Презентация проекта: Метод Карели "Комплексная Земельная Реформа"

Предисловие. Приступая к этой работе, я прекрасно осознавал огромную ответственность. Публикуя статьи на разных сайтах, я получал письма и отзывы, они и послужили толчком осуществления моей давней задумки- настоящий проект, это изложение мыслей из всех моих статьей и накопившихся идей.

На Ваше рассмотрение я предлагаю мое видение на существующих проблем и в законодательстве, и в состоянии дел в земельных отношениях и предлагаю пути их решения. На самом деле проблема более глубокая и многосторонняя, чем просто «открыть или нет земельный рынок». Я уверен, что мои идеи вызовут противоположные мнения, как «за», так и «против», я всем им буду одинаково рад, т.к. это может быть основой начала более глубокого обсуждения столь наболевшей темы и проблемы.

Надеюсь на Вашу активность в получении отзывов и заранее выражаю благодарность.

В проекте Метод Карели «Комплексная земельная реформа» рассмотрены мероприятия, способствующие завершению земельной реформы и запуску полноценного земельного рынка в Украине (объем- 48 стр. А4, шрифт-14).

К проекту прилагаются 2 законопроекта.

Проект предназначен для законодателей и специалистов земельной отрасли, владельцев земельных паев и широкого круга читателей, заинтересованных земельными отношениями

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

Посвящается всем наставникам в моей карьере-

моим лучшим друзьям и учителям

Проект

©.К.Карели.2016. Все права защищены

Совокупность мероприятий, способствующие завершению земельной реформы и запуску полноценного земельного рынка в Украине

Конец 20-го века был насыщен историческими событиями, из которых одним из главных был распад СССР и социалистической системы в целом. В прошлом бывшие союзные республики, учитывая интересы общего государства, имели единую стратегию развития, а после приобретения независимости начали выбирать приоритеты развития собственного государства.

Новые исторические реалии перед ними ставили новые требования- стало необходимым проведение множества реформ. Одним из самых главных процессов считается земельная реформа, со своим итоговым результатом- сформированием свободного земельного рынка. Если одним из самым больших достояний советской власти считалась коллективизация земли, то после распада союзного государства таким же достоянием считается процесс разгосударствления земель- земельная реформа.

В Украине о начале земельной реформы было объявлено еще при СССР: Постановлением Верховной Рады Украинской ССР «О земельной реформе» (18.12.1990г.) все земли Украины с 15 марта 1991 года были объявлены объектом земельной реформы. Этот пункт можно считать грубой ошибкой, которая и обусловила на сегодня существующие проблемы и препятствует завершению земельной реформы; сложившуюся на сегодня тупиковую ситуацию уже тогда можно было спрогнозировать.

Сельское хозяйство в Украине - приоритетная отрасль. Она производит более 3% всего мирового запаса зерна и обеспечивает 10 мирового экспорта, занимает лидирующую позицию в общемировом производстве и экспорте подсолнечного масла- 4.5 миллиона тонн, 55% мирового экспорта. Она занимает 2-е место в мире по производству и 4-е место по экспорту ячменя, 3-е место по производству и 4-е место по экспорту кукурузы. По площади пахотных земель Украина в Европе занимает 1-е место, а по площади чернозема - 3-е место в мире (25% мирового объема). В Земельном кодексе Украины отмечено особое значение земли, и, что она находится под охраной государства. В первой же статье первой главы (основные положения) первого раздела (общая часть) Земельного Кодекса Украины подчеркнуто: «земля- основное национальное богатство»

Земельная реформа- это длительный и сложный процесс, который должен осуществляться с учетом политических и экономических условий страны. Она требует как серьезного изменения существующей, так и создания новой законодательной базы. Земельная реформа является единственной основой для формирования цивильного земельного рынка.

В мире нет демократичного и высокоразвитого государства, где не существует рыночных отношений, среди которых особое место занимает земельный рынок. Свободный земельный рынок - это не только отношение сторон договора купли-продажи, но и мощнейший толчок для экономики в целом: активизация работы банков, юристов, кадастровых компаний, адвокатов, нотариусов, активизация существующих и создание новых больших и малых сельскохозяйственных предприятий, основание абсолютно новой структуры - регистрационной службы имущества и вещных прав, дополнительные рабочие места. Существование собственности и защита прав собственников государством являются одними из основных индикаторов демократии и цивилизованности самого государства.

В ходе земельной реформы в Украине 7 миллионам гражданам в виде земельных паев были выделены 28 миллионов гектаров земли, т.е. в среднем по 4 гектара. Выделенная площадь составляет ок. 70 процентов сельскохозяйственных угодий страны. С учетом значения сельского хозяйства для Украины бесплатная передача населению столь внушительной площади плодородных земель была необдуманным шагом и (пока что) неисправимой ошибкой.

Несмотря на вышеприведенные статистические данные итогов земельной реформы. на протяжении более 30 лет с начала процесса так и не удался распаевать земельные участки и запустить полноценный земельный рынок. Виной тому- мораторий на куплю-продажу, отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Задолго до земельной реформы теневой земельный рынок, т.е. скрытая форма купли-продажи недвижимости, существовал и блестяще функционировал и при СССР, несмотря на то, что это каралось законом. Тогда, в роли нотариусов выступали руководители сельхозпредприятий и местных советов, а также председатели садовых товариществ (в конце 1970-х годов, городским жителям начали выделять садовые участки в размере 0,06 га, им выдавались «Книжки огородника»). Механизм продажи/передачи земли был таким: в первом случае, руководители предприятий сельчанам давали согласие на сдачу земельного участка в свободный земельный фонд, и тут-же передавали ее другому желающему, т.е. продавцу, а во втором случае все было очень банально: «Книжки огородника» старых пользователей просто уничтожались и составлялись новые на «новых» членов. Эти операции проводились исключительно после предварительного согласия сторон сделки. В обоих случаях, естественно, передавалось право бессрочного пользования на землю. Как ни странно, рынок огородных участков по той-же схеме в Украине работает и в наши дни.

Теневые сделки, вопреки законодательству, осуществляются и по сей день. На сегодня действующий мораторий не является преградой для торговли паевыми земельными участками: в 2004-2009 годах в обход моратория были проданы 4.7 млн гектаров паевых земель («Пай-мальчики. За 5 лет в обход моратория в Украине продали 4,7 млн га земельных паев», svdevelopment.com, 08.05.2009г.).

Мораторий был узаконен Земельным Кодексом Украины (25.10.2001г.), согласно которому: «До вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2016 года, не допускается»: купля-продажа, отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков (переходные положения, раздел 10, п.15).

Парадокс, но факт: наряду с действием моратория были и есть в силе в разные годы (до и после) принятые законы и законодательные акты, гарантирующие как защиту прав собственности, так и права пайщика, вот некоторые из них: Земельный Кодекс Украины (ст. 25, 3(4), 32(1), 31(д), 87(1.а), 88(3,4), 121(1,8), Закон Украины «О собственности» (07.02.1991г.), Закон Украины «О формах собственности на землю» (30.01.1992г.), Указы Президента Украины «О неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства (10.11.1994г.), и «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям (№720, 08.08.1995г.), Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении формы Сертификата на право на земельную участок (пай) и образца Книги регистрации сертификатов на право на земельную часть (пай)» (12.10.1995г.), Закон Украины «О порядке выдела в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» (05.06.2003г.), Закон Украины «Об отчуждении земельных участков и другого недвижимого имущества для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости» (2010г.), согласно статьи 14 Конституции Украины «право собственности на землю гарантируется», а статьи 41- «Право частной собственности нерушимо». Разъяснение права собственности дано в Земельном Кодексе Украины: «Право собственности на землю- это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками» (ст. 78), закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения содержания и порядка согласования документации по землеустройству» (06.06.2015г.).

В коалиционном соглашении нынешней ВР Украины было отмечено готовность «ввести земельный рынок», в то же время правительство предусматривало и продление моратория до 2018 года. Интересно, как можно будет сопоставлять два радикально разных понятия- рынок и мораторий. Это стало поводом для нелепого сравнения: Андерс Ослунд (старший научный сотрудник Института международной экономики имени Петерсона, член экспертного совета при Министерстве экономики Украины), в своей статье «Ваши политики застряли в устаревшей картине мира» заявил: «Этот проект коалиционного соглашения напомнил мне речь Леонида Брежнева на XXVI съезде КПСС в 1981 году» (liga.net).

Противоречивость в законодательстве, на которую сетуют многие украинские должностные лица, является одной из причин стагнации в земельных отношениях. Одной, но не единственной. Премьер-Министр Украины Владимир Гройсман во время визита в США заявил, что: «У нас есть три врага: Россия, коррупция, популизм. Это полноценные враги, которые сегодня мешают развитию Украины» (obozrevatel.com, 18.06.2016г.). Во время того же визита Премьеру Вице-Президент США Джон Байден указал на важность реформ: «…не последний, шанс для Украины, но последний для того, чтобы сделать все правильно» (nv.ua, 01.07.2016г.).

К перечню «врагов» государства, в призме земельных отношений, можно было бы еще добавить, не менее «опасных»: растерянность и нерешительность.

Но, могут ли коррупция и популизм быть причиной многолетнего действия моратория и миражной перспективы запуска полноценного земельного рынка?

Коррупция является обще-вселенным недугом: в мире нет страны, где бы ее не существовало, страны лишь отличаются ее уровнем. По данным Transparency International Украина среди 167 стран занимает 130-ое место, за Ганой (56), Замбией (76), Габоном (99), Мозамбиком (112), в списке самая крайняя из членов ЕС- Болгария, 69-ая. Но это не может быть причиной для бездействия. Для одоления коррупции, более эффективной борьбы с ней необходимо упорядочение законодательной базы, чтобы в коррупции не было потребности- неисправные законы в земельных отношениях и годами нерешенные проблемы и есть самая плодородная почва для коррупции, можно сказать- они порождают коррупцию.

Говоря о коррупции, обязательно надо вспомнить интересный факт: бывший Президент Украины Виктор Ющенко мораторий считал главной причиной коррупции и надеялся на его отмену в 2008 году, но Верховная Рада так и не предприняла никаких действий по этому направлению, а глава Администрации президента Борис Ложкин для избавления от недуга, предполагает, что «рынок земли должен появиться очень быстро». Андрей Мартын (заместитель Председателя Ассоциации «Земельный союз Украины») считает, что вмешательство в процессе купли-продажи, вредят процессу: «Пусть они договариваются между собой, устанавливают цены, продают, покупают. Какие-то дополнительные регулирования чаще всего вредят, чем помогают нормальному развитию рыночных отношений» («Эксперт: земля - это товар, и часто она - кормилица коррупционеров», rian.com.ua, 18.03.16г.).

Популизм проявляется на разных уровнях. При отсутствии почвы для обоснованных выводов и обнадеживающей перспективы иногда желаемое выдается за действительное. Сергей Лaбазюк (член комитета Верховной Рады по вопросам земельных отношений и аграрной политики), в конце 2014 года высказал мнение, что уже в 2015 году правительство может отменить мораторий. Кроме этого, он самым возможным ресурсом для компенсации существующей «дыры в бюджете» считал землю («Уже в 2015 году правительство Украины может снять мораторий на продажу сельскохозяйственных земель» ukragroconsult.com, 31.12.2014г.). В том же 2014 году бывший председатель Государственного Агентства земельных ресурсов С.Тимченко сообщил, что в Украине земельная реформа практически завершена, осталось принять лишь закон «Об обороте земель» (unian.ua, 29.01.14г.). Отсутствие этого закона считается единственной преградой для введения земельного рынка, в редакционной публикации сайта newsradio.com.ua, под заголовком: «В Украине торопятся ввести рынок земли. Не хватает лишь одного Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (12.03.2013г), интересно, что положение дел оценивается как «торопятся». На самом деле, согласно законодательства, этот закон действительно есть камнем преткновения на протяжении многих лет. Но, самое обостренное внимание привлекает заявление Главы Госгеокадастра Максима Мартынюка, о готовности Украины к открытию рынка земли («Украина готова к открытию рынка земли- Мартынюк», latifundist.com, 01.02.2016г.).

Директор департамента по международному сотрудничеству и рынку земель Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра Ростислав Шманенко, приводит статистические данные, что: «Если переформулировать вопрос немного по-другому, а именно - достаточно ли заполнен кадастр для запуска рынка земель, то наш ответ - да. На сегодня заполненность кадастра информацией о земельных участках разного целевого назначения составляет более 70%, в том числе земель с/х назначения примерно 65%» («В земельный кадастр внесли данные о 70% участков, – Госгеокадастр», ukragroconsult.com, 13.04.2016г.). Глава департамента отмечает, что в Грузии на момент запуска рынка земель кадастр был заполнен лишь на 17%. Сопоставляя эти статистические данные (70 и 17), он заявляет о готовности запуска земельного рынка. Но, явное преимущество в цифрах не может гарантировать успех столь долгожданного запуска рынка. Успех земельной реформы в Грузии был обусловлен в основном двумя факторами: совпадение желания к реформам и правительства и народа, а также и тем, что вся земля все еще принадлежала государственным сельхозпредприятиям- совхозам и колхозам, т.е. передача земель в земельный фонд реформы не была проблематичной. И еще: нельзя сравнивать сегодняшний «цифровой» кадастр с «допотопным» кадастром более 30-ти летной давности.

Мораторий, срок действия которого истекал 1-го января 2016 года, был продлен до 1-го января 2017 года. Весной прошлого года в ВР Украины зарегистрирован законопроект (з/п. №2791, 08.05.2015г.) с предложением: продлить действие моратория до 2020 года, а на странице Президента Украины зарегистрирована петиция (№22/006064-еп. 10.09.2015) о «Про введения моратория на продаж земель сельскохозяйственного назначения до 31 декабря 2025 года». Ту же дату действия моратория в своем обращении к Президенту Украины предлагает и аграрная партия. Странно, но факт: при таком ожидании и государственной значимости данного законопроекта правительство само не смогло разработать проект судьбоносного закона до обещанной даты 1-го марта 2016 года («Миллион гектаров пиара: сколько земли можно продать в Украине», liga.net, 01.03.2016г.).

Народный депутат Украины Андрей Вадатурский высказал мнение, что через год снова будет принято решение о продлении моратория еще на год. Он же предлагает мораторий сразу продлить на 4 года, для решения всех проблем («Нардеп: На открытие рынка земли нужно 4 года», agroportal.ua, 20.11.2015г.). Против отмены моратория выступает Министр аграрной политики и продовольствия Тарас Кутовой, который является автором законопроекта о продлении моратория. В связи со сроком продления моратория он отмечает, что: «Одни хотят продлить мораторий до следующих президентских выборов, другие- на 20 или 30 лет, но никто не говорит, почему такой срок выбран» Оценивая саму отмену моратория, он делает комментарий, что это болезненный вопрос, «… но прятаться от него уже нет времени». («Кутовой против отмены мортория на продажу сельхозземель» biz.censor.net.ua, 15.04.2016г.). Реальная оценка сложившейся ситуации.

Неопределенность в решении вопроса отрицательно влияет на планирование в агробизнесе. Пресс-служба Ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» даже обратилась в органы центральной власти с просьбой предоставить информацию о перспективе продления запрета отчуждения сельскохозяйственных земель. Этот факт отчетливо указывает на дефицит информационный связи между законодателями и народом. Аграрии считают, что: «Сейчас для аграрного бизнеса не столь важно, каким будет консенсусное решение по этому вопросу, как важно присутствие долгосрочного видения на следующие три-пять лет развития земельных отношений в Украине» («Украинским фермерам не дает покоя неопределенность с землей», ubr.ua, 01.05.2016г.). Оценивая сегодняшнюю ситуацию, экс-Премьер Арсений Яценюк заявил: «В существующей законодательной базе у нас с 2016 года заработает не рынок земли, а базар земли».

Экс-Премьер Арсений Яценюк для запуска земельного рынка в виде эксперимента сначала предлагал распродать 11 млн га земель, а позднее площадь уменьшилась до 1 млн га. По его словам: «Надо продолжать земельную реформу. Считаю, что необходимо продать на открытом прозрачном аукционе 1 млн га именно государственной земли, которая находится в теневом и корумпированном обороте». Ожидаемый доход от продажи сельскохозяйственных угодий, по оценкам разных экспертов оценивался в пределах 2-11 млрд usd, а вот экс-министр аграрной политики и продовольствия Алексей Павленко считал, что Украина от продажи земель может получить около 100 миллиардов usd (ukrinform.ua).

Нынешнее правительство намеревается запуск земельного рынка произвести в два этапа. Такой план действий озвучил Глава Государственной службы геодезии, картографии и кадастра Максим Мартынюк в статье «Земельная реформа: компромиссный сценарий» (gazeta.zn.ua, 16.10.2015г.). По словам первого лица земельной службы, правительство для запуска рынка земли «предлагает двухэтапный вариант. Первый этап - с 1 января 2016 года предполагает продажу сельхозземель государственной формы собственности», а «после того, как первый этап пройдет успешно, будут выявлены и нивелированы риски, а цена земли поднимется до рыночной, можно будет открыть доступ на рынок гражданам. Мы прописываем в законе норму, что определенные его статьи начнут действовать с 2019 г.- по нашему мнению, это можно считать рабочим вариантом старта полноценного рынка земли».

На сегодняшний день главными арендаторами паев являются разные сельскохозяйственные предприятия. После того, как государство начнет распродавать плодородные угодья, арендаторы предпочтут приобрести земли в собственность, и это естественно, тем более, что «первая волна будет самой массовой с точки зрения предложения, и для нее будут характерны минимальные цены». Но ведь, если будут проводиться аукционы (как и предусмотрено), то речь может идти только о минимальной стартовой цене, которая по ходу аукциона вырастает в разы, и конечную цену невозможно прогнозировать.

Итогом этого может быть то, что сельскохозяйственные предприятия, которые не смогут содержать новоприобретенные собственные и арендованные участки, начнут расторгать арендные договора, что болезненно ударит по карманам селян, а еще и послужит причиной временного нарушения процесса сельскохозяйственного производства, продолжительность которого невозможно прогнозировать. Целесообразнее было бы, в случае легализации закупок, арендаторам позволить закупить годами арендованные земли у крестьян. А главная проблема в том, что нет уверенности в успешном итоге процесса, и это очень опасно: «Если мы увидим, что модель не сработает, то встанет вопрос о расширении круга покупателей». Из сказанного создается впечатление, что аукционы будут проводиться для ограниченного круга клиентов, который потом, в случае провала первого этапа, можно будет расширить. Интересно, зачем ждать провала и почему не провести аукционы без ограничений, что может быть гарантом дохода побольше, чем в случае ограниченных аукционов. По мнению Главы Госгеокадастра, к этому времени «цена земли поднимется до рыночной»; цена земли и есть рыночная цена, которая, в зависимости многих обстоятельств и от пропорции предложения/требования, постоянно меняется. Свободный рынок сам устанавливает цены, они могут быть лишь приемлемы или неприемлемы для сторон. На рынок трудно повлиять механически, а если очень постараться, то только на короткое время. Рынок и цена должны быть свободны.

Ценовые колебания, при разумном сформировании стартовой цены, на аукционах первого этапа будут только с плюсом. После того, как на первом этапе реформы правительство распродаст огромные массивы и тем самым все крупные клиенты приобретут земли, второй этап действительно будет сопровождаться колебаниями цен. К этому времени на рынке останется незначительное количество крупных, в основном- средние и мелкие, а также- новосозданные сельскохозяйственные предприятия и частные предприниматели. Надо учесть, что цены на гектар больших, средних и маленьких массивов отличаются друг от друга, устаревшие закупочные аукционные цены первого этапа реформы вряд ли пригодятся для ориентировки на втором этапе. Предстартовая цена может измениться сразу же после запуска рынка: резкое колебание может произойти только вверх, а в случае снижения, это будет происходить постепенно/плавно. И продавцы, и покупатели будут в смятении: начальный этап всех процессов характеризуется некоторой эйфорией. Для прояснения ситуации и стабилизации рынка, при благоприятной внешней среде, понадобится 6-12 месяцев, после чего цены стабилизируются, а будущие возможные колебания будут вызваны объективными причинами (политической и экономической ситуацией в стране, осуществлением какого-то значимого проекта на конкретной территории и т.п.).

По словам Главы Госземагенства, правительство считает нужным до выхода на рынок тысячи продавцов, для альтернативы «большим деньгам» присутствие государственного оператора, который будет выкупать участки по фиксированной цене «для защиты самих граждан». Он также считает, что людям надо дать «возможность продать свой пай по рыночной цене государственному оператору, мы этим выведем их из-под давления агрохолдингов», а в роли «такого госагента рассматривается один из государственных банков, которые располагают ресурсами для выкупа наделов», хотя, учитывая «негативный опыт Земельного банка», сам же выражает опасение.

Вышеупомянутые высказывания порождают кучу вопросов, на которые должны быть ответы.

1) Так все-таки по какой цене будет гос. оператор закупать участки: по фиксированной или рыночной? Если по фиксированной, то кто будет ее устанавливать (обрабатывать/утверждать) и в случае колебания цен на рынке, как оперативно возможно будет их корректировать? А если по рыночной, то насколько с коммерческой точки зрения оправдан риск со стороны банка? Мнение автора проекта: учитывая государственную бюрократию, в случае фиксированной цены, трудно будет молниеносно реагировать на процессы, рыночные и фиксированные цены будут расходиться. Это послужит причиной временного приостановления частью владельцев продажи участков, что обязательно вызовет перманентную пассивность/активность на земельном рынке, а это крайне нежелательно, да и сама цена будет необъективная. А вот закупка участков по рыночной цене почти исключена - оператору вряд ли удастся закупить столько участков (с учетом долгосрочной перспективы на прибыль), чтобы повлиять на рынок земли. Скорее всего это будут единичные закупки. Эта идея ничем не отличается от Земельного Банка, который бесславно просуществовал всего лишь два года (2012-2014г.г.). Поэтому можно с уверенностью сказать: это идея в корне дефективная и абсолютно неприемлемая.

2) Появление нового игрока на земельном рынке, в виде государственного оператора, не будет ли «обузой» для стоимости участка? Мнение автора проекта: естественно, банк (пусть государственный) будет стараться получить определенную выгоду, что автоматически удорожит участки для последующих покупателей;

3) Каким образом был подобран госагент в лице государственного банка, и был ли определен хотя бы приблизительный бюджет для этой цели? Сможет ли один банк справиться с огромным объемом рынка? Мнение автора проекта: выкуп всех наделов абсолютно невозможен, для этой цели нужны огромные деньги, и c коммерческой точки зрения для банка это не привлекательно и опасно. А если выкупы будут производиться единично, это послужит поводом для возникновения еще одного коррупционного сегмента. Учитывая тот факт, что название банка еще не разглашается и с ним ведутся переговоры, остается сомнение о непредвзятости и объективности процесса.

Попытка заново осуществить создание. уже провалившегося Земельного банка указывает на растерянность законодателей и отсутствие глубокого анализа в прошлом допущенных ошибок. И, к сожалению, это не единственный случай. Так, например, слышатся разговоры о необходимости принятия законов «О консолидации земли» и «О рынке земли», наряду закона «Об обороте земли».

Шотландский ученный Адам Смит считал недопустимым вмешательство государства в рыночные отношения. Запуск полноценного земельного рынка не только сведет на нет коррупцию в земельных отношениях, но и будет естественным катализатором в процессе консолидации земельных участков. Обязательно надо отметить, что в 2013г. была безуспешная попытка принятия Закона Украины «О консолидации земель».

Глава Госземкадастра в вышеуказанной статье с сожалением отмечает, что закон «О рынке земли» умер в парламенте». Надо заметить, что безуспешные попытки принятия этого закона были в 2002, 2008 и 2012 годах. На сегодня актуальный законопроект был таким-же актуальным около пятнадцати лет тому назад- председатель Комитета ВРУ по вопросам аграрной политики и земельных отношений Иван Томич, еще 2002 году анонсировал принятие народом-избранного закона «О рынке земли». Надо отметить такой факт, что купле-продаже посвящаются: глава 20 ЗК Украины (статьи 127-139, «Продажа земельных участков или прав на них на основании гражданско-правовых договоров»), и глава 16 ГК Украины (статьи 202-236, «Сделки»). Согласно слов экс-спикера ВР Владимира Гройсмана, на сегодня в Раде зарегистрированы шесть законопроектов, связанных с рынком земли.

Закон «об обороте земель» остается камнем преткновения в законодательстве. Сразу же надо отметить, что украинские эксперты этот законопроект признали «сырым». В законопроекте дублируются многие пункты из законов "О нотариате", "Об аренде земли", ЗКУ, НКУ и ГКУ, касающиеся деятельности нотариуса, определения наследников имущества, фискальной политики, ценообразования и т.д., им нет места в этом законе. Согласно статьи 13- «Порядок купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности» (состоящей из 15 пунктов), мало того, что в процессе купли-продажи задействованы несколько официальных структур, еще и предлагается двухпериодный цикл продажи сроком на три месяца (2+1) – «срок экспозиции земельного участка - срок действия предложения продавца по его продаже или прав на него на определенных условиях», что, безусловно сделает процесс длительным, также может и удорожит стоимость участка, с учетом сегодняшнего уровня коррупции.

Законопроекты «Об обороте земель», «О рынке земли» и «О консолидации земель» касаются одной темы. Учитывая важность закона «Об обороте земель», целесообразнее было бы его обработать с таким учетом, что бы он содержал все нужные пункты всех троих законов. Раздробленность законов и копирование, а тем более противоречия- благодатная почва для коррупции. Множество вопросов, дублированных в разных законах, таит в себе опасность, что, в случае внесения изменений в одном законе, аналогичные изменения будут внесены во всех других законах, упущение из виду такой детали, может вызвать законодательный казус. Для заметки: в Грузии после начала земельной реформы с 1992 года принято около 100 законов и законодательных актов, но все позабыли упразднить Земельный Кодекс Грузинской ССР, а новый, из-за приостановления процесса разработки, так и не принят.

Рыночная цена - это данная, которая постоянно меняется. Свободный рынок сам устанавливает цены, они могут быть лишь приемлемы или неприемлемы для сторон. Рядом находящиеся одинаковые участки могут быть выставлены на рынок по различным ценам. Вот как характеризовал рыночные отношения знаменитый ученный Билл Уильямс: «Все товарные рынки создаются людьми, чьи мнения расходятся относительно ценности, но есть согласие в цене!!!!» («Торговый хаос»).

Взаимосвязь активности рынка и политико-экономической ситуации наглядно видна из таблицы (№1), отражающей количество регистраций в 2008 году, до и после августовской грузино-русской войны. В итоге боевых действий активность рынка недвижимости по всей Грузии упала вдвое, а цены на недвижность упали: на дешевые и со средними ценами участки- на 20-25%, а на дорогостоящие- 35-40% или продажа временно почти приостановилась. Чтоб количество регистраций вышло на прежний уровень, понадобилось меньше года, а что касается урегулирования цен на самом рынке, для выхода из шокового состояния понадобилось более года.

таб. №1

регистрация/месяц	май	июнь	август	сентябрь	ноябрь	декабрь
регистрация всего	44215	51263	20151	20583	20834	27152
купля-продажа рег.	6206	7414	3140	3234	2942	3770
ипотека рег.	9439	10999	3662	4156	4486	5077

Если государство экспериментальный запуск рынка осуществит за счет аукционирования государственных земель (как планируется- 1 млн га), до отмены моратория и без распаевания частных земельных участков, это может вызвать серьезное недовольство (мягко говоря) со стороны годами с терпением ждавшего населения. В случае осуществления процесса распаевания, не менее серьезной проблемой могут оказаться арендные договоры на паи, которые придется расторгать, что, наверное, не пройдет без многочисленных судебных вмешательств. Об опасности финансового вмешательства извне сетует Ян Белоголовий (юрист по земельным вопросам, «О рассмотрении вопроса по поводу продажи 1 млн га государственных земель», liga.net, 01.03.2016г.).

Про паи и распаевание много соображений. По мнению Народного депутата Украины Аркадия Корнацкого: «если он (владелец пая- примечание авт.) продаст землю (государству- примечание авт.) по цене, приближенной к минимально обоснованной, к инвестиционно обоснованной, то затем этот крестьянин пожизненно должен еще в дополнение к полученной цене получить ренту». (112.ua, 15.09.2015г.).

Возникают вопросы: сколько государству обойдется пожизненная надбавка пайщикам, стоит ли ради одинарной, пусть солидной прибыли пожизненно переплачивать владельцам паев? Кто будет устанавливать «приближенную к минимально обоснованной» цену- государство или аудит? Если государство- хватит ли квалифицированных кадров? Если аудит- кто будет оплачивать его услуги? Цены обоснованная и рыночная две разные вещи? Не будет ли это использовано со стороны функционеров для натиска на пайщиков? Вопросов много, их количество надо довести до минимума.

Желание владельцев паев после снятия моратория продать свои участки является одним из аргументов противников отчуждения паев. В разных интернет публикациях приводятся разные данные о количестве желающих продать свои участки, к примеру: М.Мартынюк приводит данные что: «Согласно соцопросам, 20% собственников паев якобы заявили о своем желании продать их» («Глава Госгеокадастра: 20% собственников паев заявили о своем желании продать их» zn.ua, 16.10.2015г.), чуть меньше их количество, согласно публикации segodnia.ua- 10-15% («Земельная реформа: грозит ли Украине глобальный передел», 15.05.2015г.), а вот народный депутат Украины от фракции «Блок Петра Порошенко», глава Комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Тарас Кутовой высказал мнение, что: «Кто бы что ни говорил, много собственников паев сегодня эти паи хотят продать» («Кутовой: многие собственники хотят продать паи», agroportal.ua, 16.01.2016г.). Создается впечатление, что желание реализации владельцами собственных паев видится как негативная перспектива распаевания, что владельцы паев хотят совершить что-то противозаконное…

Надо отметить, что из семи миллионов пайщиков около миллиона уже скончались, около 30%- преклонного пенсионного возраста, а около 12-15%- горожане. Одним из главных факторов статистических показателей обработки паев (по площади) - наличие сельскохозяйственной техники, данные о которой явно неутешительны: по данным Госстат, треть сельских домохозяйств землю обрабатывают отцовским методом- лошадьми, а технику для полевых работ имеют лишь 17% хозяйств (unian.net, 04.03.2016 г.). На ту же проблему сетует Глава женщин фермеров Украины Л.Клебанова, которая отмечает, что из-за малого количества выделенных средств их хватает лишь на приобретение 1-1.5 трактора на регион (infoindustria.com, 30.09.2015г.).

На аренду с/х техники для обработки 4 га площади (по интернет сайтам, цена только обработки земли начинается от 240 грн/га), семян и химикатов, может у многих владельцев паев не хватить средств (особенно у пенсионеров), а горожанам может и «не стоит» осуществлять такое капиталовложение. Кто знает на сегодня, как они и другие пайщики поведут себя после снятия моратория? На объем и активность продажи земельных участков может повлиять и прозорливость риэлтерских контор, от которых будет зависеть очень многое.

Сегодня указать даже на приблизительное количество продавцов паев невозможно, оно может быть в разы больше вышеприведенных данных. Да и сама постановка вопроса: «сколько продадут», неправильна, т.к. не конкретизируется, за какой период интересна активность процесса, ведь рынок недвижимости как perpetuum-mobile- один раз взяв старт, не останавливается, лишь бы не мешали.

Кроме всего прочего, мораторий- это яркое выявление социальной несправедливости по отношению к пайщикам: в то время, как городские жители приватизировав ими годами арендованные квартиры, в полном объеме могли по своему усмотрению воспользоваться правами собственников, пайщики до сих пор лишены этой возможности.

По данным Национального института стратегических исследований Украины, после проведенной приватизации жилищного фонда 95% домохозяйств имеют собственное жилье. С такой впечатляющей цифрой Украина является лидером среди европейских стран по количеству собственников квартир. Интересно, что в этой номинации социально-экономических аспектов лидируют представители бывших соцстран- Болгария- 87%, Польша- 75%, Чехия- 55%, в Швеции количество счастливых домовладельцев составляет 17%, а в Нидерландах – всего 5%. Примечательно что численность граждан Украины, желающих за государственный счет улучшить свои жилищные условия, составляет более одного миллиона («Украина лидирует по количеству собственников жилья в Европе» obozrevatel.ua, 17.07.2013г.).

Сельские жители, создавая продукцию и платя налоги в государственный бюджет, способствовали экономическому росту страны. Именно на средства бюджета строились те жилые дома, которые горожанами и были приватизированы. Нельзя сравнивать стоимость полученных в собственность квартир со стоимостью земельных паев, это было бы некорректно, т.к. городская однокомнатная квартира (пусть на окраине), по стоимости «тянет» на несколько десятков гектаров. Постараться соблюсти социальную справедливость по стоимости приватизированных имуществ (квартира/земля) было бы более чем глупо, но препятствовать распаеванию положенных сельчанам паев, это уже действительно несправедливо.

Еще один аргумент против запуска земельного рынка- низкая цена земельных участков и авторами для оправдания своих соображений приводятся аналогичные данные зарубежных стран. Учитывая тот факт, что по украинскому законодательству только граждане Украины имеют в собственность приобрести земли сельскохозяйственного назначения, неуместно приводить такие сравнения. Надо отметить, что на разных сайтах приводятся разные статистические данные о средних доходах и стоимости одного гектара земельного участка (таб. №2).

таб №2

страны / usd	зарп.	ст.1 га		страны / usd	зарп	ст.1 га
Германия	4576	18.000		Дания	2285	27.000
Франция	3307	7000		Нидерланды	1900	35 000
Украина	338	500		Испания	2136	15.000
Румыния	886	3500		Польша	1292	8000
Финляндия	2656	10.000		Грузия	345	---

Во всех в таблице приведенных странах исправно функционирует земельный рынок несмотря на то, что цены отличаются в разы. Для запуска земельного рынка не надо ждать достижения экономики страны уровня испанской или французской.

Рынок всегда и везде сам устанавливает цены, они отличаются как среди стран, так и внутри страны. В самой Украине цены на земельные участки неодинаковы: один гектар земли сельскохозяйственного назначения в Житомирской области стоит 200 usd, Черкасской- 800 usd, а в Таращанском районе- 1100 usd. Цены на квартиры в Киеве (центр/окраина) в 4-10 раз отличаются друг от друга, но это никому не дает повода приостановить работу рынка квартир.

Откладывание решения земельных вопросов на неопределенное время может лишь усугубить проблему. Продление моратория не является решением проблемы- это то же самое, что во время неизлечимой болезни принимать болеутоляющие пилюли. Когда и какие последствия может это иметь, лучше спрогнозировать заранее. Значение проведения реформ для Украины ясно выразил бывший посол США в Украине, научный сотрудник Института Брукингса Стивен Пайфер, который на Киевском форуме безопасности заявил, что: «Если вы будете заниматься политическими играми вместо реформ, то можете оказаться в ситуации, когда Запад от вас отвернется. … что терпение Запада иссякнет, оно не неограниченное» (Если реформы в Украине не будут проводиться, Запад может отвернуться от Украины – Пайфер, nv.ua, 16.04.16г.).

Нельзя смириться с тем, что действие моратория служит для того, чтобы упражнять мышление, для поиска путей его обхода. Наглядный пример законного нарушения закона приводит Виктор Кобылянский: продавец и покупатель по заранее достигнутому согласию оформляют ипотечный договор на участок пая, после того, как долг не возвращается, дело передается в суд. По ходу процесса стороны заключают мировое соглашение, по итогам которого права собственности на пай переходят к ипотекарю-покупателю (ЛАФАЗАН, ЛАКАРЕН І МОРАТОРІЙ, liga.net, 06.06.2016г.). На лабиринты в земельном законодательстве сетуют и Андрей Кошиль (Председатель Ассоциации «Земельный союз Украины», «Как купить землю под сад в Украине», infoindustria.com.ua, 22.01.2016г.) и Артем Рипенко (Доктор юридических наук, юрист, «Отчуждении земельных участков: проблемы и их решения». liga.net, 01.04.2016г.).

С учетом глубины проблемы, которая не может решится более 30-ти лет, стороны земельных отношений должны осознать почти безысходность ситуации и пойти на обоюдосторонние уступки: государство должно проанализировать свои просчеты в определении максимальной нормы пая, а владельцы паев- абсолютной невозможности получения положенных им паев в полном объеме. Только в случае достижения компромиссного варианта возможно довести до конца земельную реформу, начатую в 90-ые годы прошлого века и запустить полноценный земельный рынок.

Автор проекта является сторонником свободных рыночных отношений, но запуск земельного рынка сегодня, при существующей законодательной базе, с учетом желания правительства открытие рынка осуществить экспериментальными аукционами, он считает необдуманным шагом и опасным как для экономики Украины, так и стабильности страны в целом.

Украина, стремящая вступить в общую европейскую семью, должна будет принять всеобщие европейские ценности, а в Европе защита прав собственности ценится не меньше, чем защита прав человека в целом (Кахабер Карели «Закроет ли ЕС глаза на несуществование земельного рынка в Украине», liga.net, 14.06.2015г.).

В марте текущего года президент Украины Петр Порошенко призвал политические силы и общественность обсудить вопрос формирования рынка земли в Украине. Отмена моратория на продажу земель сельхозназначения и запуск земельного рынка является одним из требований ключевого кредитора Украины – Международного валютного фонда («Распродажа земли и другие условия МВФ: согласится ли Украина ради транша», business.vesti-ukr.com, 20.05.2016г.).

Проблема земельных отношений давняя и требует скорейшего решения, откладыванием упорядочения проблем они еще больше усугубляются. Проблему надо решить комплексно, после основательных анализов, обнаружить ошибки и просчеты, допущенные в ходе процесса и определить пути их решения. Четкая и правильная постановка цели будет гарантом для достижения конечного желаемого результата. А главное: чтобы народ поверил в непредвзятость и объективность столь важного процесса, он сам должен стать непосредственным осуществителем всего процесса. Касаясь темы реформ, постоянный представитель США в ООН Саманта Пауэр отметила, что еще многие реформы остались «пока на бумаге» и «Важно, чтобы украинский народ оставался привлеченным к проведению реформ» («Саманта Пауер призвала Украину к реформам «не на бумаге», 11.06.2015г. tsn.ua).

Необходимо сделать решительные шаги (пусть непопулярные, в первую очередь признать ошибки и просчеты), важность которых надо обоснованно и объективно доказать; растерянность и нерешительность действий обеспечивают стабильную стагнацию накопившихся проблем; правильное видение причин этих проблем, (а не декларирование самих проблем) значительно облегчило бы поиски путей выхода из создавшегося лабиринта.

Продлением на год действия моратория правительство допустило еще одну, очередную ошибку: не имея четкого плана действий и видения проблем, лучше было бы мораторий продлить на 2-5 лет, чем ежегодным продлением привлекать внимание как собственного населения, так же мирового сообщества, которые будут ждать наступление 1-го января 2017 года с единственным вопросом: что будет с мораторием. Это бросает тень как на само государство, на его неготовность к проведению реформ, так и на способность квалифицированных украинских экспертов, к голосу которых обязательно надо прислушаться. Учитывая все обстоятельства, с уверенностью можно сказать: мораторий в очередной раз будет продлен.

На сегодня существующие проблемы-это естественный результат в ранние годы допущенных ошибок и просчетов. Настоящий проект является попыткой рассмотреть эти ошибки, сделать выводы и наметить пути для ликвидации/уменьшения проблем. Множество терминов, предлагаемых правительством для выкупа паевых участков может вызвать растерянность и недоверие к оценке участков, предлагаемое проектом использование годовой земельной ренты как единицу для подсчета закупочной цены паев. является непредвзятым методом, не оставляющим вопросов и сомнений.

Комплексная Земельная реформа видится единственным непредвзятым, прозрачным, объективным и обоснованным методом для решения многолетних проблем, на сегодня существующих в земельном законодательстве Украины.

Целью проекта является:

- Подготовка рекомендаций для внесения изменений в законодательную базу с целью завершения земельной реформы и запуска полноценного и свободного земельного рынка.

- Сформирование цивильного права собственности на землю.

- Наглядно показать положительные и отрицательные стороны моратория на продажу сельхоз земель,

- Искоренение теневого земельного рынка и коррупции в земельных отношениях в целом, обеспечение перевода всех теневых отношений в цивильные.

- Обеспечение прозрачности, демократичности и доступности для заинтересованных лиц всего процесса комплексной земельной реформы.

- Привлечение к осуществлению работ комплексной земельной реформы местных администраций и самих пайщиков, кадастровых компаний и нотариусов.

- Упорядочение достоверной информации землепользования.

- Для демонстрации высокого уровня демократичности и прозрачности всего процесса, перманентно знакомить общественность о проделанной работе средствами массовой информации.

- Выявление ресурсов для активизации земельных отношений на цивильном уровне;

Задачей проекта является:

- Создание модели для завершения земельной реформы.

- Создание на местах инициативных групп пайщиков, которые вместе с местной администрацией будут осуществлять комплексную земельную реформу.

·

- По итоговым данным комплексной земельной реформы в конкретно взятом селе сделать анализ для обобщения на все паевые земли.

- Создание всех условий для запуска полноценного, демократичного и прозрачного земельного рынка.

- Наглядно доказать экономический эффект для государственной казны и развития разных структур, как государственного, так и частного секторов.

- По итогам работ издать пособие для проведения аналогичных работ по всей территории Украины, параллельно с работами вести обширную информационную работу.

Проект осуществляется инициативной группой, созданной автором настоящего проекта, в тесной связи с районной службой Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, инициативной группой пайщиков и местной администрацией, кадастровой компанией (работающие 3-4 группами), нотариусом.

Все работы производятся в строгом соблюдении украинского законодательства.

Во время осуществления проекта главными приоритетами будут интересы как государства, так и самих пайщиков. В случае разногласий путем совместного обсуждения проблемы найти точки соприкосновения, что послужит основой для желаемого положительного итога процесса.

Все решения принимаются абсолютным консенсусом. В случае безвыходности проблемы (идейного противостояния), дается рекомендация передачи дела в суд.

Все желающие на размежевание участка пая с заявлением обращаются в местную администрацию.

Для оперативности и прозрачности всего процесса пайщиками будет создана инициативная группа, члены которой будут представлять интересы членов подгрупп (по кварталам массива). Инициативная группа будет базироваться в здании местной администрации.

Каждый этап осуществления процесса будут обсуждаться на собраниях инициативной группы пайщиков. Частота встреч членов группы с пайщиками подгрупп обусловлена ситуацией, но не реже одного раза каждые две недели. О принятых решениях представители подгрупп будут обязаны ознакомить членов подгрупп.

Встречи инициативной группы как с пайщиками, так и с другими сторонами процесса, будут созываться по с ситуацией, но не реже одного раза в месяц.

При необходимости, по итогам встреч составляется акт, который удостоверяется подписью и печатью главы местной администрации.

Проводятся камеральные работы с документацией- изучается количество паев в единицах и их общая площадь.

После согласования позиций подбираются массивы для размежевания на участки.

Подобранный массив наносится на существующей в местной администрации карте и удостоверятся печатью и подписью главы администрации, составляется акт. Акт, вместе с картой отсылается в районный отдел Министерства аграрной политики и продовольствия.

Участки, предназначенные для граждан в частную собственность приусадебных земель, выделяются строго по окраинам того земельного массива, частью которого данные участки являются.

Перспективное местонахождение участков приусадебных земель подбирается с учетом близости жилого дома пайщика, или другого его участка (при наличии такового, по его выбору).

Подобранный на карте массив делится на перспективные участки, и каждому участку дается индивидуальный номер. Распределение участков производится исключительно путем жеребьевки. После полученных итогов, на основе обоюдно согласия, возможен обмен участками между пайщиками. Окончательные итоги. удостоверяются актом.

Из общей площади пая, 1.0 га выделяется для передачи в частную собственность (приусадебный участок для ведения личного крестьянского хозяйства).

Согласно Земельному Кодексу Украины, на каждый участок личного крестьянского хозяйства для передачи в собственность составляется государственный акт, а на участки земель общей долевой собственности составляется сертификат. Старый сертификат участка пая аннулируется.

Передача Акта, с указанием границ самого участка, производится непосредственно на самом участке.

Сроки разработки проекта рассчитаны на работы в конкретно взятой административной единице, с численностью паев в 300-400 единиц.

- Работа с местным населением и администрацией- уточнение и согласование позиций, в случае разногласий, предложение своего соображения- 5-10 рабочих дней (далее-р/д);

- Камеральные работы с документацией- 10-20 р/д;

- Визуальный осмотр территории- 5-10 р/д:

- Последнее согласование позиций местного населения и администрации- 5-10р/д:

- Жеребьевка участков паев между пайщиками, оформление итогового акта (поквартально) - 5-10 р/д;

- Нотариальное оформление Акта купли-продажи между владельцами паев и государством- 10-25 р/д;

- Составление документов и передача собственникам участков 10-25 р/д;

На осуществление данного проекта в конкретно взятом селе, с численностью паев в 300-400 единиц, понадобится 70-140 рабочих дней. На соблюдение графика работ может повлиять идейное противостояние части населения (в том числе пайщиков) и метеорологические условия.

Для доказательства эффективности проекта были посчитаны затраты на размежевание паев для передачи в частную собственность гражданам (7 миллионов единиц), закупку паев государством (27 миллионов га), а также доходы, полученные государством путем передачи этих земель в аренду.

Сама по себе постановка вопроса о закупе части пая государством может оцениваться как диктат со стороны государства, а то и сравниться с национализацией земель.

Во избежание такого впечатления, государство должно представить владельцам паев приемлемые условия.

На сегодняшний день арендная плата за земельные участки сельскохозяйственного назначения определена Указом Президента (от 02.02.2002г.) и составляет не менее 3% от стоимости, определенного Госземкадастром. Она, в среднем по стране составляет около 400 грн/га.

Расчеты производились с расчетом на закупку 21 млн га земли, с учетом прилегающего к проекту Закона Украины «Озавершении земельной реформы путем еекомплексации».

Закупка государством 1.0 га, с учетом закупочной цены 400 грн/га, 20 кратной оплаты, обойдется около 168.000.000.000 грн:

21.000.000 Х 400 Х 20 = 168.000.000.000 грн

Расходы, на оформление договоров купли-продажи (с учетом 6% от общей суммы) будут составлять около 720 000 000 грн

6% от 168.000.000.000 = 10.080.000.000.

Примечание: тендер может значительно снизить расходы.

3. Расходы на кадастровые по работы.

Расходы на кадастровые работы по размежеванию участков (фиксирование границ), с учетом, что размежевание одного участка обойдется в 300 грн на каждый участок (7 млн), будут составлять 2 100 000 000 грн.

7.000.000 Х 300 = 2.100.000.000.

Примечание: тендер может значительно снизить расходы.

Всего, расходы государством на закупку 21 млн га, обойдется около 180.180.000.000 грн:

168.000.000.000 + 10.080.000.000 + 2 100 000 000 = 180.180.000.000.

Стоимость проекта будет детально представлена/обговорена при заинтересованности проектом.

От продажи 1 млн га государственных земель, экспертами доход оценивается 2-11 млрд usd. Такой большой разброс обусловлен тем, что еще не определена территория для распродажи.

2. Путем аренды 27 млн га

После закупки государством бывших паевых участков (27 млн га), оно может выступить арендодателем, а ежегодное поступления будут составлять около 10.800.000.000 грн:

27 000 000 Х 400 = 10 800 000 000.

После передачи 7 млн га в собственность, от этих земель в государственную казну в виде налогообложения поступит около 21.000.000.000-28.000.000.000 грн:

7.000.000 Х 3.000 (4.000) = 21.000.000.000 (28.000.000.000)

После оформления договоров купли-продажи, в виде налогов, в государственную казну в виде одинарных взносов поступит около 1948800000 грн.

Закупка государством 27 млн га земель обойдется в 180.180.000.000 грн, что на сегодняшний день составляет около 7.21 млрд usd.

По разным оценкам от продажи 1 млн га земель можно получить 2-11 млрд usd. При обдуманном подборе земельных массивов для аукционов, можно целиком покрыть расходы на закупку, а в виде налогов в государственную казну одинарно поступит около 1948800000 грн.

Государство, заполучив 27 млн га земель, от аренды этих земель ежегодно будет получать 10.800.000.000 грн. На сегодня существует расценка, которая устанавливает арендную плату не менее 3 % стоимости, предусмотрена Указом Президента Украины от 02.02.2002г.. Надо отметить, что в ВР зарегистрирован законопроект №3345 «О защите прав собственников земельных паев» (авторы- О. Ляшко и О. Куприенко, РПЛ), согласно которому предлагается арендную плату определить не менее 10% от стоимости участка, что будет составлять около 1330 грн/га. В случае принятия этого законопроекта, государство от аренды 27 млн га земель, ежегодно будет получать около 35.910.000.000 грн.

Государство после передачи гражданам 7 млн га паевых земель в частную собственность ежегодно в виде налогообложения в бюджет будет получать прибыли от 21.000.000.000 до 28.000.000.000 грн.

Из вышеприведенных подсчетов всех затрат и прибыли очевидно, что баланс экономического эффекта комплексной земельной реформы однозначно положительный.

Но, кроме экономического положительного эффекта, комплексная реформа имеет огромный моральный и политический эффект.

Примечание: все расчеты произведены с учетом возможности того, что государством паевые участки будут закуплены в 20 кратном объеме годовой арендной платы. Естественно, реальная ситуация будет отличаться от ситуации, предлагаемый проектом- часть паев будет закуплена в 10 кратном объеме, некоторые и вовсе откажутся от продажи. Прогнозировать поведение пайщиков, абсолютно невозможно. Исходя из этого, будут отличатся реально необходимая и проектом прогнозируемая сумма на закупку паевых участков, также будет разница между данных реально поступивших в государственную казну средства и прогнозируемых. Расчеты произведены с целью доказательства положительного эффекта осуществления проекта.

Стоимость проекта, с детальным подсчетом, будет представлена при заинтересованности проектом.

Стоимость проекта включит в себя:

1. Наем автором проекта рабочей группы для осуществления проекта.

2. Проведение работ комплексной земельной реформы в административном делении с местонахождением 300-400 единиц земельных паев, наем 2-3 юристов, 2 специалистов по измерительным работам. Расходы на закупку паев и обслуживание нотариусов, кадастровых компаний и банков не предусмотрены.

3. Привлечение к работе передовых студентов (8-12) юридического, геодезического и землеустроительного факультетов для прохождения практики по земельным отношениям, с выплатой стипендии.

4. По полученным результатам издание пособия (с тиражом 2-5 тысяч, в зависимости от спроса), по проведению работ комплексной земельной реформы. Пособие будет досконально описывать детали всего процесса, включая объемный текстовый и графический материал.

5. Заготовка сертификатов и государственных Актов на земельные участки общей долевой собственности и частной собственности.

6. Рекламирование процесса комплексной земельной реформы в средствах массовой информации.

1. Признание правительством ошибок и просчетов в процессе проведения земельной реформы.

2. Передача в частную собственность граждан тех сельскохозяйственных земель, в законном пользовании которых они находятся.

3. Раздел площади пая на участки личного крестьянского хозяйства и общей долевой собственности.

4. Передача в собственность 1.0 га (или меньше) площади из земель паев.

5. Кратность суммы для закупки части паев, в зависимости от даты заключения договора купли-продажи.

6. Использование годовой земельной ренты, как единицы для подсчета закупочной цены паев.

7. Недопустимость передачи паев в наследство.

8. Для максимальной прозрачности и надежности всего процесса, привлечение к работе как государственных и частных структур, так и самых пайщиков.

9. Недопустимость продажи (путем аукциона) государственных земель сельскохозяйственного назначения, ранее процесса размежевания паев.

Автор настоящего проекта имеет богатый опыт в земельных отношениях:

- диплом с отличием по специальности «Землеустроитель» Грузинского сельскохозяйственного института (1983г.);

- трудовой стаж более 30 лет, связанный исключительно с земельными вопросами: на должностях от инженера землеустроителя проектного института, до начальника районной регистрационной службы Национального Агентства Публичного Реестра Грузии, в разные годы был начальником трех районных служб;

- наличие практики в земельной реформе: с самого начала процесса земельной реформы в Грузии, был куратором 4-х районов;

- опыт работы в международной организации- в проекте Всемирного Банка (WB) и международной организации развития сельского хозяйства (IFAD)- начальник районной регистрационной службы (8 лет);

- тема докторской диссертационной работы- «Итоги земельной реформы и пути ее усовершенствования на примере Квемо Картлийского края» (2004г. №);

- участник международной конференции студентов (Сельскохозяйственная Академия, г.Елгава, Латвия, 1982г.);

- учебная практика в проектном институте в г.Калинин (нынешний Тверь, Россия, 1982г.);

- принимал участие в разработке законопроектов, законодательных актов и пособия для земельной реформы и регистрации;

- организатор 3 встреч/конференций на базе районной регистрационной службы; участник многих республиканских конференций;

- прошел курс обучения по земельным вопросам и регистрации недвижимого имущества в Великобритании;

- автор многих научных статей и публикаций в печатных и интернет-изданиях, включая на украинских сайтах;

- в Украине принимал участие во многих встречах, связанных с земельными проблемами, в том числе- ВР Украины;

- был приглашен на международную конференцию «Support for Ukraine» 28 апреля 2015г.

Исходя из вышесказанного, автор проекта на собственном опыте отчетливо видит проблемы, существующие на сегодня в земельных отношениях и предлагает пути их решения.

Автор проекта: Кахабер Карели
Доктор экономических наук, эксперт по земельным вопросам
Грузия (гражданство) / Украина (ПМЖ)
Email: [email protected]
©.К.Карели.2016. Все права защищены


= = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

Проект

©.К.Карели.2016. Все права защищены

Население Украины на протяжении многих лет на законных основаниях пользуется земельными участками сельскохозяйственного назначения. Вышеуказанные земли и по сей день не полностью переданы в их собственность и числятся государственной собственностью, что отрицательно сказывается как на бюджете страны, так и на объективной и достоверной информации о землепользовании в стране в целом.

Нынешним Правительством Украины, курсом развития страной выбрана демократия, на основе европейских ценностей, где приоритетом является уважение и защита прав собственников.

Учитывая, интересы как государства, так и населения, для упорядочения землепользования в стране, что будет шагом, способствующим свободному земельному рынку, произвести узаконивание этих земель как частную собственность.

Земли сельскохозяйственного назначения, которые по состоянию на 1-го января 2016 года, находятся в законном пользовании граждан Украины, объявить их частной собственностью.

Земли гражданам Украины в частную собственность передаются безвозмездно.

Действие порядка признания прав на собственность распространяется на земли садоводства, огородничества, дачного и личного крестьянского хозяйства. Все вышеуказанные земли описать как приусадебные земли частной собственности сельскохозяйственного назначения.

При использовании приусадебных земель частной собственности для сельскохозяйственного назначения, на них не распространяется необходимость изменения целевого назначения в пределах категорий сельскохозяйственных земель.

Перевод приусадебных земель частной собственности в другие категории земель и изменение их целевого назначения, производится согласно Земельного Кодекса Украины (статья 20).

Документами, удостоверяющими законность владения землей, считаются: выписка из семейной/домовой книги местной администрации правления, выписка из земельно-шнуровой книги сельскохозяйственного предприятия, справка из архива, справка из бюро технической инвентаризации, Книги членов садовничеств, решения суда.

Государственной службе Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр), приусадебные земли, при подаче заявления, с приложением соответствующей документации и измерительного чертежа, регистрировать как частную собственность.

Государственной налоговой службе произвести соответствующие изменения в налоговой базе.

На земли, объявленных собственностью граждан настоящим законом и зарегистрированных Госгеокадастром как частная собственность, не распространяется мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Настоящий Закон вступает в силу со дня ??его опубликования.

Кабинету Министров Украины в течение двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Закона, обеспечить изменения в законодательстве Украины, также в нормативно-правовой базе соответствующих структур.

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

Проект

©.К.Карели.2016. Все права защищены

Настоящий Закон определяет правовые, экономические, организационные мероприятия для завершения земельной реформы и запуска полноценного земельного рынка, защиты государством прав собственников земельных участков.

Земельная реформа, проводившаяся в Украине, сопровождалась ошибками, что обусловило на сегодня существующие проблемы, главной из которых является мораторий на продажу сельскохозяйственных земель. Из-за действия моратория, Украине не удалось сформировать цивильный и прозрачный земельный рынок, что является одной из главных характерных черт для современного и демократичного государства.

В ходе земельной реформы 7 миллионам гражданам Украины были выделены 28 миллион гектаров сельскохозяйственных угодий. Бесплатная передача такого количества плодородных земель в собственность нецелесообразна, она отрицательно скажется на отраслях сельского хозяйства, экономике страны и стабильности украинского государства в целом.

Для завершения начавшейся более трех десятилетий тому назад земельной реформы и запуска цивильного земельного рынка, процесс осуществить путем ее комплексации.

Настоящий Закон регулирует отношения, связанные с размежеванием частей площади пая, предусмотренных для передачи в частную собственность гражданам под личное крестьянское хозяйство (ст.26-8 ЗК Украины), общей долевой собственности (ст. 86 ЗК Украины) и закупки государством.

Комплексная земельная реформа предусматривает завершение земельной реформы путем ее комплексации- совокупности форм частной (личное крестьянское хозяйство) и общей долевой собственности на земельные участки, представляющие части земельных паев.

Из общей площади пая 1.0 га земли для ведения личного крестьянского хозяйства владельцу пая выделяется в собственность безвозмездно, остальная площадь пая зачисляется в площадь общей долевой собственности или закупается государством.

Если площадь пая составляет 1.0 га и менее, то пай целиком передается в собственность;

1. Полномочия Министерства аграрной политики и продовольствия Украины

а) Министерство от лица государства осуществляет закупку площадей паев.

б) Министерство в каждом районе, для проведения работ, осуществляет подбор банков, нотариальных бюро и кадастровых компаний. Подбор производится исключительно путем тендера.

в) Наблюдать и быть непосредственным участником всего процесса.

г) На любом этапе работ потребовать от местной администрации и инициативной группы, ознакомить его ходом работ, внести свои замечания и рекомендации.

д) Контролировать действия нотариусов и кадастровых компаний, совместимость ими проделанной работы с условиями, описанных заключенном с ними договоре.

е) После заключения договора о купле-продажи с пайщиком, произвести денежный перевод.

ж) С заявлением обратиться в регистрационную службу для регистрации приобретенного участка, как государственная собственность.

а) Наблюдать и быть непосредственным участником всего процесса.

б) При необходимости удостоверять акты и протоколы разных встреч и собраний представителей министерства, членов инициативных групп и пайщиков.

в) При необходимости и по требованию инициативной группе предъявить нужную документацию для проведения работ.

г) Вместе с инициативной группы выбирать массив для передачи в собственность под личное крестьянского хозяйства.

д) На любом этапе работ потребовать от инициативной группы, ознакомить ее ходом работ, внести свои замечания и рекомендации.

а) На территории конкретного административного деления, для оперативности и прозрачности всего процесса, создается инициативная группа. Пайщиками поквартально выбираются члены инициативной группы, которые будут комплектовать инициативную группу. Труд членов инициативной группы не оплачивается.

Инициативная группа будет базироваться в здании местной администрации.

Выбор членов инициативной группы, для передачи им полномочий, производится волеизлиянием самых пайщиков, на что оформляется акт, заверенный подписью и печатью администрации.

б) Член инициативной группы защищает интересы, делегированных ему пайщиков. При встрече сторон, озвучивает мнение пайщиков, а после встреч- знакомит их с принятыми решениями.

в) Каждый этап осуществления процесса, обсуждать на собраниях инициативной группы пайщиков. Частота встреч члена группы с пайщиками подгрупп обусловлена ситуацией, но не реже одного раза в каждые две недели.

Проводить камеральные работы с документацией- изучить количество паев в единицах и их общую площадь.

Вместе с местной администрацией выбрать массив для размежевания на участки, по 1.0 га каждый, для передачи в собственность под личное крестьянского хозяйства.

На основе камеральных и полевых работ, обеспечить проведение жеребьевки между пайщиками заранее размеженных участков.

г) Инициативная группа должна обеспечить: доставку пайщиков в нотариальное бюро для оформления договоров купли-продажи, а также- присутствие пайщиков, на им выделенные участки, для сдачи участка и передачи земельного Акта.

Встречи инициативной группы как с пайщиками, так и с другими сторонами процесса, будут созываться по требованию ситуацией, но не реже одного раза в месяц.

При необходимости, по итогам встреч составляется акт, который удостоверяется подписью и печатью главы местной администрации.

а) Кадастровые компании действуют строго по пунктам, описанных в договоре, заключенный с министерством Аграрной политики и продовольствия Украины.

б) Компания проводит измерительные и размежеванные работы на территории, выбранный для этой цели. При выполнении работ он руководствуется кадастровыми данными, согласованный между сторонами.

в) Компания осуществляет размежевание участков, с фиксированием границ участка опознавательными предметами (столбы). На основе полученного итога, представляет сторонам карту, для проведения жеребьевки.

г) Компания присутствует при жеребьевке участков и в случае необходимости дает разъяснения.

д) Компания принимает непосредственное участие при сдаче на месте участков собственникам, используя данные жеребьевки.

Оформление договоров о закупке пая, осуществляется нотариально, нотариальными бюро, выбранных путем тендера. Оплата стоимости нотариальных услуг производится государством.

В случае требования пайщика, оформление договора произвести другим нотариусом, оплата производится самым пайщиком.

Выдачу средств, положенные пайщикам, осуществляет банк, выбранный путем тендера.

В случае требования пайщика, воспользоваться другим банком, оплата услуги банка производится самим пайщиком.

Статья 6. Закупка паев, сумма закупки и форма оплаты

Договор о закупке пая заключается между собственником пая и государством, которую представляет районная служба Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, на основе заявления владельца пая. Заявление является единственной основой для заключения договора. Договоры оформляются нотариально.

а) Договорами купли-продажи, заключенных до 1-го января 2018-го года, сумма закупки одного гектара пая составляет 20-кратную сумму годовой арендной платы, указанной в арендном договоре. Договорами, заключенных после вышеуказанной даты сумма закупки одного га пая составляет 10-кратную сумму арендной платы. Договор можно заключить в любую дату, при поступлении заявления владельца пая. В случае заключения договора после получения пайщиком годовой арендной платы, эта сумма вычитывается из общей суммы.

Те владельцы паев, которые не воспользуются настоящим законом, будут получать годовую ренту, в размере, согласно арендного договора.

Наследники, ко дню принятия настоящего закона восстановившие наследство на паи, считаются пайщиками. В случае кончины владельца пая, вопрос о наследстве решается согласно Гражданского кодекса Украины..

После кончины владельца пая, по наследству передается 1.0 га из площади пая, остальная часть по наследству не передается и перечислятся в государственный земельный фонд, наследникам выплачивается 10-кратняя сумма годовой арендной платы.

б) Выплата закупочной цены осуществляться одинарно, в течении 30 календарных дней, со дня оформления договора.

в) Владелец пая, при получении суммы за продажу части пая государству, освобождается от налогообложения, предусмотренный НК Украины.

г) Оплата производиться банковским переводом на счет владельца пая. Для комфортного обслуживания населения и уменьшения расходов на банковское обслуживание, банк - партнер выявляется путем тендера.

На участки, сформированных после размежевания паевых участков, согласно украинского законодательства оформляются:

- Государственные Акты- на переданные в собственность участки личного крестьянского хозяйства;

- Сертификаты- на участки общей долевой собственности.

При составлении новых Государственного Акта и Сертификата, раннее существующий Сертификат на пай аннулируется.

Работы размежевания паев производится сертифицированными кадастровыми компаниями, выбранных путем тендера.

С целью рационального использования земель и предотвращения раздробленности земельных массивов, участки под личного крестьянского хозяйства выделяются строго по окраинам того земельного массива, частью которого данные участки являются.

Размежевание и выделение участков производится исключительно после сбора урожая арендатором, или в виде денежного возмещения пайщиком арендатору стоимости урожая, на основе обоюдной договорённости между ними, .

Не допускается размежевание для изъятия и передачи в собственность той площади (части) пая, на которой:

- арендатором произведены капиталовложения, предусмотренные арендным договором и осуществлены в строгом соответствии проекта (постройка здания или сооружения, посадка многолетних культур и т.д.). Ограничение не распространяется на незаконные постройки, если законодательством Украины не предусмотрено другое;

- арендатором производятся работы государственной стратегической важности.

При надобности, в отдельных случаях допускается выделение равноплощадного участка под личное крестьянское хозяйство, из земель коммунальной собственности соответствующего административного деления (ст. 12 ЗКУ).

После размежевания паев и выделения участка из пая, осуществляются соответствующие изменения в арендные договора, с учетом корректировки площади подарендного участка и кадастровой карты. Об изменениях в арендные договора сообщается в налоговой службе.

Для проведения работ по размежеванию участков паев и передачи части площади в собственность, упразднить/приостановить обязанность принятия Закона «Об обороте земель», как ненужный и тормозящий фактор столь важной реформы.

Статья 10. Заключительные положения

1. Настоящий Закон вступает в силу со дня его опубликования.

2. В течение двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Закона, обеспечить:

а) Кабинету Министров Украины, изменения в законодательстве Украины, также в нормативно-правовой базе соответствующих структур.

б) Министерству аграрной политики и продовольствия Украины, разработку и утверждение инструкции, с детальным описанием мероприятий, для проведения соответствующих работ.