Перспективы земельной реформы в Украине – беседа третья

Публикация проекта Метод Карели «Комплексная земельныя реформа» мне помогла приобрести много новых интересных друзей и коллег. С ними мы переписываемся , обсуждая наболевшие проблемы   и делимся накопленным опытом. В двух предыдущих беседах кроме ответов на вопросы читателей мною также были обсуждены два пункта тезисов проекта.

Публикацию в очередной раз начинаю с благодарности к читателям, которые явно не дают мне скучать- огромное спасибо Вам, друзья.

На сей раз мой «собеседник» Олег Пилат, мой коллега и автор самого объёмного письма, которое публикуется с его согласия. Я искренне благодарю его за вопросы и рекомендации, детальный анализ моего проекта. Должен отметить, что наши взгляды во многом схожи, естественно есть и расхождения.

Вопрос:

«1) Проект дезориентирует по двум направлениям:

Первое направление это использование термина Комплексная земельная реформа по отношению к операциям по перераспределению земель сельхозназначения. Проект не затрагивает вопросы регулирования других категорий земель или же вопросы развития геодезии, картографии, кадастровых систем, землеустройства, охраны земель, контроля за использованием земель. Поэтому проект более оптимально назвать более специализированным названием. Второе направление это использование термина распаевание, хотя было бы более понятней использовать термины «объединение и разделение»; или же «перераспределение» земельных участков . Потому как термин «;распаевание» у специалистов отрасли ассоциируется с работами по распаеванию земель сельськохозяйственных предприятий, которые начались в 90-х годах».

Ответ.

Проект «Комплексная земельная реформа» предусматривает рекомендации для завершения земельной реформы, начатой более трех десятилетий тому назад. В проекте акцент сделан на решении проблемы ПАЕВЫХ земель, которые мне кажутся основной причиной стагнации земельной реформы. К проекту предлагаемые два законопроекта должны послужить мощным толчком упорядочения земельного законодательства.   

Я сторонник того, чтобы законопроект обсуждал вопросы конкретной тематики, т.к. его «много-направленность» отвлекает от основательного изучения основной проблемы, как самого автора, так и других заинтересованных лиц. Кроме этого, много-направленность одного закона может вызвать казуистику в законодательстве: если одна тема затронута в нескольких законах, при внесении изменения в одном законе, может случится, что законодатели из виду упустят тот же вопрос в других законах. Проблема паевых земель с самого начала была поставлена основной целью. А что касается других в письме перечисленных проблем, в прошлые годы ВРУ были приняты законы: «О топографо-геодезической и картографической деятельности» (2009г.), «О Государственном земельном кадастре» (2012г.) и «Об охране земель» (2003г.).

Термин «распаевание» ничто иное как размежевание паев, или разделение (как отмечено у автора), но, никак не объединение или  перераспределение, этот термин часто встречается у украинских коллег.

Вопрос.

«2) Проект предполагает ущемление интересов сельського населения, собственников сельськохозяйственных земельных участков и земельных долей (паёв) в связи с тем что предполагается их принудительный выкуп».

Ответ.

Мне понятно беспокойство автора, но я не согласен с такой постановкой вопроса, что это принудительный выкуп. Проектом предложен процесс выкупа части паев государством, демократический процесс и он исключительно зависит лишь от волеизлияния владельца паев! Желающие могут получать выкуп в 20-ти или 10-ти кратном объёме годовой арендной платы (которая всем известна и все привыкли), другие (нежелающие) так и будут получать годовую арендную плату, а в случае кончины пайщика, наследники получат как 1.0 га землю так и выкуп, т.е. их права никак не ущемляются. А что касается использования для этой цели годовой арендной платы, это: абсолютно демократичный, прозрачный и непредвзятый метод, который исключает даже самые маленькие сомнения.

Вопрос.

« 3) Реализация проекта ускорит увеличение социального неравенства между бедными и богатыми в стране и стимулирует пассивность сельського населения в самостоятельном землепользовании.

Второй и третий пункт этого списка в свою очередь обеспечат очередную волну разочарования во власти страны и иммиграцию за границу трудоспособного сельського населения».

Ответ.

Я думаю, что нынешнее положение пайщиков, когда они не могут пользоваться положенными им участками, переданными в аренду, больше отдаляет их от земли и стимулирует пассивность, чем мною предложенный метод. Разочарование пайщиков длится годами, а совсем недавно мораторий был продлён в очередной раз. Сами должностные лица отмечают, что ситуация почти тупиковая и не видят потенциала для решения проблемы (Олег Кулинич, Терас Кутовой).

Что касается миграции населения, по данным исследования, проведённого компанией TNS, «за 2 года число желающих покинуть страну выросло с 42 до 65%, причём каждый пятый хотел бы уехать навсегда» ( eadaily.com, «две трети украинцев мечтают ехать из страны , 05.09.2016г.), а в случае безвизового режима, страну покинут миллионы украинцев («Безвызовый режим: в ЕС мигрирует 5-7 миллионов украинцев», golos . ua , 03.10.2017г.). Т.ч., проблема миграции и на сегодня злободневная и не думаю, чтобы она могла еще более обостриться. Кстати: для улучшения демографической ситуации я предлагал именно земельную реформу (см. мою статью «Земельная реформа- путь улучшения демографической ситуации в Украине», liga.net, 20.03.2015г).

Вопрос.

«4) Реализация проекта спровоцирует значительное количество судебных споров , а возможно и митингов».

Ответ.

С этой точки зрения автора письма я абсолютно согласен, что это может вызвать многочисленные судебные споры (про это указано в «слабые стороны проекта») и недовольство со стороны части населения (про это указано в «примерные сроки осуществления проекта»). Но, по-другому не получится. Демократичность проекта даёт выбор «на любой вкус» волеизлияния пайщиков, т.ч. думаю, протест со стороны населения будет минимальным.

Вопрос.

«5) Реализация проекта стимулирует рост коррупции (например при заключении новых договоров аренды земли, при формировании списков земельных участков, при согласовании проектной документации, а возможно и при других операциях, которые на момент внедрения проекта не удастся автоматизировать)».

Ответ.

Коррупция? Её не должно быть! В проекте для этого нет лазейки! Мною предложенный Метод должен быть гарантом отсутствия коррупции в процессе завершения реформы, тут ей просто нет места: само участие в процессе самых пайщиков сводит на нет коррупцию, в начале-же определены: единица (арендная плата) и величина (кратность) закупочной суммы, площадь и местонахождение участка- 1.0 га и «строго по окраине того массива, составной частью которых они являются» (Статья 8. Размежевание паев и внесение изменений в арендные договора). В указанной статье отмечено, что нужно будет лишь корректировать арендные договора, а не оформлять новые.

Перечисленные факторы исключают возможность коррупции в самом процессе размежевания паев, хотя, соглашусь с автором, что не исключено её присутствие во время внесений изменений в арендных договорах. Но этот недуг  в Украине на высоком уровне и от проведения других реформ никто не отказывался.

Вопрос

«6) Реализация проекта обеспечит увеличение топологических ошибок при размещении новых земельных участков».    

Ответ

Размежевание паев будет осуществляться внутри большого массива, участки не будут «выходить» за его пределы, т.ч. топологические изменения и ошибки исключены.

... 

А сейчас, в конце «беседы», традиционное обсуждение пунктов тезисов, на этот раз я выбрал тезисы под номерами «5» и «6».   Они взаимосвязаны друг с другом и поэтому обсудим их вместе.

«5. Кратность суммы для закупки части паев, в зависимости от даты заключения договора купли-продажи»;

«6. Использование годовой земельной ренты, как единицы для подсчета закупочной цены паев».

На тему закупки паевых участков ведутся активные разговоры, каждый автор видвыгает свои вариант сформирования цен для осуществления этой цели. Естественно, каждая идея интересна, надо принять во внимание и обсудить, но формулировка «...по цене, приближенной к минимально обоснованной, к инвестиционно обоснованной» мне кажется более чем непонятной и абстрактной.

Предложенный мною вариант предусматривает для определения закупочных цен, единицей взять годовую ренту , указанную в арендном договоре, которая всем известна и к которой все привыкли. Общая сумма закупки, зависит от кратности единицы , определенной от даты заключения договора.

Этот метод самый непредвзятый и прозрачный, к его объективности невозможно придраться, даже при огромном на то желании, он полностью исключает коррупцию: заранее определены единица и кратность , их невозможно подменить или переделать. Любой проступок также легко будет обнаружить, как светящий маяк в ясную летнюю ночь.

Не надо выдумывать проблемы, их и так предостаточно. Существование проблемы обусловлено причиной, если мы сможем определить причину хронического моратория, нетрудно будет наметить пути для ее решения.

Моё убеждённое мнение: пока не решится проблема размежевания паев и не будет осуществлена передача этих земель в реальную собственность, мораторий так и останется хронической болезнью земельных отношений в Украине.