, 127 Земельного кодекса Украины и ст. 16 Закона Украины «Об аренде земли» существенно изменили правила игры на рынке земли. Теперь приобретение права аренды и продажа земельных участков осуществляется исключительно на аукционах, кроме земельных участков, на которых размещены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, в которых нет акций (долей, паев), принадлежащих государству.
Данные изменения особенно затронули интересы тех юридических лиц, которые получили разрешение на составление проекта отвода земельного участка, подготовили проект и технический отчет об установлении границ, но решения о предоставлении земельного участка получить не успели.
Нужно ли им наравне со всеми участвовать в аукционе на право аренды данного участка или нет – Земельный кодекс Украины и Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год» внятного ответа не дают. В соответствии со ст. 125 ЗК Украины право аренды возникает с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Логика подсказывает, что аукцион на такой участок не должен проводиться, так как существует разрешение на составление проекта отвода земельного участка, получены согласования уполномоченных органов, определены и зарегистрированы его геодезические границы, т.е. уже идет инвестиционная работа субъекта хозяйствования.
Кроме того, изменения не предусматривают порядок возмещения участнику понесенных затрат на разработку проекта отвода в случае, если земельный участок будет выставлен на торги, и будут ли вообще эти затраты возмещены в случае проигрыша.
Можно только сказать, что данные изменения в ЗК закрепили положение тех лиц, которые успели построить и зарегистрировать на земельных участках объекты недвижимости, для «опоздавших» остается только один путь – в суд.
От подобных изменений сильно пострадают субъекты малого предпринимательства, которые осуществляют свою деятельность в ларьках, киосках и прочих малых архитектурных формах. Данные сооружения не являются недвижимостью, а значит, нет никаких преимуществ на возобновление аренды земельного участка по окончании срока действия ранее заключенного договора. Чтобы продолжать деятельность на том же месте, они вынуждены будут участвовать в конкурсе наравне со всеми остальными лицами.
Вызывает удивление и новая редакция ст. 136 ЗК Украины. Теперь установление границ в натуре и составление технических паспортов перед включением в список торгов необходимо для всех участков, независимо от того, предоставляются они под застройку или нет. При этом существующее положение о порядке составления техпаспорта земельного участка, подлежащего продаже на торгах, утвержденное Кабинетом Министров Украины в 2002 году, касается только земельных участков, выделяемых под застройку.
Таким образом, сейчас в список участков, выставленных на торги, могут быть включены только участки под застройку. Для включения в список торгов остальных участков нужно дожидаться внесения изменений в законодательство.
Согласно ч. 5 ст. 137 ЗК Украины и ст. 16 Закона Украины «Об аренде земли» порядок проведения земельных торгов и порядок проведения аукционов на приобретение права аренды определяются законодательством. Однако сроки окончательного принятия Закона «О рынке земли» остаются не ясными.
Государственный комитет Украины по регуляторной политике и предпринимательству еще в январе 2007 года в своем письме указывал на необходимость разработки порядка проведения земельных аукционов и возможность принятия таких временных порядков каждым местным советом самостоятельно до вступления в силу закона о рынке земли. Об этом же в течение 2007 года указывало и Государственное агентство по земельным вопросам.
При этом, должностные лица Госземагентства, прекрасно осознавая, чем может окончиться такое местное нормотворчество, в письме от 13.08.07 рекомендовали местным советам согласовывать с Агентством разработанные порядки для контроля за соблюдением земельного законодательства.
Также остался неразрешенным вопрос о целесообразности проведения аукциона, если на участок претендует только одно лицо.
Часть 3 ст. 137 ЗК Украины указывает, что проведение земельных торгов осуществляется юридическим лицом, имеющим лицензию на проведение земельных торгов, на основании договора с соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления или государственным органом приватизации или центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.
А для того, чтобы получить такую лицензию, в соответствии с Законом Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности» необходимо, чтобы заинтересованное лицо соответствовало утвержденным лицензионным условиям проведения такой деятельности. Такие лицензионные условия до сих пор не утверждены, а также не определен орган, уполномоченный выдавать лицензии на это вид деятельности. Об этом также предупреждал Государственный комитет Украины по регуляторной политике и предпринимательству еще с начала 2007 года.
Считаем, что Кабинету Министров Украины лучше самому разработать типовой договор на проведение земельных торгов, чем потом разбираться с последствиями местного нормотворчества.
Таким образом, осуществление земельных аукционов до устранения указанных недостатков невозможно, а местные советы к внедрению данной процедуры в большинстве своем не готовы. Отведение земельных участков юридическим лицам под застройку в Украине замерло на неопределенный срок.
В любом случае можно смело утверждать, что в текущем году у юристов, специализирующихся на земельном праве, работы точно прибавится.